北龙湖房价2万多，未来他们还将越来越贵！

郑州的房价真是让人看不懂，感觉有点畸形。

01

“畸形”可谓总结的精辟。

旁观者清，此话一语中的，因为哪里好，哪里贵，哪里不好，哪里难卖。

它是指明了郑州的房价走势以及未来发展方向啊。

就像深圳南山自贸区板块房价10万+，而有些板块均价只能在5万左右，价差5万啊，上海也不例外，黄浦，静安，单价11万+，其他板块单价有4万+的，3万+的，价格相差7万以上，听起来是不是很恐怖......

纵观一线城市发展，不难总结，随着地段价值和规划前景的兑现，房价梯队也将愈发明显，财富差距愈发拉大。

城市发展，分化是必然规律，因为涉及社会资源密集化，人群集聚，社会财富再分配等

郑州也是如此。*终的发展将是：贵的更贵！分化拉大。

下面来看郑州各板块房价地图：

数据来源：备案口径

郑州的房价梯队已然形成：

*梯队：单价3.5万+，北龙湖

第二梯队：单价2万+，中心区板块和龙子湖北板块

第三梯队：单价1.5万+，四环间

第四梯队：单价1万以下，环郑

以北龙湖为首，中心老城次居第二的价值领涨，以及三四环刚改，环郑刚需的置业模式。

对于北龙湖，有钱就买。

为啥？

8800亩水域面积，湿地公园，金融岛，中原科技城拍地启动，无人驾驶汽车，小宇黑金刚，科技风公交站牌，海绵城市，高规格高起点，医疗资源，教育资源，交通便利度，对标的是上海陆家嘴，它未来承载的是中原名片，展现国际郑风采的形象窗口。

其次北龙湖聚集的是塔尖人士，财富游戏，除了居住价值，有的还有收藏价值，以及背后的社交价值，说白了就是豪华的朋友圈——非富即贵。

再来说房价预期，房企早在2016年就已经表现出来了，未来均价要达到7万+，2016年8月18日，金茂豪掷万金拿下北龙湖14号地，亩单价突破4000万，楼面价突破3.7万/㎡，“面粉”捅破郑州房价的天花板。

现在再看北龙湖，只能说短暂的横盘是机会，不敢说抄底，但绝对是进驻北龙湖的机会，因为这里还将集聚更多高端人士，它的保值*能力将源源不断的体现在房价上，现在3万多还能买北龙湖，再过五年，可能就要多付出一倍的代价。

所以别问北龙湖能不能买？ 问就是：能，别犹豫。

再来看一组数据：

单价高于1.8万的占比明显增大，其次便是一万五六的，几乎与一万二三的持平，改善中坚大军崛起，高端改善楼盘迎来春天。

康桥玖玺园洋房一下子清了，恒大云玺开盘2万多，小户型抢不到，万科山河道142平的*贵，嘉里中心卖到了3万+，首开去化85%。

越是改善，越是难买，越是价格坚挺，中心老城引领高端产品价值回归。

之前，我们分析经济形势不好，产品应该控单价，控总价，才会有客户买单，但在这里是改善的购买力，经济实力，统统被低估了，全款张口就来的也不在少数。

再看郑州其他地方，比如浩创梧桐华府6500，梧桐花语更是一口价5500任选，据说天汇城不到6也能买到，这就是资深娱记小张口中的价格都跌到地市边的区域。

去掉一个*值，一个*值，价格差距也在3倍，15000左右，价格分化加剧。

记住，这并非结束，而是开始。

地域位置、资源厚度、前景规划等价值*终都将体现在片区房价上，买哪儿才更有*空间似乎也一目了然了。

02

下面，我们就整理了均价2万左右高端改善楼盘的分布，细化锁定城市发展脉络。

如图：

今年入市的高端改善盘，大概有15个，分别位于中心老城，北龙湖，杨金，龙子湖北，金水北，其次还有象湖，滨河新城等板块。

花园路作为城市中轴线，我们发现70%的高端盘都集中在花园路以东，而不是以西，向北甚至过连霍，向东到象湖，东南至滨河。

郑州的未来发展方向，价值高地基本就锁定在这些区域板块了。

中原老城*火，康桥玖玺园，万科山河道，昆仑望岳二期，恒大云玺四个高端改善盘相继入市，苦于改善的老中原区客户也用实力证明，吃着三厂烩面，买着豪宅，项目都不愁卖，也不愁溢价空间。

中原苦改善久矣，主要为地缘性客户，群体针对性强，是讲情怀，讲情结的地方，若考虑后期出手问题，非地缘性客户不建议优先考虑这，尤其是大面积。

对于地缘改善，当地段价值不差啥时，比的就是产品力了，根据产品规划，推荐顺序为恒大云玺>万科山河道>昆仑望岳>康桥玖玺园。（详情查看：市场正在起变化，去化上涨，12月抓紧了）

管南老城一直是改善黑洞。

今年新入市的华润凯旋门和保利天汇，算是更迭一下南区气质，8月土拍，龙湖首入南二环，引发不小轰动。

绿城教父宋卫平曾说过：“在中国，比绿城房子盖得好的，只有一家半。”其中，一家就是龙湖，龙湖是有豪宅基因的，此次首入主城，打造天字系，备受期待。

占地约69亩地，3.5容积率，规划有11栋住宅(7栋高层住宅+4栋洋房)+1栋幼儿园+1栋商务办公楼，洋房是7-8层，高层是34层，高低配，洋房看来是要吃溢价了。

如今，营销中心已经开放，可现场去看看项目设计和规划，以及样板间尺度，能否扛起南区改善大旗，还需看首开市场反响。

相比，金水老城的核心地位就比较突出，价格高，受众广，产品设计也更为大胆超前。

嘉里中心超高大平层设计，空间尺度奢阔，200平以上为户型主力，首开单价更是达到3万+，这些无不是地段，资源厚度，生态优越性叠加的价值体现。

除此之外，未来天奕也即将入市，除了以上价值基底，还拥有东风渠极致的景观视野，产品设计规划也是十分大胆激进。

占地约64亩，规划5栋31-32层高层住宅，1梯2户设计。规划572户，车位1400多。规划面积166-580㎡的大平层，主力户型为202-271平；270度环绕式阳台，落地窗，玻璃幕墙占比90%。

每一项指标都是奔着豪宅，终极置业去的。

新区，高端改善盘多集中在龙子湖北，象湖，滨河，杨金，这代表了对发展前景的预期。

龙子湖北，*的优势就是距离北龙湖近， 可以说紧紧抱住了北龙湖的大腿，与其同呼吸，共命运，有*早开荒的鸿园，也有今年入市的康桥香麓湾，占地约132亩，容积率约1.99，5栋叠墅、2栋洋房、16栋小高，产品面积以约142-182㎡环幕平墅，约222-235㎡玻璃叠墅，项目以270°直面贾鲁河视野编排楼栋位置，空间尺度大，景观视野丰富，劣势也很突出，路网还未打通，配套欠缺，需要等等北龙湖。

杨金板块有点高光隐退，安置区，机场，油库，编组站是其天然劣势，再加上产品定位，一定程度没有龙子湖北耐打，*近新开的龙居华府，搞了0*，单价2万+，面积段89两房-142四房，电梯入户，精装配置高，盯得的年轻品质改善客群，但片区目前也是路网未完全打通，乡村气息浓厚，适合长期持有。

但象湖和滨河不一样。

象湖组团，阜外华中心血管病医院，省级行政区，看得见的投入，3000多亩的水域面积，水质清澈，湿地公园，地铁8号线，综合管廊，省科技馆，白沙科学谷，鲲鹏小镇等，区域建设面貌一天一个样。

瀚海观象，一眼观象，占地74亩 ，容积率2.49，总户数 551户，户型168㎡、189㎡、240㎡、340㎡，规划8000㎡会所，外立面全部干挂进口石材+紫铜线条装饰，晴宇之后，打造的再一标杆项目，备案价提升后，销售速度惊人，168面积起步，小面积就这样悄无声息的卖完了，在售340平产品，均价23000，嗷嗷的有人买单。

*后来谈谈滨河，相比杨金，龙子湖北，这是价格被低估的片区，中建七局一级开发，区ZF强力导向，区域建设速度，配套落地，也是如火如荼，每次去探盘，每次都会有不一样的感受，干净，整洁，未来可期，3条地铁线，蝶湖公园，打卡的人很多，与郑东新区联系紧密，通勤时间在15*左右，优势突出，未来还有投资*的单体项目，金鹰世界，郑州*高*蝶湖边上，目前来看滨河的价格是很有诱惑力的。

高端作品康桥美庐湾尾盘在售，176㎡、212㎡、235㎡这三个户型，外立面玻璃幕墙+铝板的组合，L型嵌套组合，每层都有挑高，内部景观下沉式瀑布景观，SCDA中原首作，可谓独树一帜，均价还在上浮，目前28500，总价北龙湖准业主层次，这就是产品认可度，存量有限，可关注亚新海棠公馆。

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说到底，房价不过是一种结果体现，越是发展好的地方房价越不会低，产品规划越高端。

所以北龙湖能入手，别犹豫。

中心的老城价值无须多言，资源配套都是经过时间洗礼积淀下来的，越老越值钱，不想等，想买确定性的配套，中心老城改善项目挑一挑。

对于新区，象湖组团，滨河新城，区域面貌，建设速度很快，可优先考虑，其次龙子湖北，杨金。

梳理高端盘，只为了能更简单直观的发现城市发展脉络，同样，对于刚需，刚改，也可以多多关注这些区域的其他项目。

买房子，有的选择就是*的选择。

今年无疑是改善占便宜的一年。

多说一句：切忌赌徒心理，以小博大，就像理财一样，当回报率一样的时候，成本越大，收益越高，更何况成本较高的时候，回报率往往也比较高。

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