龙湖竟然出圈片区底价！我双湖科技城不要面子的吗？

来源：吉屋网 2020-12-02 18:52:20

01 这是那个龙湖吗？

在它开盘前我来到了售楼部，当我听到置业顾问报出价格时，竟一时有点不知所措。

我的*反应是，“这是那个龙湖吗？”

仍记得龙湖首次来到郑州，拿下南龙湖地王时，房产业内和购房者都是很期待的！因为很多人都知道，龙湖是一个以擅长做高端住宅著称的开发商，外界也给了它非常多的传奇色彩。可是龙湖在郑州的*个项目在市场上竟毫无波澜，好吧，你怪地价太贵，你说南龙湖的那些俗人理解不了你的高雅。

终于来到主城，在高新区落下第二子，不小心又拿了一个地王！地价虽高，按说凭借龙湖的名号做点溢价应该也不难吧，可是当初开盘的激情过后，*近几次加推结果却有点意外。好吧，这次你怪高新区有钱人太少，到处都是IT民工和技术宅，他们不配！

第三次，幸运的底价拿地，还是在网红片区——双湖科技城！或许是看到人家万科、融创在郑州玩的风生水起，那咱也别端着了，当今社会要的是“流量”！

环顾售楼部，内部空间不大，简单而实用，没有过多的装饰，跟市面上很多“流量楼盘”的展示类似，很明显的感受到这次龙湖选择了不需要什么技术含量的快销打法。

置业顾问一再强调，她们拿地价很低，所以才有条件以这么低的价格入市，还有就是龙湖全国都在冲刺集团业绩，总之就是给这个价格找了个非常合理的解释。

仅从开发商的拿地价格和投资要求来看，龙湖的开发成本是比较低的。（保利的成本则高出其他楼盘不少。）

基于这个开发成本和地块指标，龙湖在产品设计上还是很保守的，并没有做太多加法。不过小区密度确实很低，就连洋房的楼间距也都在28米以上，这比保利厚道多了。

如果成本控制的好，利润还是很大的，自然也就放弃了更高的追求！

目前双湖科技城核心片区内在售的楼盘有金辉优步花园、正商湖西学府、美的翰悦府、中海万锦熙岸，还有外围的融信朗悦时光之城，接下来还有要入市的保利项目。在这些楼盘里，龙湖的高层价格是*的，洋房的价格也比大多数竞品便宜。

看着售楼部里熙熙攘攘的人群，或许这次营销是成功的。可我又有些许惆怅，实际上整个高新区的拿地价在郑州是*的（具体数据我就不在这里放了），造成这种情况原因是什么呢？是高新区不行了，还是双湖科技城带不动了？

02双湖科技城

高新区从1988开始筹备建区，与武汉东湖高新区一起在1991年被国务院批准成为*批国家级高新区。如今32年过去了，武汉东湖高新已经变成了大名鼎鼎的“光谷”，并且在至少五个领域成为国家级的产业基地和示范区，可是郑州高新区却一次次错失了发展机会。

作为高新区新增的一个核心板块，一个新的产业聚集地，双湖科技城实则是作为高新区的一个新的增长点来进行规划的，它的使命是要带动整个高新区西部新区的发展。

如果从2015年天健湖开挖算起，已经过去5年了！

目前整个西部新区，只有沿科学大道沿线相对有些人气，万科城1-7期的大量住宅就分布这里。在建的地铁8号线也是沿着科学大道，传闻穿过双湖科技城核心区的地铁9号线一直也不见动静，听说又被推到了第四期轨道交通规划了。

*的展示面就在天健湖一圈，这里有已经建成了网络安全科技馆和郑州假日酒店，紫荆科技园的一期也已经建成并在招商。

沿莲花街的几个楼盘建的比较早，有的已经封顶。

从现状看，双湖科技城的基础建设还处在非常初期的阶段，同样是中建操刀，在开工规模、投入力度上明显不如早期的滨河国际新城。

位于核心区的湖心岛还没有开工。

来到双湖科技城核心区，你所见到的城市界面大多是这样的：

这样的：

还可能是这个样子的：

还有翠柏路西侧、天健湖以北，正在开工建设的数个产业园：

03产业之路

新区发展，*终要形成的是一个集产业、居住、交通、商务、贸易、服务等功能于一体的生态系统，这里除了星罗棋布的各类建筑物和公共设施外，更要靠经济运行和人们的社会活动把整个系统串联起来，从而促使就业环境、生活配套、教育资源等不断优化完善。

一个新区，制约它的归根结底还是人口。官方数据，截止2019年末，郑州高新区管辖面积99平方公里，建成区面积约63平方公里，建成区常住人口才31.9万。而双湖科技城号称未来将会是“90万中原高知人群的集聚地”，这90万人将从哪儿来？

很多人都会说：要靠产业！

的确，产业聚集形成的产业链和产业生态，是吸引人口的*有效的手段，可是双湖科技城面临的产业之路却是任重而道远！

在初期缺少外来企业进驻的情况下，高新区只能通过把一些企业外迁或者扩建生产线、新建项目部的方式，让高新区原有的企业进驻双湖科技城。

可是高新区才有多大的能量呢？

2019年，高新区的GDP才不到500亿，排在主城区吊车尾的位置。就算把高新区现有的产业全部迁到双湖科技城，也只不过是再复制一个高新区，可同时也在吸老城区的血。

1、双湖科技城作为一个产业聚集地，目前规划的产业规模以及入驻企业的产业聚集能力还是太小了！

有人会说，将来这里有北斗产业园、有紫荆科技园、有大数据中心等等等等……这些名字看上去都高大上，但实际上既不是属于我们自己的核心产业，也不是我们独有的优势产业。

比如说北斗产业园孵化基地，“园区产业定位为北斗高新技术资源聚集地及科技型中小企业孵化发展基地，将引进培育一批北斗应用重点企业和研发机构，建设北斗技术创新服务平台”。严格意义上来讲，这只是一个北斗下游产业的聚集地，跟真正拥有北斗核心技术的中国航天科技集团公司中国空间技术研究院没有半毛钱关系！而且类似的北斗产业园在全国各地有很多，真正做成功的没几个。北斗卫星导航系统新闻发言人冉承其曾经明确表态：“从北斗技术发展来看，用地需求并不大，更多产业园也是借北斗之名做其他用途。”

当然我们也有像威科姆这样在卫星授时应用领域掌握了一些关键技术的企业，也有众智科技这样全球排名第二、国内排名*的发电机组智能控制器制造企业，可是它们很难和我们普通人发生关系。这些企业有比较强的行业壁垒，它们无法和众多服务型企业、个体商家发生业务往来，不能像阿里巴巴那样形成一个让各行各业、不论规模大小、企业还是个人都能相互依存的产业链，所以它们影响的范围是非常有限的，很难让城市人口向这里聚集。

2、需要有更多的企业入驻，形成更强的产业聚集效应，才能为郑州人提供更多的就业机会，才会吸引大量的人口涌向这里。

官方规划，双湖科技城“核心版块由莲花街、翠柏路、河阳路、红松路、金盏街和河阳北路所围合街区以及明珠路所围合街区两部分组成，规划用地总面积约3.91平方公里”。从前面的规划图可以看到核心区里是是几乎没有产业的，产业大都分布在翠柏路以西、红杉路以东，核心区连同周边总面积大概有5-6平方公里。

这是什么概念呢？我们以北京丰台科技园为例作参考。

北京的中关村丰台园是中关村*早的“一区三园”之一，1991年11月批准成立，1992年6月正式启动建设，至今丰台科技园规划区域内仍在开发建设。和和的老东家集团总部就设在这里，2013年刚搬过来的时候写字楼周边还很荒凉，那时候丰台科技园已经成立了22年！

丰台科技园总规划面积17.63平方公里，已建成区包括东区一期、二期共计2.89平方公里，在建区包括东区三期规划面积1.81平方公里，建城区和在建区加起来刚好跟双湖科技城连同周边片区规模差不多大。2020年*新的统计，园区从业人员总计15.1万人，入驻企业超过2万家，其中上市企业80家（55家企业在新三板挂牌），国家级高新技术企业627家，中关村高新技术企业2304家。丰台科技园经历了将近30年的发展才取得今天的成就！

而我们*熟悉的郑东新区，从2001年开始规划，2003年1月正式动工，到2019年GDP超过1000万亿元，也整整用了18年的时间！

再来看看双湖科技城的“90万人”的口号，是不是有点草率呢！

或许另一个说法更靠谱一些：“预计2025年，双湖科技城引进的科研人员将达到11.5万人。”

这个数据快赶上丰台科技园了，你认为五年之后的双湖科技城能实现这个目标吗？