不用猜，“福利”说的就是买房时的低*or*分期。

 

因为并不怎么光明正大，所以关于这个话题，写的人很少。

 

所以，你在别的地方应该看不到这么详细的解释。

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首先，我们聊聊*贷、*分期。

 

必须要强调的是，“*贷、*分期”是国家明令禁止，严厉打击的一种东西。

这也是为什么我标题里说违规的原因，也正如此很少有友商去细聊这方面的东西，一方面是比较隐晦，一方面有可能写出来的文章，坚持不了太久就会404。

即便如此，我还是选择来说一说。

我们先了解一下国家对于房贷的要求，按照要求，首套商品住房按揭购买时，首套的*比例不得低于30%，二套以上比例不得低于40%。

很显然，对于动辄上百万甚至几百万的房子而言，只是30%*就是很多家庭几年的收入，日益提高的物价让不少收入不错的家庭，也很难存得下钱。

没有存款即使是有月供还款能力，也没有办法买房。

在此背景之下，*分期、*贷、应运而生，有些地方也叫*延期。

大概就是，30%*的部分，你先出10%或者5%，约定每3个月、半年或1年，陆续分次把不能从银行按揭贷款的部分还清。

时间、间隔、比例，开发商绕过监管部门自己来定，和购房者达成额外的协议。

由于*分期能够迅速降低购房门槛，在房地产营销上是大杀器，让不少没有存款的人可以达到购房条件，从而扩大客户范围，这一招在不少的城市都有出现。

但这么大幅度的降低杠杆，其实对于普通家庭来说，特别是高收入但月光族来说，其实还好。但却极易导致炒房，大量的炒房客用此手段购房，一旦出现房价波动，非常容易导致的违约等金融风险，也会因此影响真正的工具，炒高房价。

所以，2016年10月13日，国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》，严禁各类机构开展“*贷”性质的业务。不少地方也出台了相关的文件，严查各类*分期、*贷。

因此，开发商们也打起了擦边球。

大多数时间，虽然开展*贷*分期的是开发商甲方，但往往都是由代理销售公司执行，出了问题，先让代理公司背锅。

其次，在签订*贷、*分期时，多数会引入第三方公司，以第三方金融公司金融借款的名义和购房者再额外签订借款协议。

从开发商的账面上来看，*款第三方金融公司已经全额垫付给了开发商，开发商跟业主只是正常的商品房买卖合同，没有其他债务关系。

其实，很多时候这家第三方金融公司的背后，站着的金主和资金，还是对应的开发商。

还有些，开发商则是以延期*的名义，进行*分期。也就是说，对外的标准说法是：我开发商，同意你购房者，迟一点缴纳*。

总之，无论是哪一种叫法，本质上都是让本来没有*能力的购房者，绕过30%*的规定，买走房子。

2

很多人问，开发商这样搞图什么？

当然是图那70%的银行按揭部分。

银行按揭70%，加上部分*（比如说*期的10%）短期内就可以回款80%。

 

而剩余20%，就算回款慢一点也无所谓，只要能让项目大部分资金回笼，可以正常流动到后续的拿地和建设，或者偿还高息大额的融资。

 

如果是第三方垫资，甚至可以做到直接回款近100%。

 

缩短回款周期，加快产品去化。何乐而不为呢？

 

更何况，大多数*分期相对于一次付清*来比，要么收取利息手续费，要么在房子的折扣上有所不同。

3

然后，我们再说说低*。

在有些区域，低*其实是包含了*分期，或者代指*分期，但如果要细分来看，一般真正的低*，指的不需要分次补*，实际贷款比例高于 正常比例，才能算真的低*。

 

那前文已经说了首套贷款不能高于70%，二套不能高于60%，那贷款参考的总额即那100%的数字，是怎么产生的呢？

 

这就牵扯两个数字了，新房是备案价，而二手房则是评估价。

 

以二手房为例，在二手房交易中，有一个环节是评估公司进行评估。当一个小区的同户型评估价格是100万时，你要买的这套，如果业主实际卖80万，如果按照评估价100万为贷款基准来算，70%后的价格即为70万，则实际*就降低到了80万-70万=10万元*，反之亦然。

 

这就是二手房中介经常发的低*，高评高贷。

 

而新房就牵扯到两个价格，一个是刚刚说的备案价，一个就是实际网签价格。

 

假如说一套新房，房子在房管局备案价100万，开发商实际销售价格为99万，那无论如何都不可能贷款超过70万。

 

而如果这套房子，备案价100万，实际销售价格80万，那在网签的时候仍然按照100万的价格进行网签，那么这样就跟刚刚距离的二手房一样，提高了贷款比例，只需要10万元的*了。

 

新房的备案价、二手房的评估价，这两个价格与实际成交价的差，决定了能否低*。

 

一二线城市、热门城市大多数备案价与实际价相同或接近，所以很少有大城市城区做低*，相对来说，郊区、小城市之类的项目才有可能出现新房低*。

 

而二手房低*则比较普遍，因为大多数评估价格与成交价都有差异，只是大小之分。

 

总之，和违规违法的*贷来比，低*是用差价钻了一个政策的漏洞。

4 

有些城市一次都没见过低*、*分期。

 

但有些城市每每都可以见到低*、*分期。

 

是因为有*分期的城市，很多时候已经成了当地的行业习惯，新盘开盘潜规则，不一定就是不好卖才出此下策。

 

比如屡禁不止的郑州、武汉、西安等等中北部城市。

 

对于购房者来说，*分期虽然违规、虽然副作用明显，但给了不少刚需月光族上车的机会，算是有利有弊。

 

如果你那里刚好有*分期、有低*，我们的建议还是尽可能的用起来，因为杠杆才是“*生产力”！

 

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