规划又调整，头部房企二度入场，杨金片区这次能红一把？

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*近，金水科教园片区规划再次调整。

                             

仔细研读发现改动不大，没有太多能够引起关注的内容。

在定位语里加了“北静”定位，明确了金水科教园区三组团：杨金组团、祭城组团和黄庄组团；

金水科教园区规划目标、产业布局结构、规划区空间结构、建设用地面积、道路交通系统规划，也有所提及，其中就包括地铁1号线、6号线和20号线。

前几个月，北龙湖中原科技城规划亮相，杨金片区也狂蹭了一波热度；上个月，50多家房企角逐杨金土拍，*终碧桂园梅开二度，拿下地块。杨金片区*近似乎有了热度。

频频有朋友跟我聊起杨金片区，这片区域一直以来颇有争议，我们就借这个机会再次说下，现阶段杨金片区值不值得购买。

这片在地理位置上离北龙湖*近的区域，近水楼台却捞不到月亮，“郑东新区北部区域”“金水科教园区”，从频频改动的名字就可见其前期定位的混乱，这也造成了之后规划和手续办理缓慢，至今还有大片用不完的科研、产业用地；同时，基建落后，各项配套发展十分缓慢。

规划几度易稿，但至今，马头岗军用机场、污水处理厂、铁路编组站这几大影响宜居性的因素依然横亘在片区价值之上。

片区内还有大量安置区，加之前期介入杨金板块城改的都是一些小开发商，占据着比较好的地块，产品却乏善可陈，内购现象严重，搞得整个片区乌烟瘴气，整体改善基因不足，房价却可以让刚改一族倒抽一口凉气。

直到15年碧桂园，康桥、蓝城和美盛等开发商纷纷入场，情况才稍有改善。

杨金虽然有诸多先天不足的缺陷，但这里确实在地理位置上距离北龙湖*近，并且隶属郑州“*富”的金水区，被认为是未来金水区*后可施展的空间，频频有品牌房企入驻。

片区内的楼盘根据开发商情况大致可分为三类，一线头部房企、本土实力品牌和其他中小开发商，也以此来归类总结下片区在售、待售项目情况。

一线头部房企

目前，杨金片区内有国内一线房企碧桂园、蓝城、绿城、泰禾等，特别是碧桂园对片区人气的提振起了不小作用，*近土拍，碧桂园在杨金“梅开二度”，一定程度上说明了片区价值。

碧桂园国控天誉：整体均价18500-19500元/㎡，目前已基本售罄

蓝城凤起梧桐：售价待定，蓝城与小开发商合作项目，进度较慢

奥园御湖湾：售价待定，8月22日营销中心正式对外开放

福晟九州府：小高层精装成交均价18900-19020元/㎡

泰禾东府大院：售价待定，泰禾资金问题，迟迟等不来开盘

天伦城：高层均价16000元/㎡，洋房均价18500-19000元/㎡

碧桂园国控天誉

目前，碧桂园国控天誉已售罄，首期规划17栋住宅楼，其中7栋小高层，10栋6层、7层、8层洋房。

今年已交房，精装交付，质量方面有业主维权情况，关注碧桂园杨金新拍地块的可以天誉做参考。

交付实景

蓝城凤起梧桐

蓝城凤起梧桐规划13栋16层住宅、1栋幼儿园、1栋社区活动中心，容积率2.79，绿地率31.55%，户型设计为127-144平，以两梯四户为主，主打改善。但要注意的是，与小开发商合作项目，蓝城只是代建，进度迟缓已经能暴露幕后操作的复杂。

 

产品对标杭州的凤起梧桐，为蓝城代建的二代高层建筑，内部主打智能化，外部颜值延续蓝城产品特色。

奥园御湖湾

奥园与启迪合作项目，广州奥园集团主导开发，分为三期，首期占地45.64亩，容积率2.5，建筑密度20%，规划10栋小高层产品。项目是奥园布局中原的首个项目，开发商奥园是港交所上市企业，在南方做的比较好，项目很多。

地处杨金片区的核心区域，临近杨金片区主干道杨金路，西侧的龙源路下穿连霍高速工程处于在建阶段。

本土实力品牌

杨金片区有包括建业、康桥、瀚海、美盛等本土实力房企扎堆入场，产品也定位也大多是改善。

建业河畔洋房：售价待定，主要为7-11层洋房产品

美盛北龙台：小高层均价23000元/㎡，洋房均价27600元/㎡

康桥东麓园：均价 23000 元/㎡，7月1日推出小高192套，洋房84套

康桥香麓湾：小高层均价20000元/㎡，8月1日首开

瀚海尔湾：均价 23500 元/㎡ ，目前楼 王在售

鸿园：洋房均价（精装）25000 元/㎡，别墅（毛坯）30000 元/㎡

康桥香麓湾

康桥香麓湾总占地月133亩，容积率为2.0，总建筑面积24.6万，包括16栋小高层、2栋洋房、5栋叠墅。

作为康桥TOP系又一作品，SCDA设计的大面积玻璃幕墙和铝板搭配，格调十足，且位于杨金的东侧板块，改善居住属性更足一些，周边也是鸿园、泰禾这样的高端项目。

美盛北龙台

美盛北龙台共11栋楼，1栋7层洋房，10栋16层小高的高低配组合，精装标准不错，赠送面积也很多。

美盛北龙台距离郑州东动车所非常近，会有一定的噪声影响，对宜居性会有一定影响。

其他中小开发商

美商郑东龙湖一号：价格待定，处于开发停滞阶段

伟业龙湖上城：近期加推1号楼西单元，均价17000元，三期项目已接近封顶

龙居华府：小高层标准层21650元/㎡一层（毛坯）29000-31500元/㎡

东方宇亿万林府：均价 17800 元/㎡ ，开发商在郑州*个自主开发项目。

龙居华府

杨金片区城改项目，开发商是河南益通置业有限公司，属于本土的一家中小型房企。首期地块占地66亩，容积率仅为2.49，没有做高低配，规划为11栋16层的小高层住宅，全石材外立面、89㎡到142㎡一梯一户，精装交付，硬件似乎很能打。

但对比21650 元/㎡的均价，且还是一个小开发商，购房者不免心存顾虑。

伟业龙湖上城

伟业龙湖上城如今已经到了三期尾盘销售阶段，作为较早进入杨金的开发商，占绝了较好的地块，价格上也具有相当优势，一期二期也有大量团购房，曾一度担心像美商一样烂尾，但好在顺利交付了，伟业也算低调靠谱，产品虽亮点不多，但位置好，且价格算是片区*，可以考虑。

美商郑东龙湖一号

2013年就已入市，位置很不错，与北龙湖只有一路之隔，迎宾路规划、商业规划等也很能拔高价值，但美商在前期大搞内购，后因为资金、土地、安置等多方面问题，项目工期一度停滞，引发大量维权，楼盘风险极高，不建议考虑。

说起杨金片区总有些哀其不幸，怒其不争的意味着在，背靠北龙湖，多次修改规划，却始终不那么引人注目。

杨金片区的优劣势很明显，近北龙湖是*优势，如果你在北龙湖工作，为了节省通勤时间可以考虑，但要注意选择更有保障的大开发商，虽不一定万无一失，但总体比小开发商可靠。

如果是为了投资，2万+的房价在郑州主城内有更好的选择，特别是在今年主城改善爆发，大量新盘入市，改善人群也有了更多选择，不建议选择杨金片区置业。

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