200万人围观，法拍房是真火了，还是割韭菜来了？

去年，淘宝法拍房在地产圈着实活了一把，就连二手房中介也蠢蠢欲动，从中获利的更不在少数。

*近，法拍房又刷存在感。

罗湖某房源起拍价210万，15人参加竞买，共出价422次，以551万的价格成交，溢价高达162.2%。

还有南山某法拍房源，起拍价416万，以1066万拍卖成交，翻了近2倍，出价131轮。

对此有中介表示，新政后法拍房市场火热；但也有中介表示，市场跟新政之前并无太大差别。

新政后真实的法拍市场究竟如何？

“疯狂”的法拍房？

   

关于法拍房的话题，每年都是层出不穷。

*近传的比较多的是，715新政后法拍市场更加火热。

按理来说，购买门槛升级之后，大家应该会更为理智。

但不断有中介表示，很多房源已经超出市场价，甚至有人拍“红了眼”，叫价上百轮才成交。

在这些中介的渲染下，法拍房似乎真的很火。

事情得从前两天说起，一张关于南山法拍房的成交截图频繁出现在南方楼事朋友圈。

这套位于南山区大学城的楼盘叫科大雅苑（华晖云门），目前在售二手房均价为11万/㎡。

拍卖中这套房子出价次数131轮，竟然从416万拍到1066万。

为此有人戏称这是块“唐僧肉”，否则为何如此抢手。

南方楼事从拍卖品详情了解到，房子由于断供被中国银行进行拍卖，断供原因我们无法得知。

从已知信息来看，成交房源户型为88.46㎡的三房，市场评估价为416万。

在链家官网查看相同户型的成交房源，有一套在2018年成交交，总价为775万；*近成交的没有相同户型，但从相似房源来看，89.03㎡的成交价也只在845万。

不管是相同户型还是差不多的户型，都跟拍卖成交的1062万有很大的差距。

图源链家 数据截自8月18日

再从在售的房源来看，有88.13㎡的户型单价挂到了13.6万/㎡。

而拍卖的房源成交单价也将近12万/㎡，价格几乎接近市场价。

图源贝壳 数据截自8月21日

不管是对比成交价还是在售的价格，这套成交的法拍房都让人吃惊。

筛选了7月16-8.20日成交的法拍房源，把这个期间围观的人数加起来，竟高达219万人。

看似人多，其实比新政前人少了一些。

在新政前一个月，目测每场围观人数，绝大部分在2万人左右，单场拍卖围观人数*有6.9万人围观；而新政后单场平均在1.6万人左右，5周内围观人数*只有3.5万人。

法拍市场火热看似实锤，但细细看来有待考究。

那是否意味着跟新政有关系？新政后市场是否真狂热？

继续往下看。

市场真相：冷热不均

   

为了求证是否为个例，在阿里拍卖扒了一圈，看了看在715新政后已经拍卖的房源。

发现从7月16-20日共有126宗房源成交，其中南山、福田、罗湖等区域均有涉及。

我们都知道法拍房的市场评估价（即起拍价）是以二手房市场的房价作为评估依据，也就是说评估价差不多就是现在周边二手房的价格。

所以简单对比成交价和评估价，到底是高于市场还是低于市场，便一目了然。

对比了几轮，发现的确存在高于市场价的房源，但主要是南山、宝安等热点片区的房源。

而不是热点片区的房源，比如布吉、横岗等大部分成交价接近市场价。

热点片区拍卖房源

非热点片区拍卖房源

由此推测，在上半年热点片区火热房价已经高不可攀，那些仍想在热点片区置业的购房者，便想从法拍房入手，在“争夺”过程导致这些法拍房源出现高于市场价现象。

当然，也不是所有的热点片区的房子都“高高在上”，仍有一些房源以低于市场价的价格成交。

比如华润城润府一期，243.24㎡户型的房源以起拍价2089万的总价成交，当天3.1万人围观拍卖。

在链家查看成交历史，小区除了2018年有一套205㎡的户型成交，近三年就再也没有一套大户型成交。

图源贝壳数据截自8月21日

从目前在售的二手房源来看，240㎡差不多的户型挂牌均价在11-12万/㎡之间不等，总价在2800-2900万左右。

而拍卖的户型，成交价是2089万，便宜了700多万。

图源贝壳 数据截自8月18日

再看一套福田京基滨河时代的房源。

房子户型为245.32㎡，在7月17日进行首拍，但无人竞拍导致流拍，当时的单价是9.3万/㎡，总价2295万。

8月3日，房源降价459万，总价为1836万再次上线，当天有3人报名。

进行31出价后，*终以2111万成交，比市场评估价便宜了184万。

在贝壳官网上查看相同户型，目前在售房源挂牌价在10-11万/㎡左右，拍卖的房源便宜了近2万/㎡。

图源贝壳 数据截自8月18日

从一系列现象和数据对比完，相信很多人对于市场的“火”有了了解。

但真正的市场究竟是什么样，跟新政有没有关系？不免还是有些疑惑。

对此，向多位深耕法拍房市场的中介咨询。

对于在715新政颁布后的*周（7.20-26）出现了单周竞买人数超过400人，刷新2020年单周记录的现象，一位资深中介表示：参加竞拍的人数要看标的、该周的房源量情况。

“新政前很多标的参拍人数都是20-30以上，但现在可能只有十几个人。”

而且南山科大雅苑的拍卖也不是*激烈的，*激烈的是罗湖的今日家园明水轩。

起拍价210万，15人参加竞买，共出价422次，以551万的价格成交，溢价高达162.2%。

另一位资深中介表示，现在的法拍市场和715新政前差不多。

“我们对比过新政前后的“溢价率”和“拍卖成交价与市场价”，实际上拍卖的成交价和新政前没有太大涨幅。”

对于715新政对于市场是否有影响，对方表示有一些影响，房源的折扣和热度都比新政前少了一些。

“但从整体情况来看了，影响不是很大。”

由此看来，法拍房市场受到715新政影响甚微，也不存在一些中介说的大热。

*后 

   

相对于周边的二手房价格，法拍房的起拍价非常具有诱惑力。

毕竟法拍房较低的起步价，让不少人心动不已。当然，法拍房的遗留问题也很多，比如过户问题、房屋腾空、房屋质量等等一系列问题。

大家在购买的时候要慎重 ，毕竟谁都不想买个糟心的房子。

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