万科中标老鸦陈二期，郑州西北片区一颗冉冉升起的新星

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8月20日，老鸦陈城中村改造二期用地出让开标报价，参与房企有建业、保利、正弘、万科、正商、美的等，传万科出价*中标。

△房企开标报价

老鸦陈二期一级运作方为河南天河投资有限公司，属惠济区财政局国资办下属国有独资公司，公司注册资本20亿元，现有资产140亿元，年度投资额约55亿元。

本次公开招标三宗住宅用地，分别是C4-02、C7-02、C15-02。

△三宗土地信息

△三宗土地位置

老鸦陈村城改（二期）规划范围由冠 军路、丰收路、金冠路、三全路、金杯路围合区域和新龙路、凤梨路、米兰街、秋棠路围合区域及连霍高速公路南、江山路两侧区域三部分组成，规划范围用地面积180.19公顷，其中城中村改造（二期）改造范围用地面积130.83公顷。

改造范围内设置的公共服务设施主要有：*3所、*2所、九年一贯制*2所、社会福利设施用地1处、社会停车场用地1处、公共交通场站用地2处、供电用地1处。

△二期用地现状图

△二期控规

老鸦陈村位于南阳路北段，东临金水区，西接中原区，北与连霍高速连接，江山路将其分为东西两部分。

根据统计老鸦陈占地4000余亩，19个生产小队，居民用地750余亩，农业用地约2000余亩，其他占地约1200余亩。

△老鸦陈镇区位图

小伙伴们是不是很疑惑，郑州其他城中村如火如荼，而老鸦陈却悄无声息？

因为老鸦陈是郑州*的城改项目，拆迁安置费巨大，一直到2015年4月份，升龙签约下老鸦陈，当时涉及总建筑面积600万㎡，总投资300亿元。

后来升龙离开，之后又不少开发商都在接触这个城改，但都不了了之。

老鸦陈大约1.5万村民，至少需要200万㎡的安置房，容积率按照3.5计算，光安置房就需要850亩，如果按照3500元/㎡的成本，需要投入70亿。

再加上拆迁费、安置费，前期没有100亿，根本下不来，而实际可出售的商品房只有250亩。

100亿，250亩，每亩4000万，4000万/亩是什么概念？

北龙湖金茂府4184万/亩，融创中原壹号院3631万/亩，老鸦陈土地单价直逼郑州地 王金茂府。

那么老鸦陈的出路又在哪里？

提高容积率，降低安置房品质，这样可以释放更多的利润。

新征土地补贴开发商，从其他地方购买土地，置换给开发商，保证有足够的土地开发。

PPP开发模式，一级开发由政府主导，然后邀请有实力的开发商进行投资，整理出的土地公开出让，*后分成。

根据公开资料显示，老鸦陈规划面积29.23平方千米，其中老鸦陈镇为16.97平方米，新城街道办事处5.80平方千米，长兴路街道办事处6.46平方千米。

△老鸦陈镇控规

△老鸦陈镇建设用地构成表

恭喜老鸦陈，恭喜万科，郑州西北片区一颗冉冉升起的新星。

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