*150万上车北龙湖，下半年改善，盯紧这个片区！

我有一种非常强烈的预感：

咱们的北龙湖，早晚会是上海陆家嘴郑州分嘴。

1

*近在航拍北龙湖。

从中州大道到东三环，从南岸到北岸，基本上转了一遍。除了大量的高端豪宅落地，更有不断延伸的金融岛、配套、万亩水域，等等。我既惊讶北龙湖的落地之快，同时也感叹北龙湖的配套已经初具规模。

对于北龙湖，我素来仰望。

毕竟，这是整个郑州，乃至整个河南人的骄傲，寄托了全省1亿人的希望之地。但是现在， 我却非常不希望，北龙湖被不切实际的糖衣炮弹所打碎。

捧杀北龙湖，大家心太急了。

我非常理解，对标北京国贸，对标杭州未来科技城，对标深圳前海，甚至对标上海陆家嘴，大家迫切希望北龙湖快速成长。尤其作为农业为主的中部省份，能够诞生金融、科技、制造结合的城中之城，非常不易。

但是我更希望大家知道：

北京国贸的大裤衩、中国尊，那是什么背景；

上海陆家嘴背后是邓老板、朱老板亲自定调；

深圳那可是提着脑袋杀出40年改革开放的虎将；

杭州未来科技城背后站着的是5万亿市值的阿里；

……

任何一个片区的成长，都是百年难遇的时代产物，数十年的人力、物力，以及恰到好处的时代、机遇。相比而言，这些是前辈，北龙湖尚需时日。

北龙湖，怎么样？

非常好，很高端，很超前！

不仅如此，北龙湖已经切切实实发展了将近20年，玉如意就差*后一步，8400亩水域、企业入驻、1平方公里核心金融岛，北龙湖的野心不言而喻。

我看好，我期待。

北龙湖还只是开始，但是未来，科创、产业进驻，金融岛释放*潜力，背后支撑的人才、金融、消费才会喷薄而出，这才是北龙湖的底色。

别心急，别捧杀，要弯腰、要低头。

2

否认、抹黑北龙湖？

恰恰相反，我非常期待，只不过更加理性。

我*近一直在筹备北龙湖的航拍，角角落落基本上转了一遍，因为天气原因，高空中看到的只是模糊的一片，并不是十分清晰。

下面这张图，也许能说明点什么。

说明什么：

1、空地极少，基本名花有主；

2、逐步交房，已经初步规模；

3、南岸住宅，基本开发完毕；

4、限价3万2，均价4万+；

这就是目前北龙湖南岸的基本情况。

北龙湖南岸，以2015年建业海马九如府入市，作为*关键的节点，一线、本地房企扎堆进驻，大规模的开发已经5年，净地少、交房多，很多楼盘进入尾盘阶段。

*关键的是南岸的价格，动辄4万+，户型以160-180平为主力户型，再加上限价拆分、装修拆分、捆绑附加，*门槛至少200-300万。

所以说，想买南岸：

一是价格贵；

二是有拆分。

因此，对于很多改善客户、想要进驻北龙湖的客户而言，绝非易事。 但是现在，北龙湖北岸也逐渐入市，也许是一个不错的选择。

是的，北岸。

一是整个北龙湖北岸，被8400亩水域、1平方公里金融岛、产业+配套所包围，相比居住属性占优的南岸，北岸的配套属性更强一些。

二是已经有鲁能、中海、绿城、启迪等进驻，2016年鲁能进驻，到中海、绿城进驻，房企越多、片区成熟度越快。

未来，北岸会更加热闹。

3

*近，北岸有个新名头：

中原科技城。

如果再联想到7月，常西湖也规划了中原科创绿谷，一东一西，我没有得到确切的消息，但是上半年调整2个版块，针对两大核心加大科创比重，我想绝对这不是巧合。

扯远了，拉回北岸。

大家都知道了，北龙湖北岸进行了一次大手术，而且是针对原有的规划，进行了非常大的调整：

规划调整前：

规划调整后：

区别非常直观， 住宅用地被大量消减。

原本大片的居住用地，被商业用地、产业用地取代，剩下的纯净地不多。在之前，北岸、南岸的地块没有太大区别，都是住宅为主、配套为辅，但是现在两岸的侧重点进行了*程度的区分。

说白了：

不再是卖地财政，不再是卖个房子。

都知道卖地、卖房子简单啊。尤其是*的北龙湖，平均每亩单价2500万，单块80块，总价都是在20亿上下。

对半砍后，北岸仅剩20多块住宅用地，至少损失土地收入200-300亿，再给你一个数字，郑州一年的土拍收入，仅仅1000亿，你可以对比一下其中差距。

不仅如此，北岸不仅丢掉了数百亿的土拍收入，因为增加了产业用地、商务用地，后期还要投入大量的资本、人力、物力、规划、时间，等等。

说白了，这就是自讨苦吃。

4

这样，好不好？

你看看这些：

整体布局上，中原科技城包含数字文创产业公园、信息技术产业公园、前沿科技产业公园、生命科技产业公园和名校创新学院、大数据及人才基地五个产业片区。目前，已经有启迪科技城、中科光立方产业园、中德创新产业园、5G通讯物联网产业园、侨梦苑、中亚经贸文化交流合作中心、河南加拿大中心、中俄科技经贸产业园、英国人才中心、郑州国际文化交流中心等机构和产业园签订进驻协议。

不虚，很硬。

这就对了。

针对北岸的调研，除了简单阐述中原科技城的规划、指标外，我不会刻意拔*原科技城的预期、效果，更不会盲目的对标国贸、陆家嘴、前海、未来科技城。

我*的感受就是，北岸、南岸在错位发展，而且北岸会更加落地、更加现实。

1、住宅减少，每一块地都很稀缺。

相比南岸近百块住宅用地，消减后的北岸仅剩20多块，很多已开发、安置房，对于房企而言，想要进驻北岸，每一块地都非常稀缺。

2、购买力的大幅度提高。

中原科技城的落地，会带来大量的new money，蚂蚁金服、拼多多的造富神话都听过吧，未来一旦有高科产业进驻，购买力的渠道越多、越深。

还有几点北岸的优势：

一是项目稀缺；

二是价格优势；

三是享受整个金融岛周边的资源；

四是鲁能公馆的二手房定价。

还有：

比如未来中原科技城的产业植入，

比如金融岛的圈层资源，

比如8400亩的湖景环境，

比如周边大片的公园、绿地，

比如落地的清华启迪附中，

……

5

趁着航拍，看了北岸的一个楼盘：

中海云鼎湖居。

对于这个项目，我是用了一个词：

定价权。

这个项目，掌握了北龙湖北岸的定价权。

目前北龙湖北岸，只有中海云鼎湖居。

基本指标：

中海地块，非常方正，占地109亩，容积率2.5，北侧是魏河，南侧1000米便是8400亩龙湖水域。规划了22栋14-16层小高层，127-175平三房、四房，精装交付。

户型很不错：

我还专门溜进去看了一下样板间，中规中矩，整个搭配比较典型的居家风。

与此同时：

1、标准的地铁盘，地铁4号线就在家门口。 至于6号线，没有批复，我只做提醒，但是买在北龙湖的客户，4号线作为贯穿整个东区的金腰带，一条线足够。

2、中海云鼎湖居，距离清华附中有2个路口。因为清华附中是学区，只能等交房后才能参与划片，总体来说，距离近算是不错的优势。

3、北侧是魏河，南侧是16万方北龙湖湿地公园，以及8400亩龙湖水域， 单就环境而言，未来的生活环境会很不错。

4、*关键的便是产业，北岸*的优势便是配套，我所说的配套，不单单是生活上的配套，整个北龙湖都是共享，没什么大不了。我说所的配套，是科技、产业上的配套，这才是*核心的，科技、产业的背后，一定是人才、资本、金融扎堆。

5、至 于中海云鼎湖居 ，你需要关注的有2点，一是面积段，127-175平，不大不小，二是*，以中海的央企纪律+北岸侧重点，我个人觉得相差不大，基本不用拆分， 150-200万就可以进驻北龙湖，改善客户非常值得关注。

6、有一点，鲁能公馆握有二手房的定价权，小高层、老规划、转让房、品质一般，之前转让费50-100万，成交价2万3-2万7，还是毛坯，更是底价。未来北岸，精装、地价、更好的产品，价格肯定会上一层。

 

6

北龙湖，尤其是北岸。

真正关注的点是什么？

一是未来，金融岛、产业、人才。

金融岛、水域、科技，这是北岸的核心，所有预期的背后，都指向了一个目标：购买力、消费力。这才是*核心的，其他所有都是扯淡。

二是居住，产品定位、价格定位。

北岸、南岸没有优劣之分，尤其是规划调整，未来发展侧重点完全不一样。

你更应该看的是鲁能、绿城、中海，这些才是实打实的利好。

也许，北岸风已来。

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