房价回到3年前，整体去化51%，郑州楼市下半年还会继续平静吗

*近有网友反映，自疫情以来自己的小区的房子在中介挂牌价掉得严重，一平降了两三千。也有朋友反映，去年年底买的新房，今年售楼部又便宜了几百。

“只有变化才是永恒的”，楼市充分践行了这个真理。那么郑州楼市现状如何，接下来的半年会有何走向呢。

让我们先从港区楼市说起。

二手房是新房的感应器，郊区楼市是主城楼市的放大镜。港区楼市的现状就是整个郑州楼市的缩影。

1

2019年融创进驻港区开发融创空港宸院，纯洋房一期均价12300-13000元/㎡，精装，还送8万车位券。此举一出，震惊吃瓜群众。因为当时周边楼盘洋房毛坯就14000元/㎡。

后来融创空港宸院又联合中介搞了一波分销带客，11500元/㎡起，很快清盘。

如果有一天融创不搅局了，那他就不叫融创了。不过不得不佩服的是，融创快速出货的能力也使他避免了不少麻烦。

2019年郑州楼市可谓是也无风雨也无晴，有人预测到2020年楼市或许会逐渐好转，不过令人没想到的是新冠疫情这个超大黑天鹅事件到来，使得2020楼市不仅没有扭转2019年不温不火的势头反而掉头直转急下。

2020年7月，港区万科美景魅力之城精装8800多的特价房，相比之前的10500，每平直降2000元。

2015年万科入市价格是6900-7400元/㎡，2016年是7000-7700元/㎡，到2017年房价就涨到10500-11500元/㎡，自2017起，项目在10600-11000元/㎡浮动，均价从来没低于10000。但是今年的特价房直接将房价拉到3年前！

这一举动就像主将的*后一声号角。

散兵游勇本来厮杀已久，战场一片哀嚎，但是一听到这声号角，他们知道主将已高调加入战斗，顿时信心倍增，抖擞抖擞精神好再做一波挣扎。

除万科外，北港布局较早，较为成熟的几个楼盘价格都有不少回落。

中建森林上郡：

2016年首开6400元/㎡，2017年，9300-9500元/㎡，2018年，10200-10600元/㎡。

到了2020年，反而降到10350元/㎡。

豫发白鹭源春晓：

2017年，9300-10300元/㎡，2018年，10600-11000元/㎡，2019年，10800元/㎡。

2020年，房价又回到10300元/㎡跟2017年持平。

正弘中央公园：

2015年6100元-6500元/㎡，赠送10年物业费；2016年涨到10600元／㎡，2018-2019年房价10800元/㎡左右，目前均价10500。

永威南樾：

2015年6100-6300元/㎡，2016年从7500元/㎡涨到11000-13000元/㎡，2017年11000-12800元/㎡，2018年12000元/㎡，2019年11800元/㎡，2020年10700（毛坯），11500-12000 (成品)。

安纳西庄园：

2016年9800元/㎡，2107年9500-10500元/㎡，2018年9800-10300元/㎡，2019年9800元/㎡，2020年9700元/㎡

2016年，全郑楼市上涨，而北港正处于楼市拓荒阶段，不少楼盘也顺势上涨，仅仅2016年下半年，北港房价直接从6-7千元级别，调到万元大关。

其中正弘中央公园和永威南樾*典型，2016年下半年几乎一天一个价格。

到了2017年，港区房价开始从高位回落，2018-2019年这两年稳中微降，2020年依然在回落，有的楼盘已经回落到了3年前的水平。

2

港区楼市是主城区楼市的清晰样本。与港区相比，主城区楼市情况没有那么典型，但是日子也不好过。

荣盛祝福花语水岸：2017年均价12200-13200元/㎡，2020年均价约为12000元/㎡。

碧桂园西湖：2017年高层均价14500-15000元/㎡，2018-2019均价16000元/㎡左右，目前均价15000元/㎡。

谦祥兴隆城：2017年均价14200-15200元/㎡，2018年15500元/㎡，目前均价14300元/㎡。

郑州万科的降价也不限于港区，主城区同步执行：

金水区万科世曦：之前按照面积段*16300元/㎡，*19500元/㎡，目前6号楼特价低于16000元/㎡，价格甚至低于*差的9号楼；

二七区万科大都会：之前价格12600 元/㎡，目前125㎡定向特价至10500-11000元/㎡，低于市场价1000-2000元/㎡；

经开区万科溪望洋房：之前14000元/㎡ ，目前10500-11000元/㎡，低于市场价3000元/㎡；

不仅新房市场没什么大动静，而且2020年上半年，郑州土拍市场也没大的看点，除了碧桂园抢夺杨金那次，就要追溯到1月份老经开福塔周围的两块地了。

整体来看，今年郑州楼市太平静了， 而与这种平静与全国其他城市的大火大热形成一种鲜明的对比。

众所周知，深圳热了大半年，后来深圳领导到长沙交流后出台楼市新政：*3年+社保/个税36个月，夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数等。

而事实上除深圳外，全国楼市市场接力赛不断“万人摇”楼盘频频出现。

西安

紫薇东进16086人抢440套房，中签率4%。

这是西安首个“万人摇号”的楼盘。

南京

新华城  7952人抢16套房，中签率2.1%

悦辰府 3143人抢88套房，中签率2.8%

润辰府 667人抢28套房，中签率4.2%

成都

凯德卓锦万黛22806人抢196套房，中签率0.9%

川发天府上城40568人抢786套房，中签率1.9%

自在轩12791人抢418套房，中签率3.3%

*疯狂的是杭州。

3月份

融创城 13542人抢471套房子，中签率3.08%

保利和光尘樾17319人抢144套房子，中签率低至0.83%

5月份

融创城8549人抢43套房，中签率0.5%

世茂璀璨澜庭5778人抢84套房，中签率1.4%

万象城幸福里18739人抢 524套房，中签率2.8%

6月份

万象城幸福里 18740人抢524套房，中签率 2.80%

远洋西溪公馆 59637人抢959套房，中签率1.5%

杭州二手房也丝毫不示弱。单月二手房成交数据已经超过去年成交水平。

而与此同时，针对楼市过热现象，杭州、东莞和宁波纷纷出台相关政策，杭州还专门出台相关政策，为摇号政策“打补丁”。

3

看来疫情之后，楼市复苏的步伐并不同步，相比之下，郑州市场暗淡不少。其中的原因有很多，根本原因还是郑州人才吸引能力较弱。

一方面，郑州购房者主要是省内客户，购买力一般。（在重点城市中，郑州省内客户占比*）

另一方面，郑州新房限售，二手房征收20%差额税，人才新政力度又不大，从政策上抑制了部分需求。

因此疫情之后，在没有新的刺激下，郑州楼市显得有点萎靡不振。

从新房销售数据上看：

截止到6月30日，今年上半年郑州新房住宅销售共计76042套，为近3年销量*。比2018年少了5万多套，比2019年少了2.4万多套。

从新开楼盘去化率上看：

2020年1-7月，郑州开盘达109次，推货量总计19673套，去化量总计10109套，整体去化率约 51%，

八月*周，郑州共计开盘加推7个项目约852套房源，整体成交约497套，整体去化也不超过60%。

而且这些开盘主要集中在主城区，主城区开盘89次，环郑区域开盘19次；主城区推货量16260套，环郑推货约3413套；主城约是环郑的5倍。

郊区与主城区价差也在进一步拉大，2019年上半年是4358,2019年下半年是4560,2020年上半年则拉大为5526。

从二手房均价上看：

2020年7月，郑州存量商品住宅整体均价为14,250元/平方米，较2020年6月份整体均价14,350元/平方米，环比下跌0.70%，同比下跌4.20%。

郑州二手房均价在下降，而郑州的邻居西安则在上涨，7月西安存量住宅成交均价环比上涨0.44%。

贝壳研究院的数据更是显示：与往年相比，郑州主城区商品住宅同比供升销降，均价同比下降，库存微升，去化周期需15个月。

那么接下来郑州楼市还会继续平静下去吗？

笔者认为大概率是的。

1，从其他万人抢房的城市来看，政府很快出台了限制政策，说明政府坚持“房住不炒”并没有动摇，即便是今年不景气的情况下，这根红线都不能碰。郑州跟进不了，也不能跟。

2，8月是楼市销售淡季，从前两周的推盘情况就可以看出。而接下来传统“金九银十”更多是营销上的旺季，为缓解今年一整年的压力，会有不少房企开始趁机打折销售，完成一部分指标，房价不会涨。

3，新房二手房是对孪生兄弟，新房不振的情况下，二手房成交周期也依旧会拉长。二手房市场完全掌握在买方手中。

 

但是楼市的平静对真正想买房的人来说并不代表是坏事：

1，如果市场下行期正好碰上自己需要买房，这也是好事。市场下行期间，选择确实多了。

一万三四的单价，以前你只能看管南、惠济，但是今年你就可以上车滨河，中建观湖国际三期算下来才一万三千多。

2，港区虽然横盘近3年，但是2016年买房的人99%还是赚的。所以放在更长的周期里去比较，买房的时间有时候比房子本身更重要。

对郑州而言，自2017年后楼市的泡沫每年都在被挤压出去，2020年在疫情的助力下又狠狠使了一把劲。现在不下手，还等什么呢，你真能知道楼市什么时候会触底反弹吗？

• 二手房
• 新房
• 房价