买房，先看区域价值再决定！2020年郑州21个板块价值大排名
来源：吉屋网 2020-07-10 19:14:44郑州无论是送外卖的小哥，工地砌墙的师傅，还是足疗店里准备买房的按摩师们。
只要聊起来买房，他们都会背诵香港李超人买楼宝典“地段，地段，还是地段”。
而实际郑州人下手买房，真懂区域价值的，在1000万郑州人中却选不出50人。所以郑州只有寥寥数人才能准确回答你以下困惑：
北龙湖房价为何是南龙湖房价的10倍？
龙子湖永威五月花城2.5万/平二手房可以买吗？
老东区CBD洋房为何隔着一条东风渠，却与北龙湖房价差了一倍？
金水区高建标的大平层，到底多少钱入手才不会站岗？
平原新区还能不能买？
......
我们都知道，每个区域城市发展水平和政府注入的建设力量有着很大的不同，郑东新区CBD和北龙湖甚至可以提升到国家层面，而某些区域则只能靠一区之力在苦苦支撑。
郑州每一个区域都有其当下价值和远期价值，城市施政者水平和规划着力点、入住居民的消费力与学识，都决定了区域远期价值。
每个区域中的每一块地也都有其独特价值，这些独特价值往往是由土地容积率、高度、离地铁距离、划片*、噪音大小、周围友商建造水平、离公园距离等众多因素决定。
郑州很多土地因快周转而导致住宅附加值过低，但也存在某些土地附加值原本不高，却被人为“堆建标、起豪宅”的案例。
要看清每个区域当下价值、远期价值，给每个楼盘所在土地正确定价，就成了一件极其困难的事情。
今天，我们尝试对郑州21个热点板块当下价值和远期价值进行排名。
本文给每个区域8大维度，每项5分，共计40分，看看各个区域能得多少分？
这些排名可能也存在诸多盲区，唯愿，给郑州买房者，多一个参考的视角......
1
北龙湖（37分）
地铁线路：4号线年底通车，6、8号线在建（4分）
智能无人驾驶免费公交：龙湖中环路17.4公里，已投入（3分）
教育资源：清华启迪附中、上海师大附属*、西亚斯外籍子女*。公立教育滞后，千万豪宅已被划片到安置房*。（3分）
生态环境：8400亩北龙湖、凤山森林公园、北龙湖湿地公园、东西运河公园、魏河（5分）
商业配套：龙湖里、龙湖中环如意东路商业。希望尽快开拍龙湖里北侧两块商业用地。（2分）
房企分布：全国头部房企、本地头部房企打造的郑州*端产品集合地（5分）
业态构成：以豪宅洋房为主的高端生活住区（5分）
规划水平：龙湖金融岛中原核心金融产业、中原科技城高端产业集群（5分）
远景预期：郑州城市发展核心，产业塔尖、优质住区（5分）
点评：
北龙湖龙湖办事处管理能力一流；郑东新区教体管理水平不高；商业土地供给不足，目前只忙8大便民中心是不够的；住宅审美管理水平有差距，严守新中式已不能提高北龙湖建筑美学，智能公交水平很高，绿化维护管理水平很高。
北龙湖要做国家新区，软实力还不够。
2
高铁站商务区（30分）
地铁线路：已开通1、5号线，3号线年底通车，8号线在建，远期规划有12号线（5分）
教育资源：*不多，无优质中*配套（2分）
生态环境：高铁沿线带状公园、东广场莲湖、七里河、东风渠（3分）
商业配套：新田360新都会店、海汇中心、汇艺银河里、绿地天空之城、万象汇（4分）
房企分布：西广场片区以本地房企为主，全国头部房企绿地领衔郑州摩天楼建设；东广场以碧桂园、华润、宝能等全国房企为主（5分）
业态构成：以商务写字楼产品为主，辅以部分高端改善型高层小区，整体生活氛围不够纯粹（3分）
规划水平：高铁东西广场商务区、国家级河南自贸区核心片区（4分）
远景预期：郑州商务核心区、总部经济产业核心区（4分）
点评：
高铁区比金水区稍好，但东广场发展太慢，西广场由成熟走向衰老。
3
老郑东新区（30分）
地铁线路：已开通1、5号线，3、4号线年底通车（4分）
教育资源：郑东*、郑东新区外国语*、郑州47中、北大附中河南分校外国语*、聚源路*（4分）
生态环境：如意湖、郑东新区湿地公园、郑州之林、七里河公园（4分）
商业配套：熙地港、丹尼斯七天地、永威木色（3分）
房企分布：全国头部房企中绿地、绿城*早进入郑州的片区，永威凭借东棠、翡翠城等项目在此成长本地头部房企（4分）
业态构成：东风路沿线以洋房为主，金水路以南以城改安置房和单位新家属院为主（3分）
规划水平：以CBD为核心的环形城市规划，郑州向东发展战略中*早的宜居片区（4分）
远景预期：郑州城市发展核心片区、城市封面（4分）
点评：
老东区已是40多岁中年老阿姨，改也改不了，救也救不了，没那么好，更没那么差。二手房已跌得差不多到底了，但也不会涨。
4
金水老城（29分）
地铁线路：已开通1、2、5号线，3、4号线年底通车，6、7、8号线在建（5分）
教育资源：省实验*、文化路一小、纬五路一小、优胜路*、省实验*、郑州八中、郑州七中等优质教育资源。人均优质教育资源不足，可持续发展优质教育资源增长太慢（4分）
生态环境：人民公园、紫荆山公园、东风渠（2分）
商业配套：正弘城、新田360国贸店、花园路丹尼斯、建业凯旋广场（5分）
房企分布：恒大、万科、融创、万达等全国房企，本地头部房企建业、正弘的大本营（4分）
业态构成：单位老破小家属院居多，辅以金水CBD、金水路未来路等高端改善小区（3分）
规划水平：早期省会迁郑后规划的行政区，路网密集，城市底蕴深厚（3分）
远景预期：将在很长一段时间继续保持郑州行政、文化、商业的核心地位（3分）
点评：
金水区老了，老城区缺乏精心经营城市水平。
5
金水北（26分）
地铁线路：已开通2号线，3、4号线年底通车，7号线在建（4分）
教育资源：纬五路一小分校、外国语*分校、一八国际*、郑州七中分校（4分）
生态环境：东风渠、贾鲁河（3分）
商业配套：宜家商场、YOYO PARK购物中心（2分）
房企分布：融创、碧桂园等全国房企领衔的城改项目，美盛、瀚海、锦艺等本地房企主导的城改大盘（4分）
业态构成：单位家属院多，城改大盘多，安置房比例高（3分）
规划水平：无统一规划，片区内有河南自贸区金水片区（2分）
远景预期：金水区改善外溢片区、北龙湖资源辐射区（4分）
点评：
金水北片区就是个野生区域，生命力顽强，却又杂乱无章。
6
常西湖新区（25分）
地铁线路：已开通1号线、14号线一期，6、10号线在建（4分）
教育资源：郑州一中、郑州市实验*分校、常西湖外国语*、常西湖外国语*（3分）
生态环境：常庄水库、西流湖、南水北调运河、九曲莲湖（4分）
商业配套：在建CCD中央大街（1分）
房企分布：北区以本地房企为主，南区以全国知名房企为主（3分）
业态构成：北区以刚需高层为主，南区以改善高层、小高层为主（3分）
规划水平：郑州中央文化，市级行政文化服务区，海绵城市（4分）
远景预期：承接市级行政文化体育服务外迁，郑州西部发展核心（3分）
点评：
常西湖区域房价天花板目前15000-16000元/平，正在制约其发展，另外常西湖需要提高区域烟火气，四大中心跟老百姓生活密切度低。
7
中原老城（23分）
地铁线路：已开通1、5号线，6、10号线在建（4分）
教育资源：拥有互助路*、伊河路*、郑州外国语总校等郑州优质教育资源，民办教育有中原领航实验*、郑州一中桐柏*等（5分）
生态环境：碧沙岗公园、西流湖（2分）
商业配套：中原锦艺城、中原万达（2分）
房企分布：开发商以本地房企为主，正商、康桥、亚星项目较多（3分）
业态构成：工矿企业和市级单位老破小家属院居多，新开发项目多为刚需产品，只有个别改善盘（2分）
规划水平：上世纪郑州兴建工业城的规划，但城市底蕴深厚（3分）
远景预期：主城急需进行城市界面更新，但核心区位优势在，也不至于空心化（2分）
点评：
郑州失血区域。
8
金水科教园区（23分）
地铁线路：远期规划有1号线北延线、6号线北延线（2分）
教育资源：纬五路一小东三环校区、优胜路*（2分）
生态环境：贾鲁河生态景观带、同享北龙湖环境资源（4分）
商业配套：无（0分）
房企分布：整体以本地房企为主（3分）
业态构成：杨金片区以小高层改善置业为主，鸿园片区洋房、叠墅居多（4分）
规划水平：金水区金水科教园区统一规划（3分）
远景预期：金水区科教产业承接地，毗邻北龙湖，直接受益其发展红利（5分）
点评：
近期不行，远期不错，中原科技城对该区助力很大。
9
经开老城（23分）
地铁线路：已开通5号线，4号线年底通车，远期规划有11、12号线（3分）
教育资源：郑州十一中、朝凤路*（2分）
生态环境：七里河、十八里河交汇处，金沙湖（2分）
商业配套：丹尼斯航海新天地、万锦盛华里、中大门购物公园（2分）
房企分布：知名房企恒大、华润、保利、阳光城、碧桂园均有入驻，但更多的是本地中小房企（3分）
业态构成：整体以刚需、刚改高层为主，南部金沙湖区域更低密宜居（3分）
规划水平：国家级经济技术开发区，也在河南自贸区郑州片区内，物流园区梦湖规划也已出台，片区整体在从工业园区向城市住区过渡（4分）
远景预期：郑州参与国家一带一路建设的铁路物流枢纽节点，连接郑东新区与航空港区，价值会随这两个城市核心增长极的发展递增（4分）
点评：
位置优越，城市管理水平不高。
10
高新老城（22分）
地铁线路：已开通1号线，8号线在建，远期规划有9号线二期（2分）
教育资源：郑州外国语**部、枫杨外国语*、郑州*（4分）
生态环境：西流湖北区（2分）
商业配套：公园茂、高新万达广场、正弘汇（2分）
房企分布：以本地房企为主，全国知名房企有恒大、保利、金科、龙湖入驻（3分）
业态构成：刚需高层为主（3分）
规划水平：国家级高新技术开发区、郑洛新国家自主创新示范区（3分）
远景预期：西部高新产业核心区（3分）
点评：
交通是制约该区*重要因素，另外房价天花板太过明显，高于18000元/平的难度极大。但高新区自身内循环力量也比较完善，在郑州像个飞城。
11
滨河国际新城（22分）
地铁线路：3号线二期在建，远期规划有11号线、14号线二期（3分）
教育资源：经开一中、经开外国语*（2分）
生态环境：蝶湖、荷湖（3分）
商业配套：目前暂无大型商业（0分）
房企分布：中建整体开发运营，中海、绿地、绿城、电建、亚新、康桥等房企入驻（3分）
业态构成：片区地块干净、安置房项目不多，整体以改善高层为主（4分）
规划水平：定位经开区南部产业新城，有统一的片区规划（3分）
远景预期：同出郑东新区与航空港之间，配套完善后城市界面比经开老城更好（4分）
点评：
施政者对配套落位低于预期。
12
航空港区（22分）
地铁线路：已开通城郊线，17号线在建，远期规划有11号线（1分）
教育资源：郑州一中国际航空港实验*、郑州外国语*航空港校区、英迪国际*（1分）
生态环境：郑州园博园、双鹤湖中央公园、苑陵故城遗址公园、南水北调运河（4分）
房企分布：北港豫发做前期开发，楼盘众多；南港多为知名房企的超级大盘项目（2分）
业态构成：刚需高层、小高层（2分）
规划水平：全国首个国家级航空港经济综合实验区、国家级河南自贸区、新郑综合保税区（5分）
远景预期：郑州经济发展的新板块和中原经济区的龙头，郑州创建国际航空大都市和国家级综合交通枢纽的核心板块（5分）
点评：
未来很美好，当下不乐观。
13
惠济区（21分）
地铁线路：已开通2号线，7号线在建，远期规划有3号线北延长线（2分）
教育资源：郑州四中、郑北一中、郑州市实验*（2分）
生态环境：沿黄河生态文化区、大运河世界遗产郑州段、贾鲁河（4分）
商业配套：惠济万达广场、惠济吾悦广场、惠济锦艺城（3分）
房企分布：本地房企居多，全国知名房企有万科、融创、保利、中海、碧桂园等（3分）
业态构成：东部低密小高层、洋房为主，西部刚需高层为主，未开发面积广阔（3分）
规划水平：无亮眼的城市功能分区规划，黄河流域生态规划对城市功能要素汇聚性有限（2分）
远景预期：“北静”意味着生态宜居，也意味着产业缺失（2分）
点评：
惠济区目前只有人和房子，其他都缺。
14
白沙（20分）
地铁线路：8号线在建，远期规划有12、13号线（1分）
教育资源：在建有郑州外国语郑开*、省实验*白沙校区、郑州四十七中国际*部、科学谷软件小镇国际*（2分）
生态环境：象湖、贾鲁河（2分）
商业配套：新田360广场白沙店（1分）
房企分布：本地房企为主，主要有融创、郑地、美盛、亚新、星联芒果等（3分）
业态构成：整体刚改，象湖南北侧偏改善（3分）
规划水平：象湖省级文化服务区、北部科学谷产业新城（4分）
远景预期：郑州东部未来发展核心片区（4分）
点评：
白沙当下之意是接触限价12000元/平，这已严重影响该区域发展。
15
管南商都新区（19分）
地铁线路：4号线年底开通（1分）
教育资源：创新街*分校、郑州八中分校（2分）
生态环境：十八里河（2分）
商业配套：目前暂无大型商业（2分）
房企分布：融创、绿地、富田、绿都、永威、正商、碧桂园等房企进驻（3分）
业态构成：刚需高层为主（3分）
规划水平：市级小李庄站枢纽规划、区级金岱产业园规划（3分）
远景预期：承接郑州站外迁和管城区未来产业和城市功能提升（3分）
点评：
到处都是“城”，有现在，缺未来。
16
二七新区（18分）
地铁线路：7号线在建（1分）
教育资源：新建*不少，但无优质教育资源（1分）
生态环境：金水河源沿线景观带、南水北调运河、南环公园（3分）
商业配套：目前暂无大型商业（0分）
房企分布：绿地、万科、华侨城、招商、康桥、建业、鑫苑等房企入驻（4分）
业态构成：刚需高层为主（3分）
规划水平：二七区区级新城规划，没有明确发展方向（2分）
远景预期：二七区发展预留土地，距主城近是未来*优势（4分）
点评：
二七新区略微被低估了。
17
南龙湖（17分）
地铁线路：已开通城郊线（2分）
教育资源：龙湖一中（1分）
生态环境：罗垌水库、新郑龙湖城市湿地公园（2分）
商业配套：龙湖锦艺城、华南城、华盛奥莱（1分）
房企分布：全国头部房企抢滩郑州外围桥头堡、本地小房企扎堆（3分）
业态构成：早期别墅产品逐渐没落，现在刚需高层为主（2分）
规划水平：宜居教育城、物流中心等规划来回变，乡镇级城市治理水平，无整体规划（1分）
远景预期：刚需外溢承接地，主城与航空港衔接带，有一定区位优势（3分）
点评：
公共设施配套不足，离经济中心优势明显，人气十足。
18
荥阳东（17分）
地铁线路：6、10号线在建（2分）
教育资源：郑西一中、宇华*（1分）
生态环境：万山湖水库、索河郊野公园、荥阳植物园、洞林湖（4分）
商业配套：荥阳吾悦广场在建，荥泽万达广场、新田360广场新田城店筹备中（1分）
房企分布：清华园深耕中原西路、新田深耕洞林湖，碧桂园、恒大、万科、新城等知名房企均有入驻（3分）
业态构成：刚需高层为主，洞林湖区域有部分洋房、别墅产品（2分）
规划水平：宜居健康城规划是片区亮点，洞林湖度假区规划也不错，整体发展以承接“西美”生态环境友好城市住区为主（2分）
远景预期：承接荥阳老城、郑州西区刚需外溢以及部分中产度假改善置业，不划区，活力难以释放（2分）
点评：
离未来经济中心有点远，但环境不错。
19
高新新城（16分）
地铁线路：8号线在建，远期规划有9号线二期（1分）
教育资源：郑州**部（1分）
生态环境：天健湖、天德湖、须水河景观带（2分）
商业配套：高新万科广场（1分）
房企分布：中建方程前期整体，知名房企万科、华润、中海、龙湖、美的、融信等已入驻（3分）
业态构成：刚需高层为主（2分）
规划水平：拥有双湖科技城整体城市功能分区规划，海绵城市建设示范区（3分）
远景预期：郑州西部区域的高新产业和智力资源集群，“西美”产业升级的核心（3分）
点评：
规划不错，配套落实太慢，13000元/平房价抑制了区域发展。
20
平原新区（16分）
地铁线路：13号线、7号线远期规划（1分）
教育资源：平原外国语*、华北水利学院、铁路职业技术学院已签约（1分）
生态环境：凤湖（2分）
商业配套：恒大悦天下小型商业广场、规划融创中原文旅城已落地（1分）
房企分布：恒大、碧桂园、绿城、绿地、蓝城、华润等全国房企扎堆，本地房企有建业、正弘等（3分）
业态构成：以别墅、洋房和改善型高层为主（3分）
规划水平：省级城乡一体化示范区，片区规划围绕凤湖展开，融创文旅城落地（3分）
远景预期：郑新融合的桥头堡，国家级黄河流域生态治理战略北岸核心（2分）
点评：
施政者发展思路清晰，土地供需平衡，生态环境优美，可持续发展动力不错。
21
绿博（16分）
地铁线路：8号线在建（1分）
教育资源：郑州东枫外国语*、省实验*紫园*、一八国际*理想国校区（2分）
生态环境：绿博园、郑汴中央公园、贾鲁河生态景观带、雁鸣湖（4分）
商业配套：杉杉奥特莱斯，建业J18在建（1分）
房企分布：以本地房企为主，康桥、普罗、名门、建业领衔深耕，万科、融创、雅居乐、永威、绿地也有项目入驻（3分）
业态构成：整体以改善多层、小高层为主（4分）
规划水平：时机主导的国际文化创意产业园区，域内大型家庭娱乐产业集中，有较高人口流量吸引力（2分）
远景预期：郑州家庭娱乐消费产业核心区、郑州东部生态宜居示范区（4分）
点评：
供地太多，产业导入太慢。
通过对21个板块价值梳理，我们会发现郑州是一个“新区”泛滥的城市。
2019年新管理者赴任前，郑州还在为“刮东风还是刮西风”的发展方向而争吵不休。
如今，郑州今后21个板块发展与竞争，将首先符合郑州“东强，西美，南动，北静”的总体发展定位。
至此，郑州在颠簸前行中，转入快车道。
但21个板块间将展开激烈竞争，没有哪个板块可以躺着发展或坐享红利。
每个区域的产业引入、教育、医疗、交通、规划、市政服务水平、施政者能力、房价水平、购房者素质，均会给每个板块带来不同的发展空间和路径。
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