商品房预售俗称卖期房 房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式

商品房预售

（一）概念

商品房预售，俗称卖期房，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

1、期房是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。

2、开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

3、一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行。

4、购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。

（二）商品房预售的条件

《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售， 应当符合下列条件：

1、 已交付全部土地使用权出让金， 取得土地使用权证书；

2、 持有建设工程规划许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上， 并已经确定施工进度和竣工交付日期；

4、 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记， 取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项， 必须用于有关的工程建设。

（三）商品房预售的施工形象进度

鉴于商品房预售属于未建好先销售，各地主管部门对于预售的条件也会有一些不同的要求，取得商品房预售许可证的房屋必须要在施工形象进度达到以下要求：

1、别墅类项目土建工程完工；

2、低层(含四层)主体结构封顶，且砌筑工程完工；

3、多层(含六跃七)主体结构达到层数的三分之二；

4、小高层及以上建筑主体结构达到层数的二分之一且不得少于七层；主体结构中地下室每层可抵地上主体结构一层。如果不满足类似的要求，也将无法进行预售。

（四）商品房预售合同应包含哪些条款？

1、双方的名称、地址、法人组织必须有法人代表人签字

2、预售商品房的位置、编号

3、预售商品房的套数，面积应以单套计算其平方米，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。

价款即房屋的价金，如单价每平方米多少钱、总价每套多少钱。不仅应标明单价，还应标明总价。

4、交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。

5、房屋设计用途，明确是住宅、非住宅、公建、车库、商铺或其他用房

6、房屋产权转让的方式、期限

7、双方的违约责任

8、双方约定的其他条款。

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