瞧，这些小户型价格已冲破天际！

瞧，这些小户型价格已冲破天际！

最近在调研二手房，发现了一个很有趣的现象。 有些小区里，小户型单价已经远高于整个小区均价！ 甚至还能逆势涨价！ 价差可以大到多少呢？ 咱们直接来看近几个月的成交情况。 正弘数码公寓，最大的70多平两房，总价110多万，单价16000-17000，朝向不好楼层不好的更低，不到16000！ 关键是，70多平户型2021年总价150多万，从2021年到现在一直走下坡路，到现在总价降了有30多万！ 而40-50平一室一厅呢，单价20000。 更小的20-30平标间呢，单价22000-23000！ 注意哦，尤其是这些小标间，之前的成交总价还是40多万，这几年已经稳定在50多万。 逆势涨价！ 中原新城学区小区，80-90多平的小三房，以及130多平大三房，成交单价都是20000出头。 而40多平的小户型单价能达到25000-26000！ 同一小区，小户型和其他户型的单价差都超过5000！ 价差竟如此之大！ 还有金水区鑫苑世家四五十平的小户型，单价也达23000-24000，总价100多万。 更关键的是，它们的成交量也很惊人。 中原新城学府小区，是中原区去年全年成交量TOP1。正弘数码公寓，是金水区去年全年成交量TOP1。鑫苑世家，是金水区去年全年成交量TOP2。 所有成交的户型里，几乎都是小户型！ 在市场走低的当下，这样的表现相当亮眼！

为啥能卖这么贵？流通性还这么好？

简单来说，原因主要有3点： 1、名校学区！2、电梯房、稀缺！ 3、总价低、门槛低！ 正弘数码公寓就不多说了，省实验名校学区房中，除了高溢价的老家属院，基本上都是大面积改善房，面积大，总价高。 正弘数码公寓是总价最低的。 鑫苑世家总价更高点，价格卡掉了一部分人，小区里还有别墅，小户型流通性也不差，仅次于数码公寓。 中原新城学府小区，伊河路小学优质学区，部分还带郑州外国语学位。 在郑州教育界流传着这样一句话： 金水小学上实验，中原小学上伊河。 伊河路小学是郑州老牌名校，说的夸张一点就是每年挤破脑袋都要上的。 只不过划片范围内多是机关、政府家属院，带电梯的新建住宅就只有中原新城学府小区！

中原新城学府小区所在的中原老城中部，是整个中原区教育最强的板块！

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中原区，按照西三环东西来分，可以分成两个部分。 中原老城+常西湖新区。 常西湖新区抛开不说，我们先来看中原老城的情况。 从北到南，基本上可以分成三大部分： 中原老城北部：建设路以北到中原区和高新区分界线区域。中原老城中部：建设路以南到陇海路以北区域。中原老城南部：陇海路以南到中原区和二七区边界。 这里面，以伊河路小学为代表的中原老城中部最强！ 不管是小学还是中学都非常能打！ 最能打的郑州外国语中学，划片范围最小，别的中学基本上都是以社区划片，它却是以小区划片。 最最关键的是，这些小区几乎没有新的，最新的也得在1996年前后，房价现在20000到30000不等。 伊河路小学划片的最大问题也是没有次新，基本上都是老破房。 比如：市委社区、人社局社区部分、农业银行社区、伊河路社区、学府社区部分、小岗刘社区部分、郑州日报社社区、淮河路社区部分、观澜社区部分、河南工业大学社区部分，房龄都在30年靠上。 只有一个例外，就是中原新城学府小区。 小学划片伊河路小学，中学划片十九中，极个别房源带郑州外国语中学的学位。 但经过这么多年的消化，实际上没有用过外国语学位的房子越来越少，比较难挑。 南部的淮河路小学，也很不错，在原来属于郑州市典型的小班额教学示范单位。 中学比较推荐的是七十三中，靠北的祈福华都、新蒲花园、龙源小区，属于电梯次新房。 更新的还有民安西上，可以划片的是村小闫垌小学，不过优点是这一片最新的小区。 北部的育才小学也不错，搭配的中学是八十中。 这两个学校的房子，次新还比较多，比如：正商金域世家+领创天誉华庭+风和日丽等。 中原老城可优先选伊河路小学+19中双学区，互助路小学+16中。如果优先选初中，那就选外小+外国语中学的双学区搭配。 其次，建设路二小+51中，淮河路小学+73中也是很不错的学区搭配。

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