遵义房地产行业会被土地税收征改影响吗？楼市会不会跌

遵义房地产行业会被土地税收征改影响吗？楼市会不会跌？这几天*的热点是土地出让金改税务征收，网络上一片“楼市快崩了”的声音，而我还在海边度假，练习潜水。很多朋友问我怎么看这个新闻。其实中国楼市从来不缺看跌的新闻，无论是过去，还是现在，人们总是期盼来一次大事件，彻底扭转楼市的走向，然而这些都是一厢情愿：

特朗普贸易战，房子白菜价

租售同权，房子白菜价

疫情来了，房子白菜价

人口下降，房子白菜价

土地出让金改税务征收，房子白菜价

……

现实生活中哪有那么多大事，人们所谓的“土地财政终结”只是一种过度解读，这次仅仅是改了征收部门，但是土地出让金的分成、使用仍按现行规定，归地方政府所有，楼市还是那个楼市。

那么这次更改征收部门，缘由是什么？普通购房者应该怎么办？要搞清楚这个问题，我们先来回顾一下土地财政的前世今生：

众所周知，我国在解放前土地归个人私有，拥有土地的叫做地主。

1949年的“土改”运动，把土地收归集体，其实也就是收为国有。

1982年在《宪法》中更是明确：城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。

而1994年的“分税制”改革正式将土地收入划归地方。

1998年中国正式提出住房制度改革

可以说随着当年这些政策先后出台，直接奠定了之后房地产行业的兴起以及房地产行业在中国经济腾飞中起到的关键作用，也推动了中国的城市化。

从1994年“分税制”改革施行以来，有很长一段时间，我国财政收入的增长速度几乎都是GDP增长速度的两倍。其实，自古以来无论政府或企业还是整个社会，一系列的矛盾产生到*终解决，说来说去都离不开一个字——钱！

那政府的钱从哪里来？

*直接的途径就是——税收。而分税制改革，说白了就是中央政府和地方政府的一场博弈。

我们从2019年政府公布的数据中可以看出：地方政府财政赤字，也就是财政亏空10万亿。而中央政府财政不但没有亏空，相反还有5万亿的盈余。

在今天，我们可能很难想象在上个世纪末，中央政府财政曾经极度困难，反而很多地方政府如江浙长三角和南方珠三角地区，随着改革开放的兴起却富得流油。

为什么会出现这种情况呢？

这是因为从1978年改革开放到93年之前，当时的财政体系，尤其是中央和地方税收分配上，采用的是包干制。

也就是中央和地方政府谈判，商定一个固定金额上交中央，其它超过这个金额的部分全部归地方政府。

而这么做的问题就是：操作方式繁琐复杂，统计和计算数据又不准确，未来经济增长带来的财政收入增长很难预估。

所以往往某个年份金额定高了，地方政府表示完成不了；定低了，钱又都跑到了地方政府手里，中央财政反而出现财政困难。

因此直接导致当时一系列的中央投资项目，如全国性的粮食收购补贴、跨地区的交通建设，甚至是国防支出都出现了困难。

而更严重的一个问题就是：

我国上千年以来政治文化，一直遵循“强干弱枝”。

伟人说得好:“枪杆子里出政权”，但枪杆子里的子弹是需要花钱的。

所以当一些地方政府财大气粗后，就出现了一系列“不可描述”的问题。

分税制就是要解决这个问题，在这次改革中，国税将占税收收入的大头税种，如增值税、大型企业的主要税种、产生高税收的主要税种（如金融、铁路、能源）和带有宏观政策调控的如关税、消费税等全部收入囊中。

而地方政府的地税，只能剩下“其它税种”，用于地方财政支出。

但地方政府承担着所辖地的公共基础建设和公共服务提供，如治安、医疗、教育、文化、环境等等，很多关系民生的必要支出是无法缩减的。

所以，中央在经过认真研究，并与地方政府反复“沟通”后，*终在分税制推出的同时，将地方土地出让收入划归地方财政所有。

这一下子可就开启了一个新的时代：中国房地产蓬勃发展与地方土地财政的黄金时代。而后“住房改革”政策的出台，更是令地方政府在土地出让金方面赚得盆满钵满。

目前这种形式，已经产生了一些负面的影响，国家已经及时发现，包括以下几种：

1、地方融资和债务问题。地方政府以未出让土地、或者以土地整理为名，把土地资产装入城投公司进行融资举债，加剧了地方的隐性债务，一旦偿还不起，就会引起债务爆雷。

之前网传西部某个城市的政府以土地为抵押，用城投公司的名义在银行借了数百亿出来开发新区，大搞基建，但是由于这些项目回报缓慢，城投公司还不起利息，于是这数百亿就成了坏账、呆账。

大家想想，银行是国家的，利益你拿走，风险归国家，万万不行。

2、土地出让金自取自支，形成了地方政府的小金库，因为没有纳入一般公共预算，久而久之就无法监管了。土地出让金收上来之后，国家没有直接监管，地方政府就把一部分钱用于公务员的超额福利支出，甚至出现贪腐现象，也就是人们所说的“先征收，后返还”。

某些开发商会与地方政府串通，先在公开市场10亿的价格把土地拍卖下来，事实上土地出让之后，地方政府会返还2亿或者通过工程代建的形式把钱又还给开发商，做得不露声色。（拍卖中的串标抬轿现象）

3、地方政府搞“土地融资循环”，先卖地，资金回笼了，又拿钱去其他地方的搞基建，继续卖地，疯狂开发新区。据国土资源部统计，全中国各个城市开发的新区已经足以装下地球一半的人口，即34亿人。光是成都一个城市，就规划了23个新区。

4、很多城市的土地出让金都被用于“面子工程”，例如博物馆，大广场等等，而关系民生的保障房，人才住房则资金紧张。

5、卖地收入占GDP比例连年上涨

随着房地产市场快速发展，我国土地出让收入快速上升。2009年土地出让收入规模为1.4万亿，相当于GDP的4.1%，2020年达到8.4万亿元，相当于GDP的8.3%，占比较十年前提高1倍多，卖地就像吸毒一样，越卖越上瘾。

6、地方政府支出高度依赖土地财政

2019年土地出让金总额数据来看，江苏（8564亿元）、浙江（8260亿元）、山东（6086亿元）和广东（5529亿元）位居前列，也就说这四个省份的土地是*值钱

对于国家而言，既然土地依赖短期难以戒掉，那就把土地出让收入弄得规范一些，该收的收（“先征后返”）、不该收的不收（新区无序卖地）。

说了这么多，土地出让金改税务征收，对普通购房者有什么影响呢？
没什么影响，不买还涨。

因为房价上涨的根本原因是：

国民经济持续增长

通货膨胀，货币贬值

轰轰烈烈的城市化进程

三个原因，没有任何的变化，无论出什么限购限贷政策，还是土地出让金归谁来征收，中国楼市都不改原定走向，继续保持三年不涨，一涨吃三年的态势。记住，踏空比套牢难受，毕竟踏空是永久的，套牢是暂时的。哪怕你在2008年高点买房被套牢了，事后你还是能赚几倍的收益，如果踏空了呢，一分钱捞不到。

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