商品房预售制度何去何从？专家建议取消，市场变革下的必然选择？

随着全国“两会”的召开在即，第十四届全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫提出的“关于取消商品房预售制度”的建议，无疑在房地产市场投下了一颗重磅炸弹。这一建议立即引发了社会各界的广泛关注和热议。商品房预售制度，作为楼市调控的重要工具，在我国房地产市场高速发展的过程中扮演了重要角色。然而，在商品房建设进入存量时代的今天，这一制度是否还有必要继续存在？取消预售制度又将给房地产市场带来怎样的影响？

一、商品房预售制度的功与过

商品房预售制度，即开发商在房屋建设完成前，通过销售合同的形式向购房者预售房屋，收取预售款项用于工程建设。这一制度的初衷在于通过资金回笼缓解开发商的资金压力，同时利用购房者的资金进行滚动开发，促进房地产市场的快速发展。在楼市高速增长期，预售制度确实起到了积极的作用，推动了城市建设的快速扩张和居民住房条件的改善。

然而，随着房地产市场的逐渐成熟和竞争的加剧，预售制度的弊端也逐渐显现。预售制度下，购房者往往面临着延期交房、工程质量难以保证、开发商卷款跑路等风险。此外，预售制度还容易导致开发商过度依赖预售资金，忽视市场真实需求，造成市场供需失衡。

二、存量时代下的新挑战

朱征夫代表提出取消商品房预售制度的建议，正是基于对当前房地产市场形势的深刻认识。他认为，在商品房建设进入存量时代后，楼市已经从高速增长转向平稳发展，市场供求关系发生了根本性变化。此时，再沿用预售制度已不合时宜，应当考虑取消这一制度，以适应市场发展的新要求。

存量时代下的房地产市场，更加注重品质和服务的提升，而非简单的规模扩张。购房者对于房屋的质量、配套设施、居住环境等要求也越来越高。取消预售制度将有助于减少购房者的风险，提高购房者的满意度和获得感。同时，也将促使开发商更加注重产品创新和品质提升，以适应市场需求的变化。

三、取消预售制度的影响与应对

取消商品房预售制度无疑将对房地产市场产生深远影响。一方面，取消预售将使得开发商面临更加严格的资金压力和市场考验，需要更加注重项目策划和风险控制。另一方面，取消预售也将有利于保护购房者的权益，减少市场乱象和纠纷。

为了应对取消预售制度可能带来的挑战，政府和相关部门需要采取一系列措施。首先，要加强市场监管，严格开发商的资质审查和市场准入，防止不法开发商浑水摸鱼。其次，要完善相关法律法规，保障购房者的合法权益，对违规行为进行严厉打击。最后，要推动房地产市场的转型升级，鼓励开发商进行产品创新和服务提升，以适应市场发展的新需求。

四、结语

商品房预售制度的存废之争，实际上是房地产市场发展中的一个缩影。随着市场形势的不断变化和政策调控的不断深化，楼市调控的思路和方式也需要与时俱进。取消商品房预售制度或许是一个新的开始，它将推动房地产市场向着更加健康、稳定的方向发展。当然，这一过程中也将面临诸多挑战和问题，需要政府、开发商和购房者共同努力，共同应对。让我们期待在不久的将来，能够看到一个更加成熟、规范的房地产市场，为人民群众提供更加优质的住房和服务。

在这一过程中，政府的角色至关重要。政府需要在确保市场稳定的同时，积极引导和支持房地产市场的健康发展。例如，可以通过优化土地供应、调整税收政策、加强金融监管等手段，为房地产市场创造公平、透明、稳定的营商环境。同时，政府还需要加大对住房保障和租赁市场的投入和支持，以满足不同层次、不同需求的人群的住房需求。

对于开发商而言，取消预售制度将意味着他们需要更加注重产品质量和服务水平。开发商需要转变发展思路，从追求规模和速度转向追求品质和效益。通过创新产品设计、提升工程质量、完善配套设施等方式，为购房者提供更加优质的住房产品和服务。

对于购房者而言，取消预售制度将有助于降低购房风险，提高购房满意度。购房者可以更加理性地选择适合自己的住房产品，享受到更加完善的售后服务和居住体验。同时，购房者也需要提高自身的购房知识和风险意识，谨慎选择开发商和购房项目，确保自己的权益得到保障。

总的来说，取消商品房预售制度是一个复杂而敏感的问题，涉及到政府、开发商和购房者等多方面的利益。在决策过程中需要充分考虑各方利益诉求和市场实际情况，确保改革能够平稳推进并取得预期效果。我们期待在各方共同努力下，能够看到一个更加健康、稳定、繁荣的房地产市场，为人民群众提供更加优质的住房和服务。

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