2021年起，新规下，5类房子将不能出租，房东和租客都应知晓

来源：吉屋网 2021-01-14 13:59:51

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　　过去二十年，我国房价一路上扬，一线城市的房价从几千元涨到了5-8万元每平，但薪水却没有同比例上涨，北京、上海、厦门等城市的房价收入比超过了20，一对夫妻需要至少20年的收入才能买下一套房，越来越多的年轻人望房兴叹，开始把租房作为一种生活方式。

　　租房已经成为大多数城市青年要面对的问题。根据新华网《2020中国青年租住生活蓝皮书》数据，约有一半租客接受“租房结婚”、超过60%的租客已经租房三年以上。第一财经《2018年轻人租房大数据报告》显示，出于分摊房租和水电费的考量，90后和95后租客中超过80%选择合租。但在现实中，房东与租客产生的纠纷屡见不鲜，并不是所有的房子都可以用来出租，按照住建部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》，以下5类房子是不能用来出租的，房东和租客都应当知晓。

　　第1类，不符合工程建设强制性标准的房子。

　　工程建设强制性标准，简单来讲就是保证房屋建筑质量的一系列标准，包括对房屋的结构设计、抗震设计、防水设计、施工质量、保质期、节能等各个方面。以屋面防水为例，特别重要或对防水有特殊要求的建筑，屋面防水等级应该达到一级，防水层合理使用年限要达到25年。国家这些年对建筑市场的管控也加强了，大多数房子都满足这些居住条件，但是还存在有的房东将房屋私自改造的现象，比如私自拆毁承重墙用来打柜子、私自加盖“阳光房”等。新规的发布后，这些问题将逐步得到解决，租房者也应当多注意，避开这类有隐患的房子。

　　第2类，不符合消防要求的房子。

　　用于出租的房屋应当满足建筑设计防火规范的要求。按照建筑设计防火规范，建筑高度大于100米的公共建筑，应设置避难层。54米以上的住宅建筑，由于建筑高度高，人员相对较多，一旦发生火灾，烟和火容易竖向蔓延，此类建筑每个单元每层设置不少于两个安全出口，以方便人员疏散。按照《消防法》的要求，居住出租房屋不得与生产储存经营易燃易爆危险品的场所，设置在同一建筑物内。居住出租房屋的疏散通道应当保持畅通，不得在楼梯间内停放电动车或者为电动车充电。高层建筑要具备一定的消防设施，定期开展防火检查和火灾隐患整改。

　　第3类，不符合室内装修有关标准的住房。

　　装修房子大家都不陌生，装过房子的朋友*担心的问题就是建筑材料的安全性了，所以不少新装修房需要通风透气一段时间，散一散甲醛才能住。我国的住宅装饰装修施工规范有规定，要选用低毒、低污染的装饰装修材料，甲醛、苯、胺等室内环境污染物都有一定的浓度限制。但是这几年，随着长租公寓市场迎来大发展，不少租赁企业从房东处租来毛坯房后，为了迅速推向市场，一味求快，装修质量难以保证，以至于出现不少“甲醛房”问题。《租赁管理条例》中明确指出，不符合室内装修有关标准的房屋不得出租，并且明确要求，不得危及承租人的身体健康，相信随着新规的发布，租房市场也会越来越规范。

　　第4类，其他依法不得出租的房子。

　　公租房、廉租房、违建房是不能用来租赁的。如果房屋存在被查封、拍卖、拆迁等问题，也容易产生经济纠纷。其他房屋共有人不同意出租的房子、未经抵押权人同意的房子、租房人不经过房东同意转租的房子，也容易产生矛盾。2021年《民法典》实施之后，有居住权的房屋同样不能出租。居住权是指房屋产权人可以通过协议或者遗嘱的方式，给居住权人设立居住权，这名居住权人可以一直住在这个房子里，即使房屋的产权发生的变化，也不改变居住权。《民法典》除了规定租房类型外，对租赁时间也有规定。租房合同中，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。所以，租赁时间超过20年的租房行为，也是不受法律保护的。

　　第5类，厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非居住空间。

　　除厨房、卫生间、阳台、地下室外，顶楼露台改造后变成房屋、房屋加盖、临时建筑、过道等，也不得对外出租。这些都属于非居住空间，即便改造后也不得用于出租，否则房东会被罚款。受到高房价、高房租的影响，在一线城市打拼的低收入人群，往往会选择价格低廉的地下室住房、群租房。什么是群租房呢?就是房东通过做隔断或者床位的形式来出租，此时厨房、卫生间、地下室等本来不能住人的空间，也变成了居住空间，人均居住面积往往不足4个平方。虽然这种形式的房子价格低廉，但是会有很大的隐患，比如用水、用电、用气不安全，一套房子居住的人数过多，一旦发生火灾，后果将不堪设想。所以新规要求，设区的市级以上地方应当规定必要的居住空间标准，包括人均租住面积。根据住建部2020年9月发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》，出租人将不符合房屋建设强制性标准、消防要求或装修有关标准的住房、其他依法不得出租的房子出租，或者将厨房、地下室等非居住空间出租的，将会被要求限期改正，造成损失的要承担赔偿责任，情节严重的会被罚款。