纯干货！2023珠海买房哪里好？珠海39片区分析，一文读懂！

来源：吉屋网 2023-12-01 14:40:49

珠海买房哪里好？珠海的房子哪里值得买？珠海买房哪个区潜力大？珠海买房子哪个区最好？这是每一个计划在珠海买房的购房者都会特别关心的问题，珠海这么大，到底在哪里才能买到适合自己的房子，以下是2023珠海39个片区分析，一文了解珠海所有片区，希望你看完之后对于珠海买房选哪里的疑惑在这篇文章中找到答案。

一、香洲区

香洲区空间结构示意图

1、老香洲

老香洲买房建议：适合刚需、养老；买房建议选热门小区、学区房、刚需房、淘笋

老香洲是珠海最早发展的片区之一，虽然商业配套非常齐全，也有香洲一小+紫荆中学（凤凰路校区）这类头部学区，但由于城市面貌老旧，片区内多以老旧小区为主，居住体验已无法满足主流需求，导致年轻人外迁的情况比较严重，买房更适合自住。

2、新香洲

新香洲买房建议：适合刚需、改善、养老；买房建议选热门小区、学区房、改善房、次新、淘笋

新香洲是香洲区的行政中心，它是珠海户籍人口最多的片区之一，过去十年人口增长位居全市前列，公务员、事业编扎堆，生源优质，教育资源也非常强势。珠海的头部初中-文园中学就在这里，其他公办学校（如九中、梅华、凤凰）也都可圈可点。

3、吉大

吉大买房建议：适合刚需、改善、养老；买房建议选热门小区、学区房、改善房、次新、淘笋

吉大是珠海真正意义上的市级中心，地缘优势显著，宜居的气候与山海资源，齐全的产业、配套与交通。珠海最早的金融CBD就在吉大，这里曾诞生过大批的本地富豪，吉大也一度是珠海富人最集中的片区之一。目前片区内多以老旧小区为主，居住属性早已跟不上主流，年轻家庭外迁的情况也比较严重。近年来“城市之心”项目旧改，给予了吉大重生的机会，具体看是否能把握住。

4、神前

神前买房建议：适合刚需、改善、养老群体；买房建议选改善房、次新、淘笋

美丽湾那一片，属于主城区比较晚开发的片区之一，优势是房子新、环境好、有山有水、安静，适合养老，离商圈也不远，开车就能抵达扬名广场商圈，去高新区也近。缺点是学区不好，步行范围内的商业配套也非常少，更适合自住。

5、拱北

拱北买房建议：适合刚需、养老，买房建议选热门小区、十六中学区房、二手淘笋

拱北的情况比吉大更糟一些，同样是市级中心，同样是城市面貌老旧，但拱北并没有九洲中学这种优质学区支撑。自216年以后，拱北的房价几乎就一直在跌。过去11年，拱北户籍人口增长仅15、84%，主城除了老香洲，就数拱北数据最糟糕。但是拱北未来依旧会是珠海的一大门面，毕竟拱北口岸每年动辄过亿的通关人次，加上港车北上/澳车北上，这里会始终保持着非常高的流量，能否重新崛起，考验城市运营能力。

6、三溪小镇

三溪小镇买房建议：适合刚需，建议选新房

三溪科创小镇主打的是产城结合，产业规划不错，围绕5G+智能制造、光电产业、金融科技、总部经济四大主导产业，打造创新产业集群，将引入新能源、新材料、人工智能、物联网大数据、节能环保以及军民融合等领域创新型产业。目前还在前期建设中

7、上冲

上冲买房建议：适合刚需、养老，买房建议选热门小区、次新、淘笋

上冲是一个比较平衡的片区，交通、配套、学区，该有的都有，但没有特别强势，也没有特别弱势，这就使得上冲房价始终处在相对友好的位置。离新香洲非常近，主城区上车门槛较低的片区之一，非常适合刚需自住，但由于片区已基本定型，未来房价基本不会出现大起大落的现象。

8、前山

前山买房建议：适合刚需、养老，买房建议选热门小区、优质新房、次新二手、二手淘笋

前山的情况跟上冲相似，也是主城区上车门槛较低的片区之一，学区比上冲好一些，配套也比较齐全，适合刚需自住，缺少改善基因。前山目前有个翠微村的旧改，或许能给前山带来一定改变。除此之外短期内基本不会有太大变化，房价大概率只能跟着大盘走。

9、兰埔

兰埔买房建议：适合刚需、改善、养老，买房建议选热门小区、学区房、改善房、次新、淘笋

虽然兰埔被一条九洲大道隔开两边，但由于较好的位置、拥有富华里、玖洲道、圆明新园等知名商圈、以及有学区黑马-十一中加持，近两年兰埔房子的关注度还不错。随着九州商贸中心的旧改项目进一步落地、圆明新园重新改造后，兰埔的价值会进一步提升，适合喜欢热闹的家庭自住。

10、夏湾

夏湾买房建议：适合刚需、养老；买房建议选热门小区、学区房、刚需房、淘笋

夏湾同样属于比较老旧的片区了，这里绝大多数都是21年以前的房子，虽然近年来十一中的崛起，使得夏湾的房子热度不减，但纵使有优质学区加持，房子老旧、居住环境落后等弊端都在迫使年轻人进一步外迁。片区优势很明显，就是便宜，用较低的价格购置一套配套好、位置好的优质学区房，对于刚需来说吸引力还是蛮大的，可用于过渡居住，建议只考虑热门标杆小区，并做好后期置换的打算。

11、港珠澳大桥人工岛

港珠澳大桥人工岛买房建议：适合旅居、投资；买房建议选商业公寓

港珠澳大桥落脚点，香港、澳门、珠海三地交汇处，一个同时融合三地文化、资源的小岛，而且国内唯一，这就使得港珠澳口岸人工岛是一个非常特殊的存在。这个片区需要中长期持有才能获得收益，购房者在实际购买之前应该充分考虑持有物业后的实际用途。

12、南湾

南湾买房建议：适合刚需、改善、养老；买房建议选热门小区、改善房、次新、淘笋

南湾的房子普遍存在一个弊病，就是面积大、房间少，这类房子在过去可能还好卖点，但随着房价高企、楼龄变长，容易沦落成穷人买不起、富人看不上的鸡肋产品。加之南湾的公立学校一直都不温不火，使得区域房价始终处在横盘-阴跌之间。好在南湾的位置还不错，区域内的配套也十分齐全，依旧能吸引一些纯自住的家庭。

13、南屏

南屏买房建议：适合刚需；买房建议选热门小区、刚需房、次新、淘笋

严格上说，南屏包括南湾，但南湾本地人一般会将南屏与南湾区分对待，皆因南屏有太多的城中村与外来务工人员了，整体风气与人口素质参差不齐。片区优势就是便宜，如果预算实在够不着其他片区，可以买个楼龄新点的小3房用于过渡，未来转手难度也能相对低点。

14、湾仔

湾仔买房建议：适合刚需、养老；买房建议选热门小区、次新、淘笋

由于毗邻澳门，湾仔一直以来都是一个主打旅游的片区，最知名的莫过于湾仔口岸、澳门环岛游和湾仔海鲜街，但充其量只是地方特色，毕竟湾仔只有巴掌大的地方，很难发展太大体量的产业。琴澳一体化发展，让湾仔价值有了一定程度的提升。买房更适合自住，投资价值不如旁边的十字门。

二、保十琴

15、十字门

十字门买房建议：适合刚需、改善、投资、养老；买房建议选改善房

十字门巴掌大的地方全是精华，珠海中心大厦、十字门华发商都、珠海国际会展中心，仅从配套名字就能看出片区能级。十字门处在了从湾仔到洪湾片区的中心点，商业配套也是这条走廊上最密集最高端的，而十字门又是离横琴金融岛最近的大陆片区，加上自身的会展资源，使得未来这里的商务活动会非常频繁。

16、保税区

保税区买房建议：适合刚需；买房建议选住宅、刚需房

保税区，但凡在网上搜一搜，出来的尽是公寓烂尾、维权的负面新闻。大伙对保税区的风评可谓是差到不行，保税区目前即使有各种不足，但它的优势非常明显：离横琴非常近。另外税区的仓储、物流功能会让片区的居住属性要弱于周边地区，在实际购房之前，应该充分结合区域的当下环境、以及楼盘的基本面进行判断。

17、洪湾片区

洪湾片区买房建议：适合刚需；买房建议选刚需房、次新、淘笋

洪湾虽然离横琴也很近，但不建议购买的原因在于，它的居住体验真的太差了，狭长的地形无法连片发展，高速路、枢纽互通贯穿整个片区，可落脚点却又设置在片区外围，片区内缺少商业、教育、医疗配套，产业又以渔业、贸易、仓储物流为主。即使未来有横琴的扶持，片区的基本面注定其发展会受到限制。但洪湾优越的位置以及低廉的房价，倒也可以作为低价上车的选项。

18、横琴

横琴买房建议：适合刚需、改善、投资、养老；买房建议选热门小区、改善房、刚需房、次新、淘笋

知道珠海的人一定都听说过横琴，221年9月5日，中共中央、国务院印发了《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》，明确了横琴未来发展方向，一言概之：为澳门长远发展注入重要动力，促进澳门经济适度多元发展，推动澳门长期繁荣稳定和融入国家发展大局。横琴崛起是必然结果，剩下的只是时间问题。投资自住都可以买，但需要做好至少5年的持有打算。

19、金融岛

金融岛买房建议：适合刚需、改善、投资、养老；买房建议选改善房、刚需房

金融业为百业之首，横琴若想加速发展，首先要壮大的就是金融业，毕竟任何发展都离不开资金支持。2020年横琴金融业增加值更是占了横琴生产总值近30%。而横琴有83%的金融企业都聚集在金融岛上，这就使得这个小小的岛屿所蕴藏的价值是非同一般的。有想法的可提前布局，但同样要做好至少5年的持有打算。

三、高新区

国土空间总体格局规划图

20、唐家镇

唐家镇买房建议：适合刚需、养老；买房建议选热门小区、刚需型产品、二手淘笋

唐家镇的起源最早可以追溯到唐代，这里是珠海香山文化的发源地，历史名人辈出，如今的唐家镇还保留部分历史遗迹。目前它也是高新区人口最多的片区之一，生活气息浓郁。目前唐家镇仍然可以购买的理由就是便宜、配套成熟，但随着时间推移，唐家镇的居住价值会进一步衰退。

21、前环半岛

前环半岛买房建议：适合刚需、改善、投资、养老；买房建议选热门小区、改善房、次新、淘笋

前环半岛是目前高新区唯一一个主打改善的片区，地处山海之间，到处都是绿地公园，居住环境一流，全市少有。这里有中山大学直接管理的公立学校、有高新产业总部集群、以及未来的深珠通道概念，不论是当下自住，还是中长期投资持有，都是非常值得考虑的选择。

22、后环

后环买房建议：适合刚需、改善、投资、养老；买房建议选热门小区、改善房、次新、淘笋

在北围、前环半岛相继开发后，后环也将作为高新区接下来的主要增长极。未来五年，珠海将以后环片区作为启动区打造未来科技城，引进龙头企业、建设高校院所、开展高新技术研发、科技成果转化及产业化、深化产学研结合等。需要注意的是，由于后环片区体量较大，整体开发周期较长，买在这里必须做好中长期持有的打算。

23、金鼎

金鼎买房建议：适合刚需、养老；买房建议选热门小区、刚需房、淘笋

金鼎是高新区最早发展的片区之一，城市面貌较差、外来务工人员较多，素质参差不齐。没有好的学区与配套，未来大概率也不会有太大变化，可能后续价值就是给附近居民和大学生提供基础配套，仅此而已。

24、北围

北围买房建议：适合：刚需、投资、养老；买房建议选刚需房

假如没有深珠通道，这个与中山南朗接壤的珠海最北部片区的房价估计会大打折扣。但如今深珠通道箭在弦上，北围就成了与深圳前海点对点连接的片区之一，价值显而易见。这里还接壤广州18号延长线、广珠轻轨等轨道交通，三轨交融+产城融合的定位，让北围充满了想象空间。但买这里之前需要做好中长期站岗的准备。

25、大学城

大学城买房建议：适合刚需、改善；买房建议选热门小区、次新、淘笋

大学城泛指北理工、北师珠一带。大学城是基于培养人才而建设的，所以不存在太多花里胡哨的规划，但片区基本面并不差，有轨道交通连接市内市外、有金琴快线直达主城区，周边有足够多的高新企业，虽然离深珠通道有些距离，但多少也会受其利好辐射。

四、金湾区

金湾区空间结构示意图

26、航空新城核心区

航空新城核心区买房建议：适合刚需、改善、投资、养老；买房建议选热门小区、改善房、次新、淘笋

航空新城核心区是西区能级最高的价值高地，城市西拓排头兵，开发第1年，目前已进入配套兑现阶段。这里有西区最密集且高端的商业配套、最便捷的交通路网、最高层次的常住居民、以及最好的生源，当然，目前价格也是西区之最。

27、航空新城B区

航空新城B区买房建议：适合刚需、养老；买房建议选刚需房

航空新城B区是核心区产业与交通的延伸片区，不仅规划有更多的商业、产业地块，金湾综合枢纽站也设在了这里，未来会有接驳广佛江珠城际、甚至市内轨道交通的可能。但核心区开发了9年才发展成如今模样，能级不如核心区的B区估计怎么也要十多二十年才能开发成熟。B区那些临近核心区的、临近学校的、且价格远低于核心区的房子，或许会存在不错的上车机会。

28、航空新城南拓区

航空新城南拓区买房建议：适合刚需、改善、养老；买房建议选刚需房、改善房

南拓区是核心区体量的3倍有余，在售新盘比较少，这个片区的规划是在2020年时提出来的，距今才3年多，已知信息较少，能确定的是，它的开发周期一定会比B区更久。

29、滨海商务区

滨海商务区买房建议：适合刚需、旅居、养老；买房建议选刚需房

过去对滨海商务区是抱有期望的，原因有仨：它有两座桥点对点连接横琴；它有珠海一中的师资资源扶持；它有珠海唯一一个航空主题乐园。后来，航空主题乐园改成了住宅用地。相比不远处配套更完善、商业更集中、本地人更多、能级更高、规划近乎全部落地、价格却相差无几的航空新城核心区来说，滨海商务区现有的优势还远远不够看。从短期、务实的角度来看，它未必是最优选项，得看实际个人的购房取向。

30、红旗

红旗买房建议：适合刚需、养老；买房建议选热门小区、刚需房、次新、淘笋

红旗是金湾区最早发展的片区之一，同样是旧，但位置和配套要比三灶好一些，也有金湾一小这种省级名校支撑着。近年来那些红旗的购房者，大多也都是奔着金湾一小买的，可一旦这所学校被周边超越，红旗就不再有任何优势可言。另外片区老旧正迫使年轻人外迁到周边区域，优势竞争力逐年下滑。

31、三灶

三灶买房建议：适合刚需、旅居、养老；买房建议选次新、淘笋

三灶泛指三灶镇中心片区，它是金湾区最早发展的片区之一，虽然如今城市面貌老旧，但片区还是蛮热闹的，皆因有院校学生和上班族活跃在周边。但是不太抱有希望，一是旧、二是靠近机场、三是没有好的学区和配套、四是公共设施落后，五是能级不如附近的滨海商务区、航空新城，想争也争不过。

32、平沙

平沙买房建议：适合刚需、养老、旅居；买房建议选热门小区、次新、淘笋

平沙的住户更多是以高栏港与周边地区的上班族为主，但也仅仅是用来住而已，自2016年牛市之后，平沙的价格几乎就没怎么变过，新房在各种套路营销下多少还能卖点，二手几乎是有价无市。

33、南水

南水买房建议：适合刚需；买房建议选刚需房、淘笋

南水与平沙一样，均属于高栏港经济特区的唯二居住区，因为高栏港存在工业污染，禁止居住，片区内的上班族只能居住在南水和平沙，南水离工业区更近一点，所以通勤比平沙更方便一些。而且待鹤港高速建成后，从南水去往航空新城、横琴一体化区域则会更便捷。南水更多只能作为过渡的临时住所。

五、斗门区

斗门区空间结构示意图

34、湖心新城

湖心新城买房建议：适合刚需、改善、投资、养老；买房建议选热门小区、刚需房、改善房、次新、淘笋

湖心新城是斗门区目前正在重点打造的片区，在西区能级仅次于航空新城核心区，一条香海大桥打通了湖心新城与香洲区的连接，让这个片区成为继航空新城后又一个主城刚需的西区承载地。也是斗门区的门面担当，政府几乎把所有最好的配套都放到了湖心新城，优质教育、大型商业、市政公园、体育馆，应有尽有，前片区的新房价格要低于旁边的红旗、航空新城核心区、航空新城B区，不论是西区改善、还是主城刚需，在这里都能物色到符合自身的房子。

35、井岸

井岸买房建议：适合刚需、养老；买房建议选热门小区、改善房、次新、淘笋

井岸是斗门区最早的行政中心，虽然目前仍是斗门区人口最多的片区，但过去1年片区人口不涨反跌，城市面貌差、年轻群体外迁，使得这个片区正慢慢失去活力，仍在这里居住的更多是本地土著、老人小孩与周边的打工族。

36、白蕉

白蕉买房建议：适合刚需、养老；买房建议选热门小区、次新、淘笋

白蕉是斗门区人口数量排名第二的片区，目前正在承接老井岸的外溢，待片区逐渐完善，超越井岸只是时间问题。据2017-2035年珠海交通规划，白蕉未来可能会建设香海北路，届时香海北路-江珠高速-香海大桥的连接，将大大缩短白蕉到香洲区的通勤时长，这也会直接抬高白蕉的持有价值，不过这估计得是多年后的事了。

37、尖峰南

尖峰南买房建议：适合刚需、改善、养老；买房建议选热门小区、改善房、次新、淘笋

尖峰南与白蕉一样，正一同瓜分老井岸的外迁家庭，而且井岸部分行政机构也搬迁到了尖峰南一带，从能级来讲，尖峰南是要高于白蕉新城的，但近年来片区房价却毫无长进，除了极个别楼盘轻微上涨外，更多都是横盘或阴跌。近两年万达落地、教育也有所长进、加上先天的交通优势，尖峰南与白蕉的竞争或许可以扳回一城。

38、乾务

乾务买房建议建议：适合刚需、养老、旅居；买房建议是喜欢就买

真正意义上的偏远郊区，时不时会有港澳客过来扫货，毕竟便宜，几十一百万的房子，港澳客说买就买。只是不知道未来他们会不会后悔。