信号！洋房、别墅供应告急，镇江这里的房价，正在悄悄变动...

房地产市场是随着需求的变化而变化，早前，宝华楼市刚需旺盛，高层小户型产品备受欢迎，在商品住宅销量占比较大。

而近几年随着改善需求的不断上扬，加之南京限墅令的施行。 低密度的洋房、大平层以及别墅类房源产品成为市场主流。

而我*新实探的消息，洋房供应告急，别墅房源也不多了。

受到多重因素的影响，宝华低密房源市场的行情独立于普通高层住宅市场。别墅价格高居不下，甚至半年上涨50万；洋房也供应告急，甚至出现一房难求。对于宝华的行情了解，*站我去到了宝华的别墅市场。

5月17日，南京市规划和自然资源局印发《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》，明确自5月17日起，南京市将不再审批“别墅”类房源规划。

至此，距离南京*近的都市圈宝华的低密房源市场重新被大家关注。这几天有朋友告诉我年前看中的一套别墅，半年不到的时间已经涨了50万！

我查询了1-5月镇江整体别墅的销量。可以看到宝华的两家别墅金科观天下和紫金七号凭借高单价、高销量位居全市别墅市场前2名。金科观天下5个月成交3.37亿，更是位居全市别墅榜首。

在踩盘时，金科观天下置业顾问也告诉我，买房人说的半年涨50万一点都不夸张，现在他们在售的别墅门槛确实在不断提高。而从现场的销控表来看，也确实是一片飘红。置业顾问表示，目前二期的别墅已经清盘中，仅剩房源不多了。三期的叠墅和平墅5月刚开盘，目前去化速度也很快。

另外，我再查询了链家*新的数据。宝华的几套别墅，也凭借超高的单价，远远甩开其他区域。

别墅市场量价齐升，洋房和普通住宅市场究竟是如何？

我查询了金刚石云数据平台近1年的数据， 宝华的去化周期和存量面积已经降至1年以来的*点 。

从供应情况来看，今年的1/2/6月，宝华暂无供应，宝华1月至今成交面积171031.25㎡，成交总额约18亿。

而从4月至今宝华整体的成交来看，排名前3的房企，除了*以价取胜；第二第三的房企都是以洋房、别墅等低密产品取得不错的销售总额。 比如海伦堡目前在宝华在售的两个盘海伦堡云麓小院、海伦堡玖悦名筑两家是宝华目前*洋房在售的新盘 。

可以看到的是，随着一些低价盘的清盘，接档的新盘以及老盘价格都在逐渐回升。

在海伦堡玖悦名筑踩盘的时候，置业顾问告诉我，洋房市场比较稀缺。所以客户的认可度也比较高。

而*近一段时间，宝华房价开始有所变动。以价为噱头的楼盘开始暗暗上调房源价格；而一批新盘则是从价格战泥沼里走出，回归到了小区品质、环境、产品之上。

时机、产品，宝华市场新局面打开

宝华市场，从来就不缺客户，只缺产品和时机。

这一点，重金押注宝华的海伦堡*是清楚。今年宝华的市场上，老盘持续平推。新盘则是暗暗发力，带领宝华市场回归正轨。

去年底公开的海伦堡两家新盘，经过了一段时间的沉淀和发力之后，有了不错的反馈。 海伦堡云麓小院目前洋房接近清盘；而去年底刚亮相的玖悦名筑，则在今年打开了新局面。

局面的打开归于2点：

1.宝华配套正在逐渐补齐

虽然好像还是老梗，但是不得不提。毕竟配套的建设不是短短几个月的时间，但从进程来看，宝华的配套正在加速填补中。

*、交通、医院、产业...尤其是*，我去海伦堡玖悦名筑踩盘的时候正好路过了宝华新城实验*和新城实验幼儿园的工地。门口进进出出的大货车，里面的场景已经同几个月前刚开始进场时有了很大的区别。而有了*，宝华*为欠缺的一点就算彻底补上。

▼鸟瞰效果图

▼主入口效果图

2.产品硬核

局面打开的第二点是产品，既是房企对于一个版块整体的研判，更是楼市行情等多方面机遇造就。

1.0时代的宝华 ， 还处在拓荒阶段，小区多以毛坯高层为主，甚至购房者都认准哪个小区人多，哪个小区就热闹有人气；

2.0时代的宝华 ， 是急速拓展阶段，房价直线上升，导致买房人似乎逝去理智。房子在这个时期更像是金融产品，而少有人关注产品本身。所以部分粗制滥造的房子也在这一时期浑水摸鱼；

3.0时代的宝华 ，经历了1-2年房价的跌宕和震动，趋于理智。筛除了投机客的宝华，如果产品不够硬核，是很难打动人的。要么价格跌到谷底，要么产品力足够强大。

所以目前宝华的市场，两极分化严重。有些楼盘只能做低价格，低到超乎买房人心理预期；而有些楼盘即便房价几百上千万，也似乎从来不愁买房人！

在这一场全新的较量中 ， 对区域更准确及时的分析理解， 全新规划的 新 盘一定是更占优势 。

所以，看宝华2个纯新盘，云麓小院、玖悦名筑都开始走低密、稀缺的洋房路线。

如今的宝华，回归居住，提升品质，更能读懂城市的价值。

• 海伦堡云麓小院