停工停售！镇江4980元/㎡低价盘凄惨退场！

停工停售！镇江4980元/㎡低价盘凄惨退场！

最近，镇江高新区的明豪熙悦里传出停工停售的消息。作为靠近市区的刚需楼盘，年初中介曾释放过4980元/㎡楼的超低价格，但此前屡试不爽的降价大招，在这个楼盘失灵了。近几年镇江房价变化，熙悦里的结局反映出当下市场的痛处，为楼市敲响警钟：房价格局被打乱，价格预期不断降低，不少楼盘正在承受巨大的市场压力。这篇文字会比较多，但想借此深入探讨镇江楼市的潜在问题，欢迎交流。（2022年熙悦里公开现场）

明豪熙悦里停售撤场低价盘最终也没活下来

已经有很多人知道了，位于高新区的熙悦里项目，开发商明豪撤场。简单捋一下项目短暂的历程：2022年9月，项目首次曝光，总建面8.37万方，规划9栋高层，据称将引入绿城物业；2022年10月7日，项目公开售楼处，同步公开82㎡、102㎡样板间；2022年12月6日，领到首批次销许，推出9、10号楼，单价5980元/㎡起；2024年初，项目有工抵价流出，4800元/㎡总价3字头。可以看出，年初楼盘有一波最后的挣扎，但入市1年多没激起水花，市场已习惯性把它排除在购买选项之外，此时价格再劲爆也大势已去。此后开发商撤场，进入停工停售状态，目前售楼处留人值守，向购房业主等做解释工作。据了解，项目已被列入保交楼名单，正在与城投公司洽谈，等待盘活。镇江此前也出过一些问题楼盘，但大多数会夹杂着品牌舆情、集团财务问题，而熙悦里与他们不同——纯纯是因为卖不动。这里不多讨论项目在择址、规划、设计上客观存在的不足，从多方面来讲楼盘的定位十分清晰，就是纯刚需。（2022年熙悦里公开现场）而且很明显，操盘者定价姿态也摆得足够低：首开定价5980元/㎡起，平销期曾有中介朋友圈透露6000元/㎡楼层任选，今年初更是4980元/㎡卖房自救。作为市区楼盘，价格算是低到尘埃了。但结果是，这个走低价路线的楼盘，以失败收场。那么问题来了！不是一直讲，镇江楼市是价格驱动的吗！在这个盘，低价怎么就不管用了？

市场价格预期不断拉低房价格局被打乱

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  明豪熙悦里

  润州 | 江苏省镇江市润州区福馨路 售价待定

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这几年楼市的行情走势，大家都看在眼里。时代的大风大浪里面，开发商和楼盘为了安稳渡劫，都是八仙过海各显神通。有能力卷产品的，搞加量不加价；有财力砸福利的，搞送车送旅游……但在镇江，大部分楼盘在产品力上没有拉开明显差距，同时就算大牌房企手头也不阔绰，卷不动也砸不起。要说立竿见影的过海法宝，还得是降价。（2022年绿地香颂苑降价清盘）说到这里，都没有任何问题，开发商也要活路，降价没有原罪。市场不好就降价，这是客观规律。问题出在，一轮又一轮的降价之后，经年累月的累积下来，镇江楼市的房价格局，发生了非常明显的变化。曾经镇江市区各板块间，有着较为清晰的价格阶梯：以京口、润州交界的城市中心地段为最高，南徐、学府路次之，丁卯、丹徒等居其后，最远的大港及其他乡镇区域守底。（制图时间2021年）镇江人对地段的执念很强，买房人基本会根据自身资金实力，从高到低依次排除，最终确定一个自己能力范围内，相对更好的区域和楼盘。然而近些年行情不好，开发商慌不择路，多个板块内出现突破底线的降价案例，不但带来区域内斗，甚至还跨区域造成群体伤害：当原先平均卖1万/㎡的南徐，开始卖8000元/㎡甚至更低，之前卖8000多元/㎡的丹徒楼盘们全懵了；当原先平均卖8500-10000元/㎡城东、丁卯，有楼盘以7000元/㎡甚至更低的价格抛货，苦守7500元/㎡档位的大港楼盘，也都凌乱了；……（2022年中建大观降价清盘）现如今你会发现，镇江一些版块内的新房价差非常大，已经没办法说出一个平均价格，来准确概括一片区域。这种状况也算正常，毕竟不管楼市处于什么阶段，板块内出现价格分化都是正常现象。但有一点需要特别注意，买房人对这个区域的价格预期，经常以印象中的最低价来确定。（2022年中海润泽园降价清盘）比如现在提到南徐，是不是就想到之前四季风华清盘的6000+元/㎡？而四季风华卖完之后，6字头的价格不再，买房人面对同板块的万科、美的，会觉得贵还是便宜呢？而他们到底该不该继续降来符合市场预期？这些问题没有标准答案，但降价这件事开弓没有回头箭，这就是当下镇江楼市隐藏的痛处。

明豪熙悦里的悲惨结局是镇江楼市的悲哀

聊完这个问题，我们再回来看明豪熙悦里，就能看懂了。高新区运粮河北这个板块，从地段条件上来讲，因为处于城区西北方向边缘，定价上大致应该参考丹徒长香大道、丁卯智慧大道的房价。从常规均价来说，大约是7000元/㎡的档位，考虑到楼盘产品层面稍弱，略低于7000元/㎡，进入6字头相对更合理。再看周边二手房均价，楼盘四周的安置房小区，挂牌均价5500元/㎡，熙悦里6000元/㎡楼层任选，可以说底牌也早早亮了。当然还有更狠的测算方法，从土地、建安成本去抠这个项目的销售成本利润，但这需要足够数据支撑。总之这个楼盘在定价上，没有什么值得诟病的，换个角度想，如果还存在可降价的空间，操盘方也不至于撂挑子不干了。问题出在哪儿呢？在整个大市场，在别家楼盘身上。我们以刚需身份，简单做两个选择题：题目1、预算卡死在5980元/㎡，是选择相对偏僻配套不全的熙悦里，还是选择九华山路边，靠近宝龙的福临广场？对了还是现房哦。题目2、价格能接受6000元/㎡，同时还有一点余力，是选择安置区里的熙悦里，还是加一点选择均价7500元/㎡的美的君兰悦二期？特价房可以再低一点哦。答案就在各位的心中。当大部分人都不选它的时候，结局就是：一个低价刚需盘，被降价楼盘和板块价差，活生生挤掉线了。明豪熙悦里的离场，是镇江楼市的一个特例，它的情况很难在别的楼盘重复上演。但它面对的市场压力，时时刻刻都在其他楼盘身上，来回碾压。它也给目前镇江的楼盘提了个醒，有时候光价格低也是没用的，需要尽快找到其他解题办法。我们不反对降价，因为降价是给买房人真金白银的实惠。可要是一直走降价路线，只有2个结果：要么便宜到客户受不了，直接出手；要么便宜到开发商自己受不了，直接出走。以上就是分享的所有内容，欢迎在吉屋网区吉屋网交流，和我讨论。

• 镇江楼市，低价盘，价格预期，市场压力，解题办法