城建大同印象：现在年轻人该把自住房还清再考虑投资房产？

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1. 决定你要什么？

在开始这个话题之前，我们想先把文章的讨论范围定义得更清楚一些。首先，我们讨论的对象，是指那些有欲望，有想法要通过房产投资来给自己未来的财务方面做计划，但又不清楚自己是否应该，或者有条件这么做的80,90后朋友。

有些人说了，我也不想要什么财务自由，也不想要通过房产投资赚什么大钱啊，更不想要做一个房奴，只想要一个舒舒服服的自住房，无债一身轻*。那么对于这样的朋友，这篇文章读到这里就可以不用继续往下看了。

2. 先还清自住房贷款的优劣

如果你还在阅读此文，那么恭喜你，说明你是一个要求上进的好青年。

RobertKiyosaki在他畅销全球的著名财商书籍《富爸爸穷爸爸》中明确地提出了，自住房实际上是一个“负债”的概念。由于你的自住房在你居住期间实际上不给你带来任何的收入，而由此产生的利息等支出实际上是掏空你现金流的负债，因此，在你出售你的自住房之前，实际上它给你带来的是负债效应。

当然，话虽如此，但是在国内我认为每个人还是应当在合适的时候，买入一个合适自己的自住房。因为毕竟按照国人的想法，有房才有家，有家才有好生活。如果先考虑把自住房贷款还清也有一些明显的好处，例如：它能使家庭负债比例有效下降，将有足够的合理财产来进行投资。

但与此同时，选择保守地先还清自住房再投资的策略，也有着它明显的劣势。

机会成本是这种策略的*风险。我们假设一对年轻小夫妻，有30万的自住房贷款。如果他们选择每年还本金2万，并且随着工资上涨逐年慢速递增还本的幅度，那么这对夫妻至少需要15-20年之后才能还清本金。的确，他们的贷款是还清了，但是，15-20年后，他们都已步入中年，还有能力和动力来做投资吗？

3. 先做投资同时还自住房的好坏

看到这里你应该明白，如果要*终选择走房产投资的道路，那选择先将自住房完全还清再开始的做法不太可行，或者说，这么做的代价太大。那么反过来说，先做投资的好处又在哪里？

同样以这对小夫妻为例，假设他们的自住房在若干年后有了10万的产权。这对小夫妻用10万做*，购买了一个价值50万的房产。再假设该房产10年之后价值翻番，变成了100万。那么，这对小夫妻虽然在10年里没有还清自住房，但是利用投资，他们赚得了50万的利润。在除去税务等一些支出后，他们依然有相当的盈余。

此时这对小夫妻有两种做法。*，把投资房出售，用资金来把自住房的贷款一次性还清。第二，继续持有投资房，或者继续投资，把资产做大。通常来说，我会比较支持第二种做法，因为*种相当于把一个会下蛋的鸡给杀了。

在能力范围内，及早开始做投资，显然是一种要求更高，但对个人财富积累效果更好的做法。

那么这么做的风险有没有呢？答案当然也是肯定的。选择同时投资，这对小夫妻自然就面对着投资的各种风险，毕竟家庭的负债比例会相对上升，对夫妻两者的收入要求会增高，同时，投资房的增值表现预估也在这个策略中非常重要。但是，有投资就有风险，尤其是还是高利润的投资，这是世间不变的自然法则。

4. 我该选择哪种策略

我见过很多年轻的朋友，对于投资都感兴趣，但面对已经压力重重的自住房贷款，不敢轻举妄动。我认为大家可以扪心自问几个简单的问题，来决定自己的*终投资策略。

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