中国楼市还有投资的潜力吗？滕州楼盘

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中国房价十年九调越调越高，所以也有了这种说法：哪里有调控，就是政府之手给市场指明了哪里就是投资价值。

其实，让中国楼市充满投资机会的除了政策原因，还有就是中国拥有全世界*庞大的追涨杀跌的群体，正是这些追涨杀跌群体的存在，才让中国楼市拥有了教科书般的周期性的投资机会。

可贵的是，这届领导终于不再掩耳盗铃，开始痛下决心忍痛割爱，誓把畸形的房地产从歧途中拉回正规。毫无疑问，我国房地产野蛮生长的时期已经过去，监管不力的混沌时代一去不返，所以，我们长久以来曾经坚信的房产投资逻辑和思维意识必须纠错、必须颠覆！

一、远去的暴涨时代

在3年小周期底部的2018年，经济疲软、投资减速轮番上演，更有贸易战神助攻，却迟迟等不来调控政策的放松和房地产的回马枪，却被极度频繁的调控打的措手不及。

在房住不炒的指挥棒之下，今年1-6月，全国各地房地产调控政策发布192次，比去年同期多65%，共有73个城市出台调控政策，包含限购政策135条、限贷政策176条，51个城市实行限售政策。

在内忧外患的当下，为了应对严峻的经济形势，2018年7月23日的国务院常务会议，7月31日的中央政治局会议，终于启动了新一轮的大基建项目，这一招是多么的似曾相识，但我们惊讶的发现，现实却是完全没有像2008年四万亿和2015年去库存那样，用大基建和房地产双管齐下，同步刺激经济，而是果断的提出“坚决遏制房价上涨”，只从大基建发力。

2018年，中央投入各地公路地铁等大基建的专项债1.35万亿，未来3年，投入农村基础设施建设的规模更是高达4.52万亿。这近6万亿的资金恰恰和过去5年我们投入到棚改中的资金量相当。今后，承担起拉动经济增长重任的将不再是房地产，而是公路地铁和农村基建。

2018年1-7月，全国一共有796宗土地流拍，其中，一线城市13宗，创下2012年以来的新高，二线城市154宗，同比增长100%，三四线城市629宗，同比增长121%。

根据wind和平安证券研究所数据，2018年二季度，我国100城土地流拍率达到10.9％，但其实还未达到2009年的19.1％和2015年16.6％的高度，也就是说目前的状况还远未达到地方政府的承载极限，或者说，只要高层调控决心不动摇，预期不改，土地市场还会继续冷下去，流拍，降价，打砸售楼处的事件将会不断上演。

近日，融创半年报发布会上，董事长孙宏斌直言，现在市场的宏观调控程度超过任何人的想象，而且政策没有任何放松的迹象，有些地方还在持续加码。

我曾经多次提醒大家，房产投资*重要的就是看清大势。现在，如果谁承诺你哪个城市或者哪个板块，一年可以涨15％，那他一定是骗子。长期来看，一二线城市的房产，增值幅度能够超过通胀水平，但在未来至少几个5年之内，房价暴涨的可能性微乎其微，原因你懂的，不需我再赘述。

二、投资逻辑的转变

未来，去库存和棚改这种粗暴、过时的把戏不会再上演。限购、限贷、限价、限售的旧四限和限离婚、限公司、限*、限未成年的新四限，目的就是冻结房产的流动性和剥离房产的金融属性。今后，房产投资的收益将会从短期暴利增值转变为长期持有收益。

1、淘笋思路要不得

房产投资有句行话叫淘笋，也就是挑选价格低的房产，将来房价大涨时，增值幅度高。这个惯性思维在当下这个行情是非常要不得的。

2009-2010年和2015-2016年一线城市房价暴涨时期，房子不管好坏，抢到就是赚到，只要不是凶宅，只要没有查封，从挂牌到收定金平均不会超过3天，好房子*多半天，差房子*多一周。因为房价上涨的预期和幅度远远超过房子品质本身，饥不择食、全民癫狂的氛围下，没人会关心居住感受。

而在房价平稳的当下，房子的品质好坏会严重分化，好房子更抗跌，更容易变现脱手，而差房子打折促销都无人问津，流动性极差。

盲抢时代已经过去，精选时代已经到来，别天天奢望在房产市场淘笋。

2、房地产现状

很多三四线的朋友仍然对于即将到来的房地产危机毫无察觉。

2018年7月12日，住建部就表态，在库存不足、房价上涨压力较大的地方，要采取安置房的方式棚改，库存量较大的地方，可以继续推进货币化棚改。

截止2012年，我国共有4200万套棚户。2013-2014年，改造了820万套，2015-2017年，改造了1800万套，2018-2020年计划再改造1500万套，也就是说，到2020年底之前，全国4200万套棚户将全部改造完成。棚改的结束就像是釜底抽薪，三四线城市的房价势必将触底回落！

棚改即将结束，去库存也将完成历史使命，罪魁祸首货币化也将谢幕。

今年7月，碧桂园就宣布暂停了三四五线城市的“全覆盖”战略。恒大在发布2018上半年财报时明确表态：恒大未来的土地储备目标是覆盖一线和二线城市，以及经济较好的三线地级市。

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