宜宾买房！换房先卖后买和先买后卖到底哪个好？

我们在买房之后，可能会由于各种原因需要换房，对于有两套房子以上的朋友们来说可能这没什么，但是对于只有一套房子的人来说，换房是先卖房还是先买房可就是一个值得考虑的问题了，而在北上广深等限购城市，对于那些只能购买一套房的人来说，如果想要换房的话，就必须先卖房，然后才能再买房。那么我们就来看看，换房先卖后买和先买后卖到底怎么选。

　　换房原因：

　　1、 为了孩子能上个好*;

　　2、 现有房子太小，住不下;

　　3、 周边环境和房子本身问题;

　　4、 为了脸面;

　　5、 有钱任性;

　　6、 为了和父母近点儿。

　　明确了换房需求，接下来就是卖房再买房了。换房族可以选择新房或二手房，两者各有千秋。

　　新房：

　　优势：税费相对简单，只有契税和公共维修基金两项大额支出。房源全新，价格较二手房更低。

　　劣势：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期较长，等候成本较高。

　　二手房：

　　优势：房源大多位于商圈较为成熟地段，配套完善。

　　劣势：二手房税费较新房更高，公共维修基金虽不用交，但契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税等更高。如果是非普通住宅，税费成本通常高达房价的10%。

　　完整的换房流程通常是这样的：卖房→审核买房资质(限购人群)→寻找新房源→签约→入住。但实际上，并不是人人都能很顺畅的把这个流程走完。原因可能是：

　　1、 政策变动，买房资格审核出现问题，卖房后，无法在目标区域买房，比如北京的通州区就实施了单独限购政策。

　　2、 卖家或爽约。这对换房族的风险大。

　　虽然先卖风险更大，但先卖的成本更低，因为卖完后又可以按首套房成本来买房。我们来算一笔账。A君在上海有一套70平米的两居室，打算换一套120平米。按上海2016年4月均价45851元/平米计算，A那套70平米两居室市价约为320万元，同地段置换120平米约需550万元。

　　换房成本比较：

　　房贷支出

　　先卖房后买房：

　　已卖房总房款全部算作*，剩余230万元选择20年商贷，利率按首套房85折计算，月供为14144.44元

　　本息支出总额为14144.44×240(期)≈340万元

　　其中利息总额为109万元。

　　先买房后买房：

　　已卖房总房款全部算作*，剩余230万元选择20年商贷，利率按基准利率计算：月供为15052.21元

　　本息支出总额为15052.21×240(期)=360万元

　　其中利息总额为131万元。

　　契税支出：

　　先卖房：执行首套房契税税率1.5%，契税额：550×1.5%=8.25万。

　　先买房：执行二套房契税税率3%，契税额：550×3%=16.5万。

　　由此可算出，由于贷款利率和契税的差别，先卖房比先买房贷款支出少近20万元，契税则少交8.25万，总买房成本比先买房要少28.25万元。

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