还没买房都担心房价会涨，现在多城出现明显回暖迹象，销量上升，调控宽松，首套房贷利率下降...

其实，我们从调控、房贷和供需关系就知道今年房价会往这个方向走。

房产开始分化，二手房和新房购房者要看清楼市

楼市调控微松：一城一策松紧自控

房价是涨还是跌很大程度看楼市调控政策是紧缩还是宽松。目前一城一策已经落实大部分城市而且会持续相当一段时间，各地根据当地楼市市场是过热还是调控过度自行调节。

房产开始分化，二手房和新房购房者要看清楼市

整体来看，楼市调控比开年和去年年底略微宽松。以后会不会越来越宽松，还要看当地今年GDP增长压力如何。结合现在GDP整体都有较大的增速压力，今年大多数城市大概率会继续放松楼市调控。购房者的如果看到当地房产调控宽松信号出现，比如取消限售限价，要做好准备。

房产开始分化，二手房和新房购房者要看清楼市

货币政策：多地持续下调首套房贷利率

下调房贷利率意味着购房成本下降，是货币政策正效应刺激楼市的表现。会增加购房需求引起房价波动。今年房贷利率大概率还会继续下调。

房产开始分化，三亚二手房和新房购房者要看清楼市

截止目前，一二三线城市均出现持续下调首套房的利率的现象，比如北京、深圳、上海、杭州、昆明、佛山、台州等等城市均持续下调房贷利率。

房产开始分化，三亚二手房和新房购房者要看清楼市

供给侧：房企拿地回归一二线城市

今年开年，全国百强房企房产销量统统下跌，整体跌幅超过8%，房企前三强销量跌幅过半。开年两个月房企在三四线城市的失利，导致他们这个大幅缩小战线，从三四线城市撤回到二线城市。所以供给侧方面，二线城市的供应量会加大。三四线以下会减少。

房产开始分化，三亚二手房和新房购房者要看清楼市

需求侧：各级城市出现分化

房产需求侧由消费能力和消费数量决定。一方面，一二线大城市房产需求量回升。大城市人才*政策的不断落地会加大一二线城市的购房需求量。

房产开始分化，三亚二手房和新房购房者要看清楼市

另一方面，三四五线城市房产需求下调。这些城市在人才*政策中处于不利地位，而且加上房价过于虚高，棚户改造力度减弱，房产购房需求量今年明显大幅减少。三线还相对稳定一点，四五线偏远的城市房价有很大概率会下调。

房产开始分化，昆明二手房和新房购房者要看清楼市

养老购房市场异军突起

2.5亿老龄人口滋生起养老购房市场，数量上完全不亚于年轻一代人。养老购房之前主要集中在海南，自从海南限购之后，养老需求溢出到广西和云南一代，这波需求溢出到哪里，哪里房价就会上涨。所以如果打算在这几个省份买房的，越早决定越好。

房产开始分化，昆明二手房和新房购房者要看清楼市

总的来说就是：一二线房产房价和销量大概率平稳回升（目前销量已开始回升），四五线反而大概率持续降温，南方养老城市年底之前市场周期性量价齐涨。