牢记：邢台公寓投资、购买11法则！

邢台公寓产品到底能不能买？如何买？注意事项是什么？

今天来聊一聊。

公寓产品层高：

平层公寓层高主要在2.9—3.6米之间。主流层高是3.2米。

LOFT公寓产品层高在4.4—5.1米之间。LOFT层高的高低影响居住体验感。

产品面积段：

平层公寓主要面积段在22—70平米之间，主流面积段在25—55平米之间。

其中万科誉项目面积控制*，22平米的标准间。

LOFT产品面积段在28—75平米之间。主流面积段在30—60平米之间。

价格：

目前公寓价格因为地段、开发商、精装标准不同，价格差异较大。整体价格在5500—8800元/平米之间。部分高端产品除外。

基本上同一个楼盘的公寓产品，LOFT是平层公寓价格的1.1—1.2倍。

我们要明白：

购买投资公寓的主要目的是靠租金收入。

未来租金水平的高低成为我们考量这个问题的关键。

我们都知道，公寓是商业40年产权，转手交易税费高达25%左右，交易成本实在过高。

我们如何理解投资?租金回报。

租金回报这个概念很难算得非常精准。

我们先算成本。

假如一个公寓价格5000元/平米，面积32平米，总价就是175000元。*87500万，贷款87500万，贷款10年，月还款844.62元。

那么，假如我们设想，靠租金能够还清月供，白挣一套房子，岂不是一个美事？

那么问题来了，什么样的公寓产品能够月租金达到1000元+？很难吗？

我觉得不难。特别是未来。

熟悉邢台租赁市场的朋友都知道，目前邢台租赁市场不成熟不完善。

目前在邢东新区简单装修的90平米住宅两房租金能够达到1500元，国际新城公寓30平米也可达1200元。

目前邢台经济型快捷酒店每天的房费在100元起，一个月租金是3000元。

继续提问：

什么样的客户能够接受32平米房子3000+元/月租金的水平？

商务商旅人士、公司中高管、中大型公司外派管理人员、年轻时尚白领、金领人群。

刚才讲了，我们要思考：我们买的公寓产品要租赁给优质高端客户。要找到这些人。

企业，企业，企业！

我们要明白目前邢台的优质企业的办公地点在哪里？

毫无疑问，目前邢台优质企业主体在丰基大厦、邢东新区，在CBD，在天一城，在世贸天阶，他们租赁要优选相对交通距离近的房子。

他们喜欢现代化、喜欢运动、喜欢社交、喜欢新潮。

你所在的房子内部、外部、社区以及房子所在片区是否符合以上特征，成为他们首选的关键。

你也会说：邢台就是一土鳖，哪有那么多商务人士、商旅人士、金领白领人士。我只是告诉你：虽然你不是，凭什么你说没有呢？

邢台在发展，邢台已非昨日的邢台。未来邢台的公司、商务、商旅人士会越来越多。让时间证明这个观点。

如果有这样的公寓产品、楼栋提供相应的配套，比如公共图书馆、比如免费无线、比如牛逼的物业服务、比如空中花园、比如这个公寓美女出入如云（当然，不是那种美女，你懂的）、比如创投空间、比如很多人都说住在这里有面子，为什么这种产品没有更多优质客户提供优质租金来租赁呢？说实话，比住在如家爽多了。

牢记：公寓投资购买11法则

1、你选择的公寓产品一定要靠近三原则：商业区、商务区、交通便利。你的房子所在区域的高端客户越多，你的租金越高。这是真理。

2、你买的公寓一定要关注除了房子之外的物业服务内容、增值服务、公共配套服务。其实，物业费越贵越好。物业垃圾的，一定要谨慎。

3、未必说面积越大越好。其实，有时候25平米的公寓和38平米的公寓租金差不多。租金高低不取决于面积大小，取决于其他资源和品质。

4、你一定要考虑你所购买的公寓产品区域的供应量。如果你买的产品3公里范围内公寓供应量超过5000套，尽快远离。供求关系决定了你租不上价，甚至租不出去。当然，核心商务区除外。

5、至于是平层产品还是LOFT产品，仁者见仁智者见智。虽然LOFT产品看似占了光，但在购买成本上也是高的。他针对的客群也许发生了变化。

6、年轻人要不要先买套公寓住着？我觉得也可以。针对河北文化的特殊性，男同胞朋友尽量砸锅卖铁先买小户型住宅。因为公寓不能给你*。但我觉得女孩子特别适合买个时尚小公寓，你自住或者和闺蜜住在一起，享受电视剧《欢乐颂》的单身生活，也是挺好的。结婚的时候还是婚前财产，作为陪嫁品。婚后两口子生气了直接“离家出走”，想想还是蛮痛快的。

7、不要在乎所谓40年和70年的区别。没任何区别。网上的垃圾文章说公寓40年后被国家无偿收回显示了作者的弱智。国家物权法保护所有的产权。至于未来邢台会不会出台新的政策对公寓有所限制，我不知道。我觉得不会。

8、当然，前文所说的公寓租赁客群主体谈的是高端客户。对于其他类型的客户比如毕业大学生、年轻人、陪读家长、陪护病人家属、过渡期居住需求等等人群还是很多的。只是他们的租金承受能力没那么高而已。

9、一分价钱一分货。自己算好帐。当前邢台公寓市场鱼龙混杂，不要掉进坑。什么是坑？租不出去，租不上价就是坑。

10、重点关注主商业区、主商务区的公寓产品吧。也许有意想不到的收获。至少我觉得在桥西区，目前公寓产品还是不饱和的。

11、其实，公寓就是一个玩具，同时还是一个资产金融工具。在限购限贷的今天，当你不是首套房时，仍个20万出去，随便玩玩，还是OK的。师父领进门，修行在个人。悟吧！

警告：不要买到这种产品，吓人。

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