论邢台市未来两年 房地产市场发展形势预判

此文由数位邢台本土房地产专家口述、整理，由本网站转载发布。

一、未来两年，邢台房地产市场处于平稳发展期

中共中央政治局在今年4月19日召开会议，对于房地产市场作出了如下表态：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，即“房住不炒”。

在“房住不炒”的主基调下，房产市场逐步回归理性，进入平稳发展期。根据邢台房天下《2019年上半年邢台房地产数据报告》：

1、成交套数：2019年上半年邢台新房备案成交面积共118.26万平方米，同比上涨60.8%；备案成交套数为10228套，同比上涨65.2%。其中，3月份以成交面积32.71万平方米、成交套数2793套为上半年峰值。

2、成交价格：我市房价在进入2019年后有所下降，房价水平低于去年同期房价水平。尤其在**季度，我市房价出现大幅度降落，但在三月份以后，我市房价回归平稳且略有上升。

由上可以看出，邢台房地产市场在上半年6月底呈现“量升价稳”的状态，处于平稳发展期。

在平稳发展期内，政府既不会让房价大涨、也不允许房价大跌，具体手段如下，政府通过“限购、限价、限贷”等行政手段；“提升存款准备金率、提高利率”等金融手段，使得房价不会大涨。

一旦房价有大跌的势头，政府就会通过放松行政手段，“降准、降息、降税”“放开**限制”“增加棚户区改造”“降低开发商税费成本”等一系列手段，遏制房价下跌。

因此，邢台将在很长的一段时间内，2年、3年甚至更长、处于在平稳发展期，邢台的房价会缓慢增长，每年的增长幅度会与邢台地区的GDP增长率大致相符（上半年为7.6%）。

在一段时间内，库存大，增长幅度会低于GDP增长率；库存小，增长幅度会高于GDP增长率。

至于今年7-9月份，出现的个别楼盘降价促销的行为，

其实是在当前阶段，区域同质化刚需楼盘多、竞品白热化，导致楼盘滞销，一

旦开发商自身资金紧张，就会出现降价行为， 属于自身行为，不代表整体市

场，与邢台整体房地产市场的发展和趋势，没有关系。

  那么，紧接下文：

邢台房地产市场处于平稳发展期，但是对于开发商而言，处于分水岭期，

二、未来两年，邢台的房地产开发商发展处于分水岭期

邢台房地产市场处于平稳发展期，但是对于开发商而言，处于分水岭期，原因如下：

1、邢台市区经过十几年的房地产发展，每年提供几万套新房。尤其是1981－1990年生育高峰期的人群婚房需求带来的购房潮，在近两年逐渐减弱之后，邢台的购房需求逐渐从“刚需购房”为绝对主流，变为“刚需、首改、再改”需求同时等比例并行的局面；

同时，受2016-2017年的市场大热的诱惑，有一部不具有开发经验的新开发商、盲目扩张的中小开发商，推出了大量的刚需楼盘，在2018-2019年集中面市。

简单的说就是：现在，大量刚需楼盘存在，但刚需买房的需求没那么多，刚需楼盘市场供大于求。

2、邢台的购房者逐渐趋于理性。经过2016-2017年的房价大涨，2018-2019年的房价回落，老百姓的购房逐渐趋于理性，表现如下：

1) 买房看准了，价格合适了就下手，不再盲目等待，再等也不会大降，以免涨了，吃2015年不买房的亏；

2) 买房这件事儿，一定是“一分价钱一分货”，价格低，那一定对应着配套相对较差、规划、户型、房屋质量等相对一般。对于低价楼盘，苛求太多不切实际；

3) 买品牌开发商的房子，虽然价格高点儿，但是对应着配套好、规划好、户型好、房屋质量好、按时交房、办证快等。

3、不同开发商的情况分析

1)       2017年“凑热闹、想赚一把”而涌进房地产行业的开发商，在2018年到2019年，一旦开发的刚需楼盘销售滞销，必然会出现资金链断裂，进而引发工程停滞、引发客户维权等情况，如果降价不能快销回笼资金，则有可能成为烂尾楼。

2)       2017年过分乐观而进行扩张的中小开发商，在2018年到2019年，一旦开发的刚需楼盘销售滞销，会导致资金链短期断裂，如果降价能实现快消，回笼资金，保证投资成本；同时降价会引来业主维权、还会因为工程质量出现问题、配套缩水，也会引来客户维权。基于此，该类开发商，未来两年几无实力再在邢台市区拿地。

3)     实力强劲的品牌开发商，如果在2017年没有冒进拿地或者拿地了但是现金流充足，即使2019年销售缓慢，价格微调下降或没降，楼盘品质没有任何降低，后期没有任何维权隐患。

综上所述，在2019年到2021年2年时间内，邢台市区的开发商将出现明显的两极分化，整体不外乎以下三种情况：

1）“凑热闹想捞一把”的小开发商将彻底退出地产行业，以后很难再进入。

2） 中小开发商将着力开发偏远位置的刚需楼盘，或者主力转战县域市场。

3）实力强劲的品牌开发商将致力于“改善型高端楼盘”为主，配以“刚改+再改”楼盘，在邢台的年度销售额、楼盘均价等名列前茅，现金流充裕， 尤其是客**碑效应将越来愈强，市场越来越规范化，为全面提升邢台人民的居住水平、实现美好生活起到核心作用。