为什么环京的房价还在降？环京楼市还有投资价值吗？

问：环京自2017年限购至今，已有4年有余，房价从胸斩到腰斩，从腰斩到臀斩，甚至有些地方直接到膝斩，比如永清的二手房价已经到了2014年的水准了，北三县这边也是跌跌不休，这是为什么呢？

（拍摄：环京楼市观察）

回复：

1、2017年限购后，为什么楼市急速下跌？

主要原因是“政策冰封”，环京执行了全国范围内的*严限购，本县三年社保或个税才有效，对于睡城来说等于速冻，因为对环京有居住需求的大量北漂工作在北京，限购政策一出，直接导致了他们没有环京的购房资格，相当于掐断了需求链。所以，才使北三县及相关区域资产出现超跌。

在持续上涨或持续下降面前，群众非理性情绪会越严重，资产价格出现超跌(如过去四年北三县)和超涨(如2015年底以来三四线城市)都是常见现象。

但时间*终会检验一切，让价值回归。

2、目前的环京限购在事实上已经放松了，但是需求端观望者依然众多，房价并没有因为限购政策的松动而恢复本有的价值。这是为什么呢？

环京的价值源是北京，北京是环京的老大哥，环京是依存于北京而存在的，北京在2017.317至今，大部分区域房价也都出现20%~40%的跌幅，大部分区域至今也还没回到2017年的高位。北京的行情没有起来，环京也很难走出独立的行情波浪线。

3、疫情之下，环京被牢牢的“防护”，进京通勤困难的现状，严重影响了上下班的正常出行，让很多北漂失去了精神寄托。

交通一体化之下，检查站对于北漂来讲就像一座无法翻越的大山，虽有怨气，但也只能望山兴叹。从而导致环京房租和房价都被低估甚至进一步下挫。

4、只有能够满足通勤的环京才是真环京，这一轮限购也是有好的一面，它揭开了那些伪环京的面纱，让那些不具备睡城价值的区域露出了真面目。比如永清从2017年均价16000跌倒现在均价6000，其二手房流通性依然不高。

所以，不具备通勤价值的环京板块不是降不降的问题，是未来有没有接盘者的问题，没有接盘者，就失去了流通性，哪怕现在低价上车，大概率也会站岗。

5、环京价值在重估，临近北京就业中心，且与北京一体化发展的北三县才是环京的未来。放眼环京，目前还只有燕郊具备“真正睡城”的价值，像大厂、固安和香河还需要提升“通勤能力”。

我们只需要记住：无论环京的规划有多么高大上，现实只有一个无法逾越的东西，那就是通勤时间。

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