房贷要降了！央行宣布5年期LPR下调5bp，环京抄底机会来了

近日，陷入低谷期的楼市传来了多重好消息，暖风频频传来！

2022年1月20日，开年*降终于来了，一年期、五年期LPR双双下调！

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1月20日贷款利率，也就是LPR为：1年期LPR为3.7%，下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，下调5个基点。

1年期LPR，主要服务于实体产业和经济；5年期以上LPR，主要是房地产贷款等长期利率的参考。

值得注意的是，5年期LPR上一次下调还是2020年4月20日——从4.75%下调至4.65%，此次为20个月来首次下调。

这对于楼市来说，无疑是一个利好消息。

其实，这次LPR利率下调，早有预兆。

 

几天前，央行中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点，被视为央行发给市场的2900亿“新年大礼包”。

 

MLF和LPR之间的关系，大致如下：

LPR下调5个几点之后，各路媒体已经给购房者算了账，假设你有200万房贷，采用的是30年等额本息方式，利率为5.15%。那么降息之后，利率为5.10%。

则你降息前的房贷情况是：

降息之后的情况是：

月还款额少了61.53元，总利息少了2.21万元。

适度宽松信号下，政策底出现了

事实上，央行高层在此前1月18日举行的新闻发布会上，就已经释放出了“宽松”信号。

央行副行长刘国强在新闻发布会上表示，当前经济面临三重压力，要充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些；还要靠前发力，抓紧做事，前瞻操作。

央行货币政策司司长孙国峰在新闻发布会上也表示，今年以来，人民银行强化跨周期调节，加大流动性投放力度。

综合央行表态及MLF利率、LPR利率下调，不出意外的话，接下来，货币政策将迎来一段适度宽松的友好阶段，此前一度趋紧的楼市按揭，也将在实质上进入“满足合理住房需求”的适当纠偏阶段。

另外，除了迎来5年期LPR下调之外，这几天大家应该还在朋友圈看到疯传的一个消息，那就是发改委“喊话”春节买房，这是1998年房改以来的首次。

其中，关于房地产消费部分的表述是第八条，内容如下：

八、促进住房消费健康发展。加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。推进保障性住房建设，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

从这个内容可以看出，发改委主要强调了“租购并举”、“保障性租赁住房”，关于商品房强调的是“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

关键词是：合理住房需求、良性循环和健康发展。

这对于当前的房地产行业来说，无疑有助于提振市场信心，避免房地产行业会出现大起大落，确保房地产行业健康发展。

在高层接连表态指引和货币政策适度宽松趋势下，楼市的政策底，实际上已经十分明显。

那从市场的实际表现来看，楼市是否已经探底回升呢？

 

统计局*新公布的70城房价指数给出了答案。

 

统计局的数据显示，12月，70城新房价格环比指数跌幅收窄。12月，新房价格指数环比变化为-0.28%，相比11月的-0.33%，跌幅继续收窄，呈现止跌的态势，新房市场开始触底。

 

二手房方面，12月份，全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.36%，相比11月份的-0.37%，同样出现了跌幅收窄的态势。同时，一线城市二手房价格开始止跌回升。

 

可以看到，一线城市二手房价格整体止跌，这是一个重要的信号。一线城市以二手房为主，按照过往惯例，二手房市场*于新房市场，二手房止跌是市场触底的先兆。

 

“预计，今年一季度，一线城市楼市将率先触底。”

 

这意味着，楼市的市场底，也已经出现！接下来楼市会全面回暖吗？

我们认为并不会。楼市不仅没有全面回暖，目前我们还面临着的状态：分裂。

我们认为楼市分裂是分化的升级版，进入了一个市场极度分裂的新时代。在楼市极度分裂的时代里，有城市筑底反弹，楼市回暖，就有城市依旧寒冬萧萧。

造成分裂局面的直接原因，那就是人口增长。人口越来越少，同时走得越来越集中了，持续往经济发达地区来回走动。

北上广深、东莞、成都、苏州、佛山、杭州……这些城市每年依旧保持着20万的人口流入。

具体到环京，据七普数据，环京地区（廊坊）也迎来巨量人口增长。廊坊2010至2020年新增110万人，10年人口增长率达25.29%，无论是增长率还是增长规模都可以在全国排进前20名，同2010年六普相比，廊坊人口增加超过10万人的6个地区依次为：三河市、固安县、广阳区、霸州市、安次区和香河县。

并且，只要人口还在继续向发达城市聚集，楼市分裂的情况就会越来越明显。大方向根本没有变化，“稳”字当头。所以，底层扎实的城市，可以从短期阵痛中迅速回暖。

对于购房者而言，每一个人心中都有一个抄底的想法，但问题是到底什么时候是市场的底部，我相信没有人能够说清楚的。

如果你是刚需、改善，现在基本上到了可以买房的时候，可以抓紧时间看房了。但买房的时候，尽量回归中心城区，买配套好、有人气的片区的房子，具体环京楼市也是如此，不过要认清真假环京，那些进京通勤便利，有产业基础，人口净流入的区域需要重点关注。

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