厦门楼市：陷阱和套路揭秘！

楼盘贴着地价卖房，在当下的广州不是啥新鲜事儿。但第一波开盘就跌破地价卖房的，新塘振业学府里应该是第一个。这个昔日地王，拿地即巅峰，结果捂盘三年，最后却沦落到赔本卖房的境地！正好也有几个

史无前例，首开价格低于地价

我是工作日早上去的现场，整个案场冷冷清清，只有两三组客户在看房。销售跟我说，项目本月才刚开盘，首推货量大概是200套，已经去化30%左右，也就是卖了大概60套。这个去化速度谈不上多快，但在当下的增城市场也算可以了。这也多亏了项目价格确实低，总价才100万起！75、87㎡三房：单价1.4万/㎡；85㎡三房：单价1.35万/㎡；107㎡三房：单价1.45万/㎡。这个价格区间，和周边的二手房差不多，隔壁的汇东国际，二手成交价1.3-1.4万/㎡，项目后面90年代老旧的新康花园，二手成交价约1.2万/㎡。

学府里的开发商振业集团，可能很多人没听说过。我给大家简单科普下。振业集团是深圳市属国企，董事长是宋扬，黄埔区的振业天成也是它开发的。过去十年里，房价不断上涨，背靠国企身份，它也吃尽行业红利，赚得盆满钵满。然而，随着楼市下滑，踏错市场周期的深振业，也开始陷入亏损。2023年，它净亏损了8个亿；今年上半年，可能要亏损3亿多。而振业学府里，就是深振业投资决策过于乐观、误判市场行情的最典型案例。2021年，深振业以1.5万/㎡的楼面价在新塘拿下学府里这块地，至今依然是新塘最高地价记录。没想到学府里一开盘，就拿出比地价还低、和周边二手价同等的价格，可见卖货的决心！我查了下，振业学府里的总投资超过11亿，算下来开发成本将近2.4万/m²。也就是说，按照现在的价格，每卖一平就要亏损近1万块钱。

非地铁盘，教育资源丰富

对于购房者来讲，到底这个价格，值得买吗？项目的定位很明显是面对刚需或者刚改，对于这部分客户来讲，除了价格之外，学校和地铁、商业都十分重要，振业学府里，这方面的优势不够。

1、首先，是地铁。项目距离13号线白江地铁站、沙村地铁都不近，直线距离大概1.5km，这大热天的走路去估计得满头大汗。我是坐13号线到白江站，然后打车大概6-8分钟到项目，对于上班族来讲，要接驳通勤也不算方便。所以，对地铁依赖程度很高的买家，振业学府里还真不适合你。

2、其次，是学校。项目周边教育资源丰富，东面有20年办学历史的新康小学、楼下有省级标准的鹤泉小学（由新康小学教育集团统一管理），距离新塘三中步行仅需5分钟，该校已纳入增城广府教育、广州七中两大教育集团。听销售介绍，学校还是不错的，距离近还是省级标准。鹤泉小学但知道我注重教育的中介又悄咪咪和我说，这两所学校不算特别好，同板块的金茂万科都会四季学校会更好。金茂万科都会四季省级公办华师附小已经开学，是项目配建的小学，生源会更好，不过初中读的也是新塘三中，到时候也会殊途同归。不过金茂万科都会四季价格会稍微贵一点，1.5-1.65万/㎡左右。对于预算多点，对教育又特别看重的买家，金茂万科都会四季可能会更对你胃口。

3、最后，是商业。1公里内有合汇新汇里、新康花园商业广场以及智合悦汇商业广场，日常买菜可以满足，如果想要级数高一点的商业就要开车大概15分钟，去到新塘万达、南岗万达、永旺梦乐城。所以，除了离地铁站比较远，在价格、教育、商业上，振业学府里还是占了一点优势的，比较看重这三项的买家，还是可以去看看的。

总价100万，买南北对流三房

项目的产品力也算不错，总价100万能买到品质较高产品了。振业学府里首推2栋，33层高，2梯6户，户型是75-108㎡3-4房。最值得说道说道的就是75㎡三房户型，中介表示，在新塘小户型能做得这么好的，振业算一个。100万可以做成南北对流，单边户型，采光通风都很不错，这还是新规前的产品，已经很卷了。

此外，还有85㎡、87㎡、108㎡户型产品，感觉也还不错，但篇幅有限，就不一一介绍。如果你想了解，不妨加鸟叔

不知道是不是生意难做，陪我看房的中介也特别坦诚，他说，项目东面会看到一些坟墓，主要是75㎡、85㎡、87㎡靠北梯腿高层会看到，对这个介怀的朋友就要注意了。

增城买家：只求住得舒服

你可能会问，振业学府里以这样的价格入市，对增城房价会有什么影响吗？现在的增城还敢买吗？答案是，没啥影响。毕竟增城楼市，确实已经到了底部了。这是真心话，增城哪怕还有下降空间，也不过是局部小调整，不太可能再出现大幅度跳水降价了。项目周边环境它顶多对买家有影响，给你多一个低价入手的机会，或者多一个选择吧。我在踩盘过程中，遇到一对夫妻带娃看房，我问他们，你不怕买了继续跌吗？那对夫妻笑笑：我们不炒房，房贷压力低，孩子能上学，一家子住得舒服就行。这样朴素的一句话，应该就是现在增城买家的真实想法了吧。

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