正荣在集美的新项目,正荣中梁天著润宸如何才能卖到5W?
来源:吉屋网 2021-09-16 11:10:43在今年的*轮集中供地中,正荣以非常高的溢价拿下了集美北大道旁的地块。这块地压根就不属于集美新城范围内,地段也差强人意,所以它的起拍价只有2.1W。但没想到的是,*终这块地居然拍到了竞配建的程度,*后正荣以3.1W+的楼面价,竞配建1700平方拿下了这块地。
近日,这块地终于公布了案名,叫正荣中梁天著润宸。这个盘是个纯高层社区,户型面积段在82-135平,大体上是以改善户型为主。令人震惊的是它的放风价,居然接近5W一平,这个价格已经超过了西亭核心区的大悦城,接近建发缦云的水平。而它的地段,远远不如这两个盘。不过也没办法,拿地的成本都这么高了,不卖这个价,开发商就赚不到钱。
这个项目所在的区位离岛较远,不过也有两个优势:一是它位于地铁1号线集美大道站附近,算是地铁房。二是它离软三非常的近,直线距离不到1公里,地铁一站可以*。这两个优势,也决定了它可以承接不少来自软三产业人群的购买力。当然,它的缺点也很明显:临近集美北大道,难免会受到噪音的困扰。板块内除了地铁,以及不远处的尚柏奥莱外,并无其它硬核配套。周边目前还未得到充分开发,所处的位置也相对偏僻,不属于集美新城的范围。
这块地所处的板块量级,在岛外*多算是T4这一档。在这种情况下,如果真的按照5W一平的放风价来卖,市场是不会认可的。毕竟这个价格已经达到T1档板块的水平,在集美新城核心区几乎可以任意挑选。能负担的起这个价格的,往往会选择岛外其他优质地段。不出意外的话,*终它还是不得不向市场低头,给足优惠,才能让购房者买单。正常情况下,这个盘卖个3.8-4W左右还是合理的。
不过,还有一个变数,那就是它所对应的学区。离这个项目*近的*,是后溪*。此外,它离华侨大学集美附属*和外国语集美校区都不算远。*坏的结果,当然是划到后溪*,不过这种情况概率比较小。目前市场上对它的预期,是划片华大附属。
华大附属这所*,是由侨英*、白石*、莲花*三所*整合而成的九年一贯制*。这所*除了华大附属的牌子外,还有另外一个牌子,就是五缘第二实验*集美分校。其实这两个牌子,无论哪一个,都算不上硬。这所*的本质,还是一个普普通通的区属校。目前它的学区含金量,还不足以支撑起5W的放风价。不过好在*周围随着恒大帝景、中梁正荣府等商品房陆续入市和交付,未来这里的生源也会变好,这所*还是可以期待一下的。
但人们忽略了一点,就是这个项目离集美外国语的距离,比华大附属要近。它离华大附属的直线距离接近3公里,但离集美外国语的直线距离还不到2公里。集美外国语*部一个年段是20个班,但目前对口的集美实小,一个年级只有10个班。这10个班的差额,光靠小语种择优和软三人才子女,无论如何也填不满。因此,除亭北三盘外,集美外国语*大概率还会接收到来自其他商品房的生源。这些生源会来自哪些商品房,又会以怎样的形式派位到集美外国语,目前尚不得而知。毕竟划片结果是以官宣为主,官宣前谁说了都不算。但既然市场能预期这个盘派到3公里外的华大附属,那是不是也可以留点想象空间给2公里内的集美外国语呢?
另外,大家也可以做两个假设:1.如果这个项目*能派到集美外国语,那么它入市之后价格能卖到多少,能否达到它的放风价?2.假如你是购房者,在这个盘能派位到集美外国语的情况下,你是否愿意以5W一平的价格购买它?
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