1月23日，国贸学原三期营销中心暨原境研学馆将迎来开放

去年底，厦门这波翘尾，学区 房率先领涨，有声音说：“万般努力不如身边有个好**”。但评测局认为，「好**」能解释一部分热 销盘，但解释不了很拔尖的爆款。

举例来说：

去年底**热的翔安，翔安的拔尖项目有多夸张？国贸学原首次开盘一个月来备案500多套，相当于同区域同期开发商一次推盘的2倍。而且叫座的同时还能叫价，没有无缘无故的热爱，这种现象绝不是某一个原因能促成。到底是为什么？今天，我们就要把原因好好盘一盘。

 PART.1

理性推敲

“低密+大社区”在翔安南值多少？

城市越繁荣的地方，出地的容积率越高。像上海浦东黄浦江畔，基本都是常见的5-7容积率。

而现在厦门正进入新城白热化阶段，从去年土地出让看，容积率大部分控制在3以上。

这种安排，它可以更快聚拢人气，可对人居来说，反而会倒逼市场更渴望低密的生活。使得此刻迈向繁荣越来越高密的翔安，国贸学原低密+大社区的价值，对比逐渐鲜明，越来越受认可。

容积率小，价值高；土地面积大，价值高

学原这块地，是翔安南中“低容积+大社区”的高价值典型组合

 “低密大社区”，价值要分两部分来看

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人人皆知“低密度”有溢价，到底值多少？

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容积率每低一点，都代表更少的人分享更多的资源。打个比方，同样大的两块蛋糕，分4个人与分8个人，显然人更少享受更多。

享受更多，出价多多少合适？

把国贸学原2.8容积和翔安3+的平均线做对比，当建筑和其它条件相近似时，0.4的容积差，评测局认为合理差价约10%上下。公式和结果如下，数学好的细品，数学差的直接看结果。

我们再从结果倒推一下，学原报价约4.2万/㎡，4.2/(1+11%)=3.78万/㎡。这个3.78万基本也与翔安南3.2容积率产品的价格相当。从结果看，市场已认可这一价值梯队。

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“大社区”，是否值高估值？

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我们的答案：是的。

01 房价=地段+房子，而房子=户型产品+社区  

厦门8成老房子都缺了“社区”价值。

在岛内，地段基本一样，老小区跟次新小区为什么能差这么多？房子户型有升级是加分项，但**关键还是完完全全多了一个“户外”。所以，才有了岛内次新房与老旧小区近乎翻倍的价差。

02 社区越大，越容易兑现到价值  

以岛内会展板块为例，公认的价高、社区属性好的海峡国际社区，与板块内的联发滨海名居对比，不只是价高，而且热度和流量也更高，很大一部分原因也是取决于社区大。

挂牌套数差7倍，带看次数差近30倍

作为翔安难得一见的大社区，占地4.7万方的学原不只大，还做得精，理论上这部分价值，也**终会反应到房价上。

03 低密有价，大社区有价  

“低密+大社区”产生了1+1＞2的增值能力

有的项目是低密，但是社区不够大，没能发挥优势；有的项目社区大，但是密度高，也没能做出阔绰感。所以在各种组合中，“低密+大社区”才能产生1+1＞2的效果。

关于这三点价值，在营销层面就足以成立。但买房毕竟是为了住，所以挖掘越多，我们发现它有更多价值要到使用层面，才会体现出来。

 PART.2

抛开功利性

“低密大社区”使用时有多过瘾

学原这种低密大社区，相当于翔安南一片钢筋水泥大厦中的一小洼绿洲。因为低密的大社区洋房会非常享受，这种使用价值现在不好量化，但我们还是觉得值得聊一聊。

 洋房，舒适度相对高，价格又低于叠墅

1/ 舒适体现在建筑密度低，更强的绿化率。想象一下，洋房由于楼层低，从每一栋楼往下看，视野是缤纷的园林花园，而不至于是“小盆景”。

国贸学原社区效果图

又因为是大社区，有足够余地去造仪式感空间。如学原就做出了“八大归家礼序场景”。在使用的时候，未来日复一日，都会增加业主获得感。

它不只场景做多，也做得很精。如这个儿童区也做得很有趣，丰富的可玩场景，立体的攀爬和成人看护区，都考虑得很周到。

儿童区效果图

2/ 而且，我们还发现学原单洋房的楼间距有30米，对于洋房来说这个数是很夸张的。再形象点说，你在室内的任何一面窗，望出去都能轻易看到蓝天白云，而不是遮挡你的其它高楼。

3/ 洋房通透的板式结构，生活舒适度也会飙升。

所有房间全明，南向功能间都带有飘窗，日常看书、品茗、晒太阳都是十足惬意。

户型规整，没有进深过长、开间过短，完全避免遇到置办家装时，摆不下的尴尬。

洋房得房高，公摊低一般只有15%，100㎡能比很多产品多10㎡，相当于多出一个房间。这在**的厦门，为买房人省了大几十万。

我们参观完项目后，看到它为了匹配洋房的调性，也作出了高档次的精装。如提升品质的智能化指纹入户、厨房高档品牌三件套、卫生间星级酒店式的配置等等。

 翔安发展驶上快车道，大局已定

 今后越是繁华，低密的高价值将越突出

近几年，翔安南部新城是厦门全力开发的重点，一场两馆、新会展、翔安机场等高量级落位，加上双十校区和实验校区的启动，以及未来3号线、第二东通道通车、机场投用等，都将是厦门史无前例的国际大腕。

在这样的高量级配套下，学原低密大社区又是资源环绕的中心，未来随着城市的高光发展，价值也是会与周边拉出差距。

 PART.3

为什么这个项目能叫价又叫好

已经显而易见

如前文，单低密的价差11%，这件事就足以拉平与周边的价格。进一步的，又是低密+大社区，这个组合使改善置换的头部选项。

又因为，国贸高品质打造这一社区，它的使用舒适性，圈层纯粹性，**终会随着板块的成熟，持续为项目价值添柴加薪。于是，这些价值是多元的，且每一个点都是硬核的。

还有一个重要立足点，局长还没算。学原是零距离近**，局长认为这东西不好估价。

对有些人来说，是容易算出价格的，这意味着不用买保姆车，不用花1-2**接送孩子，这些账都是算得出来的。

对有些人来说，这又是无价的，因为**门口只有一个，**门口的房子也只有一个，生活方式是不可替代。

问答：

同样400万预算，买岛内二档学区，还是买岛外“一双外”，该怎么选？

很多人问过这个问题，局长也解答过。

未来岛外一定会冲击400万，为什么会这样呢？

因为同样400万，过去岛外没得选，现在有得选。虽然现在**还没跑出成绩，但也是名义上**档，而且岛内外选同一档价格的房子，在岛内是逼仄的老破小，在岛外就意味着高级新房。

又因为，买岛外名校，一定要买核心地段、买大社区、买大品牌。而从过往经验看，板块内的政务核心一定是优先兑现的，大社区和大品牌未来也会有高溢价。所以，怎么选已经一目了然。

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**后关于这个问题，其实在此次评测之前，市场早已用真金白银给出了答案。

国贸现阶段产品力顶点原系的加持，加上双优名校校区组合、且与名校门对门的优势，让国贸学原从入市初期就饱受关注。

从第三方数据看，虽然学原从入市至今仅仅过了两个月，但是一二期已经相继亮相，单开盘就跑了500多套，并登顶了2020年12月住宅套数、面积双冠王，这本身就意味着市场对于这个组合的价值认知。

一二期是启势，三期将持续火。学原三期总建面高达16万㎡，打造出0-12岁的全龄学风社区，且三期45-181㎡的户型，全面积段的产品力覆盖，选择项又多了一层。

据了解，1月23日，国贸学原三期营销中心暨原境研学馆将迎来开放，一二三期组合的大社区，也将是市场倾斜的硬核优势。所以，小编建议近期不论是关注岛外名校还是岛内同等总价大社区学区 房的朋友，可至现场一探究竟。