西安雁鸣湖板块新盘加速入市，品牌房企竞相布局

来源：吉屋 2024-07-11 11:09:00

在面对随时充满变数的市场背景下，品牌房企正在西安开启加速抢跑的模式。大家都在抓紧西安这一波独立市场行情，老盘加推、新盘加速亮相，实现冲刺业绩的同时，也确保手中现金流的快速流转。继拿地一个月公布项目案名、包装售楼部的中海云水观园、同样拿地一个多月龙湖御湖境项目规划之后，位于浐灞国际港雁鸣湖板块的中铁天域也在拿地3个月后，进行了项目的规划公示，预计离入市也不远了。值得一提的是，中铁天域也是雁鸣湖板块这2年来唯一一个纯新盘，值得重点关注。

曲江东的机遇

雁鸣湖板块因雁鸣湖而得名，又因紧邻曲江，这一板块也被称为“曲江东”。在西安，曲江、高新作为西安的城市名片所在，一直以来是大多数购房者置业西安的首选区域。但与高新区经过不断南扩土地供应较多、新房供应相对充足不同的是，曲江经过将近20年时间的开发建设，目前已趋于饱和，不管是曲江一期还是曲江二期，已没有太多的土地可供开发建设。

故而一旦有新房源进入，必然得到市场的高度追捧，750万元/套起的曲江星河湾二批次登记并核验人数超房源数的4倍、首开100%去化的中铁阅唐府就是最好的证明。据不完全统计，截至目前，整个曲江新区唯有金茂璞逸曲江（首批次4栋小高正登记，基本锁定摇号）、万众九曲松间（千万级豪宅）、曲江星河湾（二批次摇号，750万/套起）、中铁阅唐府（二批次公示了1栋小高，2.75万元/㎡）、以及待入市的旭辉&郅辉合作的47.3亩土地，远远不足以支撑大家的置业需求。

对于向往曲江生活的购房者来说，只能将目光转移至紧邻曲江的楼盘。此时，距离曲江生活最近的地方就是向东的雁鸣湖板块了。

中海云水观园

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中铁天域项目规划

纵观这一板块，早年间，融创、绿地、海亮、海伦堡、中建东孚等知名房企进驻，到了2022年左右，龙湖、万科携纯新盘进驻，板块热度达到顶点，尤其是万科东望更是成为去年单盘销冠，力压高新区一众项目。但进入2024年，伴随着万科东望、龙湖云璟供货量的日益减少，需要新项目来及时“补仓”。于是，在2024年初中铁一局以超21亿元总价分2批次拿到约152亩开发用地，也就是中铁天域项目。

就在上周四，拿地3个多月后，浐灞生态区中铁天域DK-1项目，也就是中铁天域两个地块中的一个。该地块位于浐灞生态区雁鸣三路以北、田马路以东。从周边配套看，项目东侧紧邻绿地浐灞小学，距离地铁5号线月登阁站800米左右，向东约600米则是雁鸣湖。可以看出，地块周边的教育、公园、地铁配套，还是比较齐全的。

DK-1地块占地85.151亩，住宅用地，容积率上限2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，楼面地价7458元/㎡。根据规划公示，该地块总建筑面积为218998.19㎡，建筑高度78.75米，在这块约85亩地块上，中铁天域DK-1规划了16栋住宅和6栋商业。其中住宅部分，整体为5-26F的洋房、小高、高层，其中8#楼总高5F，7#楼为总高12F，11#为总高13F、10#为总高10F，其余为20-26F的高层。商业是沿田马路和雁鸣三路分布。

曲江东三盘如何选？

对于中铁天域而言，今年入市的话，区域内的直接竞品就是万科东望、龙湖云璟。从开发商影响力看，龙湖大于万科大于中铁一局。相比于龙湖、万科在西安开发多个项目，中铁一局地产开发板块之前在西安开发过的项目包括南三环边的中铁尚都城、李家村的中铁第壹国际、秦汉新城塬北板块的中铁铂樾，知名度相对弱一些，但胜在是中铁一局开发，妥妥的央企。

对于项目本身而言，龙湖云璟、中铁天域容积率仅为2.8，远远低于万科东望，舒适度更高一些，相比较于龙湖云璟，中铁天域为纯新盘。从产品来看，万科东望主推77-198㎡两、三、四室产品，产品类型多样，备案均价为17353元/㎡；龙湖云璟产品更倾向于改善，主推143-195㎡三、四室户型，备案均价17900元/㎡。最后中铁天域以怎样的产品面积段示人，价格如何？我们将拭目以待。