谁零踩三条红线 哪些指标*易降档？

 随着上市房企2020年度业绩相继披露，各大企业的经营指标悉数出炉。作为企业，安全经营是确保可持续发展的基础，只有安全可持续的经营，才能实现反哺社会、关爱员工、互助伙伴等。

  对于房地产行业，随着2020年8月，三部委明确提出房企资金监测和融资管理的三档规则后，“三条红线”成为继土储、营收等之外，考核房企安全经营的重要指标。

  因此，在北商研究院5月25日发布的《2021中国房企社会责任报告》中首次加入《房企三条红线预警榜单》，在过去的一年里，房企三条红线指标总体有所好转，在纳入统计的65家房企中，21家保持或实现零踩线;26家黄档企业集体倒在了资产负债率上;在关键的红橙档位交接中，现金短债比成为关键。

  绿档：龙湖等21家“零踩线”

  “三条红线”包括：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的现金短债比小于1。

  根据“踩线”情况，房企将被划分为红、橙、黄、绿四档，所在档位将直接影响房企的融资额度。其中，“红档”房企有息负债规模不得增加，“橙档”“黄档”“绿档”房企有息负债规模年增速分别不得超过5%、10%、15%。

  记者根据wind、房企年报及贝壳研究院方面提供的数据统计发现，已经披露年报的65家房企“三条红线”指标中，绿档(三条未踩线)房企为21家，黄档(一条踩线)房企为27家，橙档(两条踩线)房企为6家，红档房企(三条踩线)为11家。

  21家绿档房企中，中海地产、龙湖集团、华润置地、金地集团等继续保持“零踩线”的纪录，而中国金茂、龙光集团、金科股份、融信中国、越秀地产等则属于快速实现降档的房企，通过一系列“瘦身”动作迈入绿档房企之列。其中，金科股份则用半年时间，从红档降到了绿档，“瘦身”效果明显。

  截至2020年末，金科股份扣除预收款后的资产负债率为69.85%，同比下降约5个百分点;净负债率为75.07%，同比下降45个百分点;现金短债比为1.34。“三条红线”监测指标进入绿档。

  从数据层面来看，所统计的21家绿档房企中，除净负债率表现“优异”外，剔除预收款后的资产负债率、现金短债比两项指标，多数房企皆属于“压线”过关。其中，剔除预收款后的资产负债率均值约为63.6%，净负债率均值约为52.54%，现金短债比均值约为1.63倍。

  路劲地产、龙湖集团、世茂集团、金地集团、中骏集团、保利发展、明发集团、远洋集团、金辉控股、越秀地产、弘阳地产、滨江集团、龙光集团、金科股份、融信中国、华侨城A等16家房企，扣除预收款后的资产负债率皆超过66%，与70%的底线相距很近。

  叠加现金短债比，金地集团、世茂集团、融信中国、路劲地产、明发集团，都存在再碰红线的风险。金地集团剔除预收款后的资产负债率为68.51%，现金短债比为1.21;世茂集团剔除预收款后的资产负债率68.1%，现金短债比为1.16;融信中国剔除预收款后的资产负债率69.9%，现金短债比为1.08;路劲地产剔除预收款后的资产负债率66%，现金短债比为1.05;明发集团剔除预收款后的资产负债率68.8%，现金短债比为1.04。

  黄档： 当代置业等26家倒在资产负债率

  相较于净负债率、现金短债比，剔除预收款后的资产负债率成为多家房企回“绿”的障碍。

  记者梳理发现，在27家“黄档”房企中，有26家房企因为踩中剔除预收款后的资产负债率70%红线而未能达标，万科、融创、绿城中国、雅居乐等房企纷纷踩线。但也有如绿景中国，其则是因现金短债比不达标，未能跻身“绿档”行列。

  具体来看，27家“黄档”房企中，剔除预收款后的资产负债率均值约为72.95%，黄档房企净负债率均值约为67.31%，现金短债比均值约为1.6倍。其中，剔除预收款后的资产负债率超过75%的有15家，占比约55.56%;剔除预收款后的资产负债率超80%的房企有3家，分别是建业地产、当代置业和碧桂园。

  以当代置业为例，截至2020年末，该公司剔除预收款后的资产负债率为82%，较上年同期下降约5个百分点;净负债率为95.7%，同比上升13%;非受限现金短债比为1.1，同比提升约0.17。按照“三条红线”标准，当代置业剔除预收款后的资产负债率为超标项，而净负债率和现金短债比亦不容乐观，距离红线很近。

  对于当代置业而言，顺利完成降档只是起点，而不是终点。需要注意的是，2020年当代置业的加权平均融资成本为9.9%，与2019年持平。单笔*发债利率虽有下降，但仍高达11.95%，融资成本居高不下。

  除当代置业外，“黄档”房企中净负债率超过90%的还有4家，佳兆业净负债率为97.9%、中南建设净负债率为97.8%、融创中国净负债率为96%、阳光城净负债率为94.9%。

  房企降档进行时。在“三条红线”三个指标中，剔除预收款后的资产负债率降档*难。65家上市房企中，除绿档房企外，余下黄档、橙档、红档44家房企，剔除预收款后的资产负债率越过红线的43家，占比高达97.7%。

  橙红：中交净296.4%负债率领跑

  与黄档房企剔除预收款后的资产负债率阈值高不同，橙档房企虽数量*少，但这些房企的净负债率，比剔除预收款后的资产负债率越线表现更为突出。

  在所统计的65家上市房企中，橙档房企仅有6家，分别为中交地产、祥生控股、京投发展、中洲控股、金融街及首创置业。剔除预收款后的资产负债率均值为78.15%，然而净负债率均值却高达187.82%。其中，中交地产净负债率高达296.4%。

  橙档房企与红档房企对比，现金短债比成为降档的关键。6家橙档房企全部为现金短债比提升，而迈入到“橙档”行列，这项指标也被视为*容易降档的指标。

  值得一提的是，货币资金为受限制资金和不受限制的资金，部分房企在公布货币资金中，通常包含受限制资金，若扣除受限制资金这部分，现金短债比低于1的房企，也就是踩线房企数量将会有所上升。

  红档房企此次共有11家，分别是泰禾集团、天房发展、绿地控股、华远地产、恒大、光明地产、富力地产、华夏幸福、格力地产、首开股份、国瑞置业。与半年报相比，这一数据已有大幅下降。

  头部房企中，此前上榜的融创成功脱“红”，净负债率和现金短债比两项指标大幅改善，成功由红转黄。

  除控制现金流出外，2020年值得同行参考的融创两个大动作分别是：一年初的高价配股，为其增添约80亿港元所得款净额;二是拆分旗下物业公司融创服务上市，首发募集资金80亿港元。

  快速降档需要不走“寻常路”，但对一些债务压力过高的房企而言，短期内降档仍存在较大压力。

  有些高风险高负债房企未能成功降档，依然面临着较大的压力。以富力地产为例，2020年富力通过合理的购地策略、战略性的资产出售、集团层面的股份增发等措施，削减债务共人民币374亿元，削减或再融资的债务包括境内债券人民币236亿元、信托及境内银行贷款人民币119亿元和离岸债券及离岸贷款人民币19亿元。但即便如此，富力地产仍处于“红档”行列。

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