4月百城新建住宅首现供大于求，哪些城市库存下降速度明显？

今年4月，我国百城库存出现了新的变化。5月24日，根据上海易居房地产研究院发布*新一期《全国百城住宅库存报告》(简称“报告”)显示，截至4月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量约为4.91亿平方米，环比增长0.5%，同比增长3.2%。

报告分析指出，从库存的同比增速看，近7个月呈现了持续放缓的态势，与购房需求较为活跃有关。不过也需要看到，4月份库存出现了环比正增长的现象。

4月百城库存首现增长，去化周期9.9个月

百城库存在4月出现了转折，今年以来首次呈现环比正增长的现象。报告数据显示，4月份，100个城市新建商品住宅供应量为5457万平方米，而成交量为5200万平方米，呈现了“供大于求”态势。

报告分析指出，4月份房屋交易行情弱于预期，尤其在部分城市购房政策收紧、按揭贷款审批速度放缓等因素下，市场交易受到影响，进而容易出现供大于求态势。这也是今年首次出现供大于求的现象。

从*新的待售数据来看，据国家统计局发布的数据，4月末，商品房待售面积约5.14亿平方米，比3月末减少422万平方米。其中，住宅待售面积减少423万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积增加60万平方米。

去化方面，报告显示，4月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.9个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.9个月时间。对此，报告指出，观察去年四季度以来的存销比数据，当前呈现微弱反弹现象，这是需要警惕的市场风险。尤其是在信贷政策收紧、各地购房政策升级等大背景下，要防范市场降温引起存销比反弹的风险。

另外，从统计局发布的数据来看，3、4月份，我国商品房销售额和销售面积虽然同比依然实现大幅增长，但是环比增速已经减缓。1-4月份，商品房销售面积约5.03亿平方米，同比增长48.1%，相比于1-3月63.8%的增速有所减缓;商品房销售额约5.36万亿元，同比增长68.2%，相比于1-3月的88.5%增速也有所减缓。

一线城市库存面积走低，郑州同比增速达80%

根据报告，截至4月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别约为0.28、2.57和2.06亿平方米，环比增速分别为1.5%、0.2%和0.7%，同比增速分别为-3.0%、6.0%和0.9%。报告分析称，一线城市库存指标值得关注，其出现了同比增速为负的现象，和一线城市购房需求总体旺盛有关系。不过，随着一线城市购房政策的收紧以及项目的集中供应，预计后续库存会有同比正增长的可能。

分城市来看，截至4月底，100个城市中，有51个城市库存出现了同比正增长现象，剩下的49个城市则呈现同比下降现象。具体城市方面，郑州库存同比增长现象*为明显，增速为79%;而湖州下降*明显，降幅为44%。

100城新建商品住宅库存面积同比增速排序

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，“库存上升有不同的原因。其中对于郑州、赣州、柳州等城市而言，库存增速较高，和市场交易相对疲软有关。而对于深圳、苏州等城市而言，当前推盘总体积极活跃，容易带动库存上升。从增速的下降情况看，包括湖州、珠海等市场交易都不错，库存下降速度较为明显。”

4月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为7.7、10.0和10.1个月。严跃进分析称：“相对来说，一线城市存销比*小，今年前4月下探现象非常明显。一线城市存销比下探，其实还是说明一线城市潜在的购房需求很强，代表了疫情期间购房资金加快进入房地产市场的城市类型。而在一线城市房地产调控升级的背景下，后续存销比数据有可能反弹。”

去库存“南强北弱”，武汉、重庆房价明显反弹

从百城新建商品住宅库存去化周期排序中可以看出，去化周期较高的城市，普遍位于北方市场，如包头、哈尔滨和威海等。而长三角和粤港澳大湾区的相关城市去化周期较小，如珠海、合肥和湖州等。

100城新建商品住宅库存去化周期排序(单位：月)

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院。

严跃进认为，无论库存高还是低，其实很多城市都出现了房价上涨的现象，但是，库存排名倒数、降幅较大的城市，房价往往更容易上涨。

根据易居研究院同时发布的百城房价数据，今年1-4月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价为17634元/平方米，同比上涨13.6%。其中，32个二线城市新建商品住宅成交均价为17390元/平方米，同比上涨13.2%。总体上看，二线城市房价涨幅是比较大的，且有明显的反弹现象，如近期市场上颇受关注的武汉、重庆等，同比涨幅都相对较大，分别为21%和12%。

严跃进表示，“二线城市普遍为省会城市，人口导入规模大、房价看涨预期强烈，后续应该在双集中供地的基础上，严审购房资格、严管购房交易秩序，真正防范和杜绝各类炒房现象。”

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