年度盘点：为何房地产信托会经历“接力式”调控？

尽管今年的货币政策整体呈现出量化宽松的趋势，但对房地产行业一直存在着定向收紧的态势，特别是针对房地产开发企业。

从全年来看，加强房地产信托合规管理和风险控制是银保监部门的工作重点。中国银保监会副主席王兆星此前曾表示，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款。

监管不断加强，房地产信托经历“接力式”调控

去年年底，房地产公司融资环境显著改善，在融资井喷后，充裕的资金流向了土地市场，多个热点城市地价大幅上涨。地价上涨往往是房价上涨的先声，今年以来，作为房企重要融资渠道之一的信托业，面临的监管力度不断加强。

今年4月份，银保监会下发《中国银保监会办公厅关于进一步加强信托公司房地产信托业务监管的通知》，要求各地监管部门按月监测房地产信托业务变化情况，及时采取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

5月份，银保监会下发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》要求，不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过“股权投资%2B股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

随后，在“房住不炒”的大背景下，房地产信托经历了监管“接力式”的调控。

7月份，银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。紧接着，对信托公司房地产信托业务进行余额管控的消息传出。

同时，据媒体报道，监管部门已统一房地产信托业务放行标准，地产信托业务二级资质将无法穿透两层，这意味着二级资质的孙公司将无法开展信托业务贷款。

调控还在持续升级。8月份，银保监会向各银保监局信托监管处室下发的《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(信托函〔2019〕64号)要求，按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

据媒体报道，从多位信托业内人士处了解到，继4月份及8月份的两次风险排查之后，信托行业今年第三次风险排查正在进行。信托公司以2019年11月30日为基准日再一次开始全面风险排查工作。本次风险排查分为机构自查与监管复核两大环节，必须在2020年1月12日之前完成。有信托行业人士称，本次核查中，房地产信托、政信信托是核查重点。

在监管压力之下，使得投向房地产的信托资金规模快速“刹车”。

根据中国信托业协会披露的数据显示，截至2019年3季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%，这是自2015年4季度以来，首次出现新增规模的环比增速为负的情况。

超过20家信托公司收罚单，违规进入房地产是重罚区

随着监管力度的持续加强，部分信托资金违规进入房地产领域也遭到重罚。

统计数据显示，2015年以来信托行业的罚单数量呈现逐年上升的趋势。2015年各银监局仅发出6张罚单，2016年上升至9张，2017年这一数字攀升至22张，2018年信托公司合计领到24张罚单。

截至2019年12月24日，今年以来信托业已收到近40张罚单。超过20家信托公司被罚，约占全部信托公司数量的三分之一。

另一方面，据不完全统计，2019年信托公司累计收到的罚款总额近3000万元;年内累计收到200万元以上罚单的公司已有4家。部分头部信托企业更是在下半年连收3次罚单，累计处罚金额190万元，这也从侧面反映出监管机构的雷霆手段。

从受罚原因来看，信托违规进入房地产成主因。

据了解，今年已有多家信托因为“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向四证不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资”等原因被罚，受罚公司有中融信托、北方信托、粤财信托、民生信托、中诚信托、五矿信托、建信信托、中信信托等。

11月28日，民生信托行政处罚90万元。主要存在三项违法违规事实：“收益权投资”项下信托资金违规用于缴纳土地出让价款;信托资金运用与信托计划投资方向和投资策略不一致;违规接受保险资金投资于事务管理类信托产品。

11月25日，中诚信托收到70万元罚单。违规案由为：违规接受银行理财资金投资于未上市企业股权;信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款。

10月11日，青海银保监局对五矿信托开出2张罚单。具体处罚事由为：五矿信托“尽职管理不到位，导致信托资金用于收购土地”，罚款30万元。另外，五矿信托开展此项业务的当事人为朱恒，被罚5万元，案由是，对五矿国际信托有限公司尽职管理不到位，导致信托资金用于收购土地的违法违规行为负有管理责任。

9月5日，建信信托因“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向‘四证’不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资”，被罚90万元;中信信托因“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款”，受罚30万元。

一位信托研究人士表示，未来房地产信托的方向是通过基金、ABS、养老地产、真实房地产投资联合一定区域市场的主流开发商进行。但由于信托公司的专业化程度还有待提高，信托资金违规进入房地产的情况仍会存在。

严格监管深意何在?

房地产信托的监管，处于一个比较大的逻辑与思路框架下。那么，严监管的深意究竟何在?

资深信托研究员袁吉伟分析称，房地产信托经历了严监管，但并不是完全被禁止，更多是在前期增长过快的情况下，配合稳房价和稳预期，适当地控制增长的节奏。“毕竟房地产行业无论对于国民经济增长还是居民财富都有较大影响”。

“避免资金过度投入到一个领域，集中度太高也有比较大的风险，这也是原因之一。”袁吉伟进一步表示。

金乐函数信托分析师廖鹤凯分析称，2019年，监管对地产信托的调控力度大于往年。事实上，这类政策并不仅是针对信托领域。在整个房地产行业资金来源里，信托只能说是一种补充融资手段。“之所以在信托方面也做单独强调，是有一定原因的。从以往情况来看，在银行对房地产行业融资收紧的情况下，如果信托再放开口子，一定程度上会减弱政策的效力”。

某中型信托从业人士表示，严监管形势可以说是“前所未有”，这也与当前宏观经济及金融市场所面临的环境息息相关。在风险易发高发阶段，进行严监管是有必要的，也是有利于行业长远稳健发展。虽然短期、单体来看，调控对信托公司的经营业绩会带来一定压力，但从长远、整体来看，严监管对信托行业、地产行业乃至国家宏观经济都十分有必要。

面对2019年房地产信托的*严监管。业内人士普遍认为，2020年监管严处理仍将会是常态，利剑高悬有利于行业的健康发展。

来源：* 财经日报、证券 时报、国际 金融报、经济 日报、中国产经新闻，中房网综合整理