上市房企存货研究报告

来源：易居研究院 2019-09-30 11:33:57

20家房企存货去化周期为13个月，已经进入上升通道

下半年去库存将是房企重要工作

报告摘要：

1、截至2019年上半年，20家房企存货规模达26874.7亿元，环比增长0.6%，同比增长16.6%。环比未出现明显增长，同比也处于历史较低水平，是因为2019年2季度房地产调控有所收紧，房企拿地有所受限。20家房企存货去化周期为13.0个月，环比增长1.0%，同比增长2.0%。

2、按规模分类：2019年上半年，超大房企、大型房企、中型房企存货同比增速分别为12.6%、20.4%和33.4%。总体来看，出于扩大企业规模的需要，中型房企在近阶段拿地*为积极。此外，中型房企同比增速出现回落，而超大和大型房企略有提高。2季度，大型与中型房企存货去化周期分别为9.8和22.8个月，环比分别增长2.4%和0.5%，而超大房企存货去化周期为9.7个月，环比下降0.5%。

3、按性质分类：2019年上半年，央企、地方国企和民企存货同比增速分别为16.1%、11.5%和22.8%，民企拿地*为积极。除地方国企，央企和民企的存货同比增速均有所提高。2季度，央企、地方国企和民企存货去化周期分别为11.3、17.8和10.9个月。央企和民企去化周期环比增长1.8%和6.1%，而地方国企环比下降4.0%。4、预测：随着730会议对楼市的再次定调，7-8月新房市场成交量逐渐萎缩，即使9月房企推盘量大增，市场降温态势难以扭转。此外，就目前7-8月的形势来看，土地市场成交量也有所下降。从基期值来看，2018年3季度存货同比增速高于2季度。因此，预计2019年3季度房企的存货同比增速大概率回落，去化周期变长。

存货是房企未来可变现的重要资产。存货规模过大或过小均会造成一定的经营风险。若规模过小，房企可能会因土储不足而被动补库存;若规模过大，房企可能会因过于激进的拿地策略导致债务攀升，后续政策调控从严可导致存货转化成资金难度增加，从而去化周期延长且资金吃紧。

一、概念与指标

报告选取了20家A股上市房企的存货、预收款、毛利及合同销售额，数据来自于各企业的公司公告，其中存货、预收款均为会计核算口径。

以万科集团2018年年报为例，存货分为完工开发产品(已建成待售)、在建开发产品(含已预售)、拟开发土地和其他。存货以成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。其中，完工开发产品、在建开发产品、拟开发土地为主要构成，三项占比已高达99.8%。在数据处理上，我们将预售部分的成本从存货里扣除。因此，本报告的存货口径为未销售的房企存货。

预收款是指企业按照合同规定预收的款项，因会计准则要求公司在进行房地产项目销售时，以该项目完工并已向购买方办理交付手续为时点确认销售收入。目前国内商品房销售采取的是期房预售制度，已建预售的收入记在财报的预收款中。此外，考虑到年末房企冲销量的影响，我们将季度的预收款及合同销售额做了平滑处理。