楼盘评测：6500元住经开低密社区 利润高

三年前，我们买房优选城南，因为这里有成熟的城市规划，丰富的商业配套，中高档楼盘扎堆。

如今，这些利好同样出现在了城北经开区，这里，地铁2号线已经开通、万科、绿地等品牌房企纷纷入驻、超大体量商业项目启动建设，众多技术产业、制造业以及关联行业大举进驻，为经开区经济注入了无限活力。2013年，西安**热的区域无疑是经开区。

现在的经开区房价已经和三年前翻了一番，普通住宅动辄7000元甚至7000元以上的楼盘比比皆是，2013年上半年世融嘉轩低调亮相，紧邻凤五商圈、低密度住宅、住宅公寓洋房业态丰富，五证齐全均价6500元，较低起价5800多元/平米，这些关键词对于目前的经开区来说，无疑是非常具有诱惑力的。本期楼盘评测，小编将带大家实地走访世融嘉轩。

整体规划：经开区低密度花园洋房 业态丰富

世融嘉轩项目地处西安经济技术开发区核心区的核心位置，项目东临明光路，南接凤城四路，西靠朱宏路。项目西侧的朱宏路，连接北三环，直通机场专用高速，是西安市的北迎宾大道。项目以东依次为明光路、文景路、未央路。

世融嘉轩小区建设项目是由西安世融房地产开发有限公司（以下简称世融房地产）作为郭家村城中村改造项目的具体实施主体承建的综合社区，项目建成后一部分用于村民安置，一部分作为商品房出售。西安市城中村（棚户区）改造办公室以市城改办发 [2009]56 号对郭家村改造工作予以批复。

说起世融房地房产，属于陕西省本地房企，其代表作品为世融嘉城，和世融嘉轩仅一路之隔，先期开发的世融嘉城已经交房入住，自建商业也已经成熟，此次开发的仅次首名个项目——世融嘉轩也是世融嘉城的升级之作，据了解世融房地产在经开区除了这两个项目以外，后期还会推出世融嘉境，三盘联动，系列产品带动市场口碑，同时对于购房者来说，可以参考开发商以前的作品，来考察其建筑质量、后期物业服务是否到位，从而对新产品会有一定把握。

虽然世融嘉轩是郭家村的城改项目，但是据了解，项目已经五证齐全，成功转型为正规商品房，购房者在这方面可以不必担心证件不足的风险。

世融嘉轩占地 114 亩，总建面 47 万平方米，共分两期开发，共规划 21 栋楼 ，物业形态包含有普通住宅、公寓以及洋房。其中公寓房源属于不限购房源，土地年限为 40 年；其余房源属于限购房源，土地年限为 70 年。 小区车位配比1:0.8，均为地下车位，真正实现了小区人车分流。 总户数约3700户左右。小区自建配套包含有双语幼儿园，预计后期将会和北大幼儿园合作，除此之外内部配套还包括会所及商业。商业建筑面积约6万平方米，具体分布在项目的南侧、西侧、北侧。

现阶段推出一期5、4、6、7、9号楼，其中7号楼为11+1层，其余楼栋总高32-34层，梯户比分别为3梯8户、1梯2户、2梯4户设计。

现已开盘，户型面积为96-150平米。高层平层均价6500元/㎡，平层板式均价7000元/㎡，洋房均价 元/㎡，施工进度已经出地面4层，预计交房时间为2015年8月。

户型：

建筑面积约93 平米 两室两厅一卫 H2 户型

此款户型设计方正，无浪费空间，属于较为传统的规划，全明户型，设计有两个阳台，功能明确，生活阳台在主卧内，开阔视野，带来良好的采光；工作阳台带有上下水设计，可作为洗衣晾晒区。美中不足的地方，次卧门窗不想对，后期不利于家具的摆放，同时主卧和次卧与餐厅相对，私密性不好，动静分区不太明确；生活阳台为厨房和卫生间公用，同时卫生间的窗户开在工作阳台内，采光效果一般，私密性也会受到一定影响。

房价：利润看好 宜居宜投资

得益于市政核心北迁所带来的一系列政府改造、地铁营运等利好措施，城北经开区不仅市政面貌焕然一新，房价自然也是芝麻开花花节节高，短短几年时间，不管是成交量、房价走势还是开发面积大有超越城南高新之势。

世融嘉轩属于凤城四路沿线新盘，今年5月初正式开盘销售，前期推出时均价在6100-8800元/平米，起价较低5100元/平米，短短2个月过去，目前公寓、住宅、洋房均价为元/平米，起价5800元/平米左右，价格平均涨幅在300元/平米左右。那么后期这里的房价有没有继续**的空间？在回答这个问题之前，我们先来看下经开区住宅均价基本都在7000-7500元/平米，世融嘉轩目前起价5800元/平米，住宅均价6500元/平米，洋房均价12000元/平米，从这个价格上来看，公寓和住宅的均价是低于经开区内，同类型的楼盘近500元/平米左右；洋房价格偏高，这和产品类型有一定关系，目前经开区在售的洋房比较少，价格基本都以破万，这部分房源的价格优势并不明显。

世融嘉轩5号楼公寓业态规划示意，不限购，低总价小户型利润高

根据以上价格对比，可以肯定的是，后期住宅和公寓的房价还有上涨空间。头次，经开区的商业、市政配套还在继续建设中，后期府井、银泰等商业会逐渐进驻，虽然这些配套距离世融嘉轩还有一段距离，但后期成熟商业带来的巨大人气会辐射整个经开区；其次，世融嘉轩周边的生活、商业配套已经成熟，仅一路之隔的世融嘉城商业已经开始运营，后期项目自建的配套也可作为共享。较后，项目在售公寓为不限购房源，面积小，总价低，现阶段支持**分期，**较低5万元，地段优势较为明显，**、商业及医疗均包含在半**生活圈内，附近的城中村已经基本拆迁改造完毕，再加上经开区未来除了生活、商业项目外，写字楼建设的也比较多，不少公司企业的进驻，会带来大量的流动人口，上班族以及周边**的陪读家长的租住需求会越来愈大，类似于世融嘉轩这种小面积不限购公寓在市场上比较抢手。

世融嘉轩5号楼投资公寓楼层平面图

实景：居住氛围较为成熟 半**生活圈享各项配套

项目属于新盘，整体还在建设中，目前去到项目现场，可以发现销售核心已经建好，后期将会成为商业的一部分，外立面以简欧风格为主，未来整体的商业、住宅都会以这种风格为主；除了销售核心，小区主大门已经建好，正在做一些绿化处理，同时会所在建，会所主体已经封顶；住宅部分目前建至地面的4-5层，正在建设中。

虽然距离整体实景呈现，还有待时日，不过从已经建好的销售核心和主大门来看，无论是外立面设计还是用材方面都比较有品质，希望后期的住宅部分也能保持这种状态。

配套方面，随着世融嘉城的交房入住，项目周边路况良好，环境整洁，世融嘉城的底商已经建好投入使用，中小型超市、餐饮等日常生活配套比较齐全；未央区头等实验**和世融嘉轩仅一路之隔；医疗配套方面，周边可以选的医院有凤城医院、长安医院，这两个医院在文景路上，距离项目有15-20**的车程，此外项目的西边是西安急救核心，也可以作为医疗配套；交通出行，如果选择公交车出行，可以选择站点有两个，其一，凤城四路和朱宏路交汇处，贾十字站；其二，凤城四路和明光路交汇处，北康村站；这两个站点距离的项目的脚程有5**左右；如果要选择私家车出行，项目 东临明光路，南接凤城四路，西靠朱宏路，路网发达，同时在项目的西边还有一条规划路，规划路程设定是由凤城三路通至凤城十路，现阶段路名还未正式确定，施工进度凤城三路和凤城四路之间已经修通，全线贯通是时间待定。整体看来，世融嘉轩周边的配套较为齐全，前期居住的业主不必渡过等待期。

内部规划：围合式社区 住宅舒适度较高

世融嘉轩整体规划以围合式建筑为主，采用外高内低的形式，外围以高层房源为主，内部房源以花园洋房为主，围合式建筑的好处是，其一、能形成有效的社区边界，创造领域感和归属感，符合人的心理需求。其二、对高层建筑可以有效地挡风。其三、有利于安全和管理。围合式社区出入人员相对较少，容易封闭，这样儿童就能安全地在社区里面玩耍，老人也可以随意走动，再加上内部实现了人车分流的设计，活动时的安全系数增加。

建筑形式不同属性的业态规划也不相同，公寓是以点式楼为主，受建筑结构影响，点式楼会出现一些朝向不好，暗卫的情况，但是由于公寓多面向投资人群，这些问题不会构成置业硬伤，少有不足的地方，3梯8户的实际，在电梯数量上来说，相对较少，上下班高峰期间会出现电梯拥堵的情况。住宅以板点结合为主，洋房以纯板式结构为主，这样的设计相比点式楼来说要舒适很多，针对人群以改善及舒适型为主，朝向和户型设计上，都比较舒适，南北通透，采光也比较好。

在内部配套方面，除了临街底商外，小区内部规划有双语幼儿园及会所，幼儿园的规划为业主解决了子女早教问题，会所的设计增加了内部活动场所，丰富休闲娱乐配套。对于以自住为主的社区来说，商业+会所+幼儿园的设计比较常见，对于小区内部规划来说，是不可缺少的基本保障。

板块现状：凤城四路沿线规划中规中矩

世融嘉轩所处的凤城四路沿线属于经开区闹中取静的位置，既能头等时间享受到凤城五路、未央大道的繁华，又不会收到商业、堵车的烦心。

目前凤城四路沿线在售楼盘并不多，除了世融嘉轩外，一路之隔的世融嘉城还有少量现房尾房在售，另外，在凤城四路东段还有雅荷四季城；世融房地产在世融嘉轩的西侧还有一小块地，后期将用于写字楼和酒店开发，具体信息待定。整体来看，凤城四路沿线基本以住宅和一些中小型公司为主，在加上一些临街店铺，属于经开区中中规中矩的路段，在市政规划、改造方面没有太大动作，大型成熟商圈**近的可以依靠凤城五路商业以及凤城二路商业。

外部配套一览：

医疗配套：未央区头等人民医院、长安医院、凤城医院、西安市中医院、第三人民医院。 教育配套：西安市未央区头等实验**、西安市凤城**（**、**、**）、永丰**、西安 66 中、西安第 16 **、交大经发**（**和**）、经发**、西安师范附小、西安**，北大学园幼儿园。 商业配套：世纪金花、金鹰国际、民生百货、赛格电脑城、崇尚百货。

周边地铁：地铁二号线 凤城五路站；地铁四号线 文景路站。

周边公交路线： 235 路、 209 路、 403 、 522 路、 714 路、 717 路、 900 路、 912 路

编辑点评：

优势：

1、 小区车位配比1:0.8，均为地下车位，真正实现了小区人车分流。

2、 开发商为西安世融房地产开发有限公司，此前还开发过世融嘉城，也是以大型自住社区为主，两个项目距离不算远，都属于凤城四路沿线楼盘，后期各项配套均可头等时间共享。

3、 项目设计有普通高层、公寓及花园洋房，产品线丰富。小区在建筑设计上，属于低密度围合布局，居住舒适度较高。

不足：

1、 高层房源属于临街房源，交通噪音与灰尘的影响无法避免。

2、 在建新盘，交房时间两年以后，还需时间等待。

置业建议： 在售房源面积以两室、三室等自住型房源为主，高层均价在7000元以下，整体规划面向普通大众，适合经济能力一般的家庭；小区内部规划舒适，配套齐全，适合在此长期居住。