专题培训 | 保障性租赁住房REITs：基础设施REITs之后的又一片蓝海
来源：价值领地 2021-09-01 00:00:00
作者：世联评估 |首发：价值领地微信公众号
保障性租赁住房REITs
政策背景
REITs发展历程
公募REITs诞生于20世纪60年代，已有40多个国家（地区）发行这类产品，其中美国、新加坡、香港等市场*为活跃。
我国自2007年开始多年探索，以私募方式发行了非标准化的类REITs产品。
2020年国家发改委、证监会以及证券交易所等陆续出台监管指导文件与业务实施细则，4月30日正式启动公募REITs试点，聚焦基础设施领域，主要为仓储物流、铁公机港、水电气热等7类重点行业。
2021年6月21日，国内首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所正式上市，包含上交所5只——普洛斯、东吴苏园、张江REIT、浙江杭徽、首创水务，深交所4只——首钢绿能、蛇口产园、广州广河和盐港REIT。
2021年7月2日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958 号，以下简称958号文），将试点范围逐步扩大，新增能源基础设施、保障性租赁住房、具有供水、发电等功能的水利设施、自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施。
《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）
7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号，以下简称22号文），提出加快发展保障性租赁住房，拟通过完善土地支持政策、简化审批流程、给予财税支持、加强金融支持等方式，促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题。7月22日，国务院召开电视电话会议，研究部署加快发展保障性租赁住房建设。
热点城市的租金规定
保障性租赁住房REITs
保障性租赁住房性质、特点
保障性租赁住房与市场上普通租赁住房不同，旨在解决新市民、青年人等群体的住房问题，属于“政策性租赁住房”
2019年住建部工作会议中首次提出“政策性租赁住房”，并成为近两年地方政府住房建设的工作重点。具有以下特点：
保障性租赁住房REITs
估值与现金流分析
根据958号文提出的REITs发行条件，首发项目当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施REITs 的各类资产规模原则上不低于拟首次发行基础设施REITs 资产规模的2倍。另外每年还要获得不低于4%的净现金流分派率。
依据国内外不动产投资信托基金基础资产价值评估，应根据估价对象及其所在区域的同类资产市场状况等客观条件，对收益法、比较法、成本法等估价方法进行适用性分析后，选择适用的估价方法，收益法应作为*主要的估价方法，可同时选用报酬资本化法（DCF）和直接资本化法
美国REITs估值方法借鉴
收益法
保障性租赁住房的收益法估值是其净收益折现，但由于我国住房租金收益率本身处于较低水平，而保障性租赁住房租金更要低于市场租金，并且在REITs确保不低于4%的净现金流分派率的要求下，按照收益法的估值会较正常住房价格更低。
成本法
保障性租赁住房定位决定了在二三级市场流通的可能性小，以活跃市场为基础前提的比较法适用性相对较差，从成本积算角度出发的成本法成为可选择的第二种方法。
各成本要素的构成及确定，需要综合结合项目具体情况对照社会平均水平进行确定。
2021年6月18日召开的国务院常务会议明确，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税。对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。
营运现金流贴现法
美国NAREIT开创了运用营运现金流贴现法（Funds from Operations，简称FFO）对REITs进行估值的方法，即用价格/运营现金流（P/FFO）进行市场估值。
▶FFO以GAAP定义的净收入为基准，在此基准上加回折旧费用，并调整一些相关的利得来得到FFO指标，以对REITs的价值进行衡量。计算FFO指标时，考虑到对净收入的调整口径的一致性，需要减去物业出售中的资本利得。
▶FFO的预测结果基于公司既有的财务数据，可信程度高，对于一支财务规范的REITs来说，其操作难度并不大。
▶在一定程度上能够推动房地产理性价格的形成
保障性租赁住房REITs
应关注的问题
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