如果“7.26”传闻落地 房地产行业恐再难高周转丨转子
来源：弹房 2021-07-29 08:11:07 
文/秦龙
出品/转子工作室
“红线”之外。
7月26日，据财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超过年销售金额的40%。
知情人士亦透露，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
上述消息很快被一些房企确认。
毋庸置疑，如果严格执行此“定量政策”，对于行业而言，无疑是一项重大利空，以往凭借高杠杆、高周转发展的房企们的“七寸”被摁住。
再也不能“滚雪球”了。
事实上，早在2020年8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
具体内容包括剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1等规则。这一规则被房地产人士称为“三道红线四档两观察”。
彼时，拿地销售比是“两个观察”指标之一，如果近一年拿地销售比高于40%或连续三年经营性现金流为负，房企需要对拿地资金来源做解释。
而此次直接要求房企拿地销售比不得超过40%，预示着“两观察”指标或将正式登上历史舞台。
一位房地产金融人士表示，这一监管政策的设置，短期内无疑于直接抓住了房企融资的“七寸”。根据“三道红线四档两观察”政策，房企的有息负债增速与金融稳定评价结果相结合，从控规模、降杠杆等方面发力，将有效防范化解房地产企业风险，增强行业发展韧性。
不难发现，“三道红线四档两观察”政策，除了拿地销售比政策外，其他都是财务要求、对房企现金流与负债安全的保证。而只有拿地销售比这条是堵住房企发展的快速路，意味着开发商不能高杠杆、快周转，以规模效应撬动房企“大跃进“。
这是对房企们的一次集体“限速”。
*先嗅到政策变动的是房企，房企拿地销售比在上半年已经发生了变化。
中国指数研究院的数据显示，2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值降至29.3%，低于40%红线。2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值为29.3%，较去年同期下降12.3个百分点，拿地强度明显下降。
当然，并不是所有房企都放缓了拿地速度。更准确地讲，上半年房企拿地规模变动开始逐渐分化。
来自亿翰智库的数据亦能佐证这一变化。亿翰智库统计15家公布数据的房企显示，15家房企中，越秀地产、招商蛇口、华润置地和保利发展4家拿地销售比超过40%，4家的共同点是截至2020年底其“三道红线”均处于“绿档”，且国企央企的属性让其在融资端具备优势。
亿翰智库研究机构分析指出，买地金额不得超年度销售额40%的限制条件，短期内无疑于限制了房企的扩张速度与拿地热情，但长期来看可以建立起房企更健康更有序的发展机制，并辅助“房住不炒”基调的平稳运行。
上述政策一旦落地，势必对整个房地产行业，特别是房企的拿地策略产生影响。
如何降低拿地销售比，房企在规则内拿更多地？一位研究机构人士分析，一是部分房企可能会继续下沉潜力三四线，因为受行业政策调控影响，一二线城市土拍市场热度较高，整体拿地成本较高。而三四线城市地价则相对较低，利润空间显著更大。
二是采取政企合作模式，B2G模式将是未来房地产行业的一大发展方向。一方面，房企直接与地方政府接洽，以勾地等方式获取项目开发资格，能够有效的控制拿地成本，拿到更便宜的地，提升项目毛利率，有利于直接降低拿地与销售比。
但无论如何，高杠杆、高周转的行业规则裂痕越来越大了。
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