武汉首场集中供地土拍收官，区域热度分化现象明显，421轮竞拍创楼面地价新高！

来源：价值领地 2021-07-03 08:00:11

政策背景

“集中供地”政策要点：

供地宗旨：全国层面贯彻“房住不炒”政策

供地分布：城市建成区和城市新区的年度计划供应住宅用地应分布合理

供地类型：提高常住人口增长快的大城市租赁住房用地占比

供地规模：‍‍‍‍‍‍‍‍‍重点城市要求2021年的公告供应量，不得低于近五年（2016年-2020年）平均完成交易量

供地节点：重点城市要求集中发布出让公告、集中组织出让活动，原则上每年不超过3次

2021年将对重点城市建立相应监测预警机制，开展季度预警和年度考核，对超出合理价位区间的地王和热点明星地块等，及时预警、督促整改、及时调整出让方案。

“集中供地”政策范围：

政策实施范围划分为三个城市档位，即全国所有城市、城区常住人口100万以上的大城市、22个重点城市。这22个城市为：北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、厦门、杭州、重庆、福州、武汉、成都、郑州、青岛、济南、长沙、沈阳、合肥、长春、宁波、天津、无锡

“集中供地”实施进展情况：

2021年2月18日 ，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布土地出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次 ；二是集中组织土地出让活动。后续北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市积极响应，落实住宅用地两集中政策。

2月23日，天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》，《通知》指出：为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，我市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。

2月23日，郑州市自然资源和规划局发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》：自2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

2月24日，青岛市自然资源和规划局，召开会议落实2021年自然资源部住宅用地供应分类调控工作视频会议及相关文件要求，实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

22城首批拍地时间表

聚焦武汉土地市场：

土地集中供应61宗，总供应建设用地面积461.17万㎡，其中住宅用地占比97.33%。推出楼面单价*的宗地位于汉南区（1,656.92元/㎡），推出楼面单价*的宗地位于硚口区（24,162.8元/㎡），截至2021年6月29日三场土拍结束后，成交宗地宗数55宗，总成交建设用地面积435.61万㎡，溢价率*的是位于东湖高新区的P(2021)035号，溢价率达109.74%，成交楼面价*的是位于硚口区的P(2021)055号，成交楼面价为24,163元/㎡。

供应篇

供应概览：

2021年5月26日，武汉市土地市场集中供应61宗地，供应建设用地461.17万㎡

供应位置分布方面，主城区16宗地，占比约26.23%；远城区45宗地，占比约73.77%，其中蔡甸区15宗，东湖新技术开发区11宗，汉阳区、江夏区和东西湖区各5宗，经济技术开发区4宗，江汉区、洪山区各3宗，武昌区、硚口区、黄陂区和汉南区各2宗，江岸区和新洲区各1宗。

供应用地性质方面，纯住宅用地及含住宅用地的综合用地供应52宗（供应建设用地面积占比79.53%），商业/办公用地供应5宗（供应建设用地面积占比3.47%），工业用地及其他用地4宗（17.01%）。

重点宗地：

P‍‍‍‍‍(‍‍‍‍‍‍‍2021)082号宗地起拍价*

宗地位置：位于江汉区解放大道与青年路交汇处（汉口饭店片）

土地详情：土地面积约为4.28万㎡，宗地用途为住宅、商服用地，容积率计容建筑面积与净用地面积的比值计算，建筑密度结合具体方案审定，现场挂牌出让竞买保证金115,383万元起始价约57.69亿元起拍楼面价16,968元/㎡宗地总建筑面积34万㎡，其中商业建筑面积7万㎡住宅建筑面积16.5万㎡办公建筑面积10.5万㎡。该宗地与武汉广场、世贸广场比肩而立，紧邻新世界中心，南临解放大道，北邻建设大道金融一条街，东临万松园国际商业街、中山公园，西邻航空路，地理位置十分优沃。周边2公里内新房价格在32,000-42,000元/㎡左右，存量房EVS价格在20,000-30,000元/㎡。2016年12月，宗地编号为P(2016)123号出让给华融开放健康城（武汉）有限公司，然而至今都未有实质性的规划和报批，此次重新挂牌，增加了8万㎡的住宅建筑面积，而办公建筑面积相应减少8万㎡，土地价格也由2016年的38.5亿增加为如今的57.69亿

宗地要求

1、项目建成后，由江汉城区改造更新局预订部分住宅用房用于本项目房屋征收产权调换安置。预订产权调换住宅房屋约51,225.08㎡，按房屋征收评估均价9,900元/㎡结算，产权调换房源面积中约4,204.22㎡及因房屋不可分割原因超出部分建筑面积，按房屋征收补偿方案确定的市场优惠价13,500元/㎡结算

2、须配套1所6班幼儿园，在电影制片厂项目一期省商务厅幼儿园还建用房进行异地建设，并在居民入住时同步投入使用

P(2021)077号宗地供应面积*

宗地位置：位于武汉经济技术开发区1MA宗地

宗地详情：土地面积261,328.52㎡ ，住宅、商服、文化设施用地，容积率A2:1.5；B2:2.7；C2、D2:2.1；E2:2.7；F2:5.0；G2:6.0，建筑密度结合具体方案审定，现场挂牌出让 竞买保证金60,000万元起拍价576,622万元。宗地紧挨招商蛇口&武汉城建联合体（2020年12月15日以57.44亿元出让），宗地成交楼面价为7,643.58元/㎡，也是经开区总价地王

宗地要求

1、引入1家世界500强企业（以《财富》杂志2020年公布的名单为准）旗下公司的区域总部入驻，并负责项目内商务的招商和运营

2、引入1家具备《高新技术企业证书》的企业区域总部和1家上市公司区域总部入驻

3、自持一座高度不低于240米、建筑面积不少于90,000㎡的商业办公建筑，自持部分自竣工验收之日起5年内不得整体或分割转让、销售

4、在A2宗地内建设建筑面积不低于12,000㎡的博物馆，投资额(不含地价)不低于1.1亿元，建成后无偿移交至武汉经济技术开发区管委会指定部门

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

成交篇

土拍概览：

6月25日、6月26日、6月29日，武汉分3天集中出让57宗土地，总起拍价超717亿元成交55宗（含工业用地），成交总土地出让金额为790.14亿元29宗纯住宅及综合用地（含住宅），4宗商服用地底价成交，溢价率*的宗地是位于东湖高新区的P(2021)035号纯住宅宗地，溢价率达109.74%，成交楼面单价*的宗地是位于硚口区的P(2021)055号，成交楼面单价24,163元/㎡。

成交结构方面，远城区成交41宗（占比74.55%）、主城区成交14宗（占比24.45%），成交面积方面，远城区也远高于主城区。用地性质方面，以纯住宅及含住宅的综用地为主，成交建设用地面积占据半壁江山。

重点宗地：

硚口区P(2021)055号宗地新地王

土地位置：硚口区P(2021)055号宗地，位于硚口区中山大道与崇仁路交叉口处（崇仁A片宗地）

宗地详情：P(2021)055号宗地位于硚口区中山大道与崇仁路交叉口处（崇仁A片宗地），住宅、商服、文化设施、公园与绿地、城镇村道路用地，土地面积54,325㎡建筑面积约19.41万㎡ 竞买保证金93,800万元起始价469,000万元起拍楼面地价24,162.80元/㎡,*终由中建壹品&鄂旅投置业以底价竞得，为武汉首场“两集中”*起拍楼面价，同时也一举刷新了2020年12月25日，华发集团溢价17.88%竞得的硚口P(2020)150号宗地21,002元/㎡的楼面价纪录。该宗地位于硚口区中山大道与崇仁路交汇处，靠近汉正街，商业环境浓厚，地铁交通便捷，离武汉地铁6号线武胜路站、1号线崇仁路站较近，周边分布有江山如画、武胜人信汇等社区，配套有同济医院、武汉*医院、武汉广场、K11、凯德广场武胜、越秀星汇维港等。该宗地近年土地挂牌出让少，*近一次出让追溯到2018年1月，由万科地产底价拿下，成交楼面价13,345元/㎡，2019年亮相的武地万科万维天地，11月首推盘，均价约为精装超高层31,500元/㎡（含4,000元/㎡的装修）；另外，在售新房为复星外滩中心，2020年底推盘，精装均价45,000元/㎡。该宗地附近存量房均价区间在15,000-26,000元/㎡

宗地要求

1、项目内应配建一处6班幼儿园，占地面积不小于2,700㎡，建筑面积不小于2,000㎡

2、项目沿宗地西侧控制3处用地面积不小于12,372㎡（以实测为准）的公园绿地，由项目竞得单位负责实施，并应向社会公众开放

3、居住用地内结合方案复合建设一处邻里服务中心（主要功能为医疗卫生、养老、菜市场等），建筑面积不少于4,200㎡；公园绿地内复合建设室外多功能运动场地，用地面积不少于4,000㎡

P(2021)037号宗地成为光谷新地王

宗地位置：P(2021)037号宗地位于东湖新技术开发区高新二路以南，光谷三路以西

宗地详情：宗地用地性质为住宅、商业用地，占地146,929.15㎡ 综合容积率2.36商业总面积不低于3.42万㎡（比例不低于9.8%）。起拍总价354,850万元起拍楼面价10,231.51元/㎡。经过421轮竞拍，被武汉山恒建设发展有限公司（南山）拿下，楼面价约20,799元/㎡，成为东湖高新区新地王。P(2021)037号宗地北侧为二妃公园，南侧为长飞科技园，西侧为省奥林匹克体育中心，东侧为碧桂园云境，周围1.5公里范围内教育、商业、景观、体育配套齐全，居住非常便利，3公里范围内产业资源丰富，潜在购房需求旺盛，拥有*的医疗资源，宜居程度高。

宗地要求

1、临高新二路的建筑贴线率不低于50%

2、配建两处9班幼儿园，每处建筑面积不低于2,730㎡，用地面积不小于3,780㎡，建成后无偿移交东湖高新区教育部门

3、按照《关于加快推进母婴设施建设和规划管理的实施意见》（武卫生计生[2017]36号）配建母婴设施

4、建议结合高新二路与光谷三路的交叉口设置公共开敞广场，预留交通集散空间

5、绿色建筑、海绵城市、新能源充电桩、装配式建筑等

小结及展望

截至2021年6月29日下午，武汉首场集中供地下的三场土拍已收官。受集中供地调控及目前信贷政策的环境影响，本次房企拿地态度相对谨慎，底价成交的土地宗数较多，主要以产业勾地为主的定向出让。整体来看，远城区供应及成交量远高于主城区，区域热度分化现象明显，东湖高新区本次拿地热度格外抢眼，一天之内被刷新了三次楼面地价新高，竞拍轮次高达421轮，*终造就光谷新地王。

从判断房价走向趋势的基本逻辑（长期看人口，中期看土地，短期看政策）来看，光谷片区从长期来看是具备一定人才吸引力的，并且本次出让楼面单价又创新高，短期政策虽然也在控制房价上涨，但是人口因素和地价因素会带来未来光谷房价稳重带涨的势态，新地王的出现也会对周边的存量房产生一定的影响，周边存量房均价可能会有向上波动的趋势。

未来远城区将继续成为开发商“造城”的主战场，随着宗地配建的逐步加深，未来远城区和主城区的差异化将不会太明显。