再次下跌！2021年一季度数据发布，暗藏楼市信号？

撰文=燕十三

近日，陕西省、西安市陆续发布了2021年一季度经济运行数据。

2021年4月20日，陕西省统计局发布2021年一季度全省国民经济运行情况，一季度，全省实现地区生产总值6352.79亿元，同比增长15.4%，高于去年同期21个百分点，两年平均增长4.4%。

4月22日，西安市统计局公布了2021年一季度西安市经济运行情况，一季度，西安市实现生产总值2459.9亿元，同比增长16%，高于去年同期20.1个百分点，两年平均增长5.5%，分别高于全国全省0.5个和1.1个百分点。

从GDP数据来看，经济运行呈现“高点开局、稳中加固、持续向好”的良好态势，实现了“开门红”，当然，我们*关注的还是商品房的相关数据。

一季度，全省房地产开发投资完成642.22亿元，比上年增长23.8%，比2019年一季度增长23.8%，两年平均增长11.3%；商品房销售面积751.01万平方米，同比增长53.7%。

一季度，西安市房地产开发投资同比增长11.4%，两年平均增长4.7%；商品房销售面积381.27万平方米，同比增长30.2%，两年平均下降1.1%。

可以看出，全省商品房销售面积涨幅超一半，但是西安商品销售面积却连续两年下降，西安商品房供不应求态势愈演愈烈。

一季度，西安市商品房销售面积381.27万平方米，全省商品房销售面积751.01万平方米，西安的商品房销售面积占比陕西全省50.77%。

这个占比并不算高，参考历史数据，西安商品房销售面积占全省商品房销售面积的比例，正在逐年、逐季度不断下降。

这似乎与西安楼市近几年的火爆行情不符，因为进入2021年以来，西安楼市持续高热，主要体现在以下两个方面：

其一，各板块地价持续上涨。2021年，曲江二期楼面地价*打破2.4万/㎡（大明宫置业），浐灞楼面地价*打破1.9万（招商），能源金贸区*打破1.6万/㎡（绿城），沣西新城*打破1.2万/㎡（华润），秦汉新城*打破0.99万/㎡（招商），泾河新城*打破0.84万/㎡（隆基泰和），楼面地价直追房价。

其二，千人摇、万人摇频现。据统计，一季度西安市共有54个项目进行登记，其中，有37个摇号项目，占比高达68%，仅一季度就诞生了4个万人摇项目（山水美树、高科麓湾、紫薇华发CID中央首府、保利天悦），而在2021年之前，仅有一个万人摇项目（紫薇东进），在这样的市场之下，千人摇都已经不足为奇。

这背后所反映的问题，其实就是新房供应不足，导致部分需求向二手房市场、城市外围区域挤压，尤其是与西安相邻的咸阳，房地产开发呈爆发式增长，数据显示，2021年一季度咸阳房地产开发投资增幅高达162.8%。

因此，虽然西安商品房销售面积占比逐年下降，但是市场热度却蒸蒸日上。

供应不足，导致“房荒”成为当下西安楼市的关键词，造成“房荒”一大原因，便是“限价”。限价造成了新房价格信号扭曲，购房者疯狂涌入，也进一步加剧了商品房的供需失衡。

根据2021年一季度西安商品房市场报告，如果按照市场单月销售100-150万方的规模，截止2021年3月底，商品住宅存量为296.8万㎡，去化周期仅3.4个月！

再次强调，目前西安所出现的“供不应求”是一种结构性的缺房，新房供应量始终跟不上的主要原因有以下两点：

其一，土地供应不足，供应方向有所转变。土地供应不足的情况连续多年，主城区缺地、缺新房肉眼可见，西咸新区及外围区域成为供地主力。2020年，西咸新区土地成交量占西安市含西咸新区土地成交量的四成，未来，西咸新区将成为大西安楼市的供应粮仓。

其二，高价地不断上演，限价政策严格。自2016年以来，西安高价地不断上演，目前实际可售楼面地价超过万元的地块，已经超过30宗，但大部分都没有入市，主要原因就是备案价问题，严格限制新房的销售价格，导致新房、二手房房价严重倒挂，变相刺激了抢房潮。

在这种情况之下，西安主城区供应持续不足，西安市商品房成交面积虽有下降，但是房价依然上行，想要解决“供不应求”问题，*关键的就是要解决土地供应问题，想要降房价，增加供给、降低土地成本，才能釜底抽薪。

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