干货速看！城市基本生态控制线的“进”与“退”
来源：价值领地 2018-12-25 11:43:50
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城市基本生态控制线范围及相关规定
2005年，深圳在全国率先划定了974.5平方公里的基本生态控制线，并出台《深圳市基本生态控制线管理规定》，以期严格对城市生态环境做出科学保护。
根据该《管理规定》，基本生态控制线的划定应包括下列范围：
■ 一级水源保护区、风景名胜区、自然保护区、集中成片的基本农田保护区、森林及郊野公园；
■ 坡度大于25%的山地、林地以及特区内海拔超过50米、特区外海拔超过80米的高地；
■ 主干河流、水库及湿地；
■ 维护生态系统完整性的生态廊道和绿地；
■ 岛屿和具有生态保护价值的海滨陆域；
■ 其他需要进行基本生态控制的区域。
根据《管理规定》第十条：除下列情形外，禁止在基本生态控制线范围内进行建设：重大道路交通设施；市政公用设施；旅游设施；公园。
所列建设项目应作为环境影响重大项目依法进行可行性研究、环境影响评价及规划选址论证。建设项目在规划选址批准之前，应在市主要新闻媒体和政 府网站公示，公示时间不少于30日。已批建设项目，要优先考虑环境保护，加强各项配套环保及绿化工程建设，严格控制开发强度
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城市基本生态控制线内建筑物现状
依据深圳市基本生态控制线专项调查成果报告（2015），基本生态控制线974平方公里的用地中，约有15.8%为建设用地。建设用地以城市建设用地、水库水面和公路用地为主。除此之外，生态线内还存在采矿用地、风景名胜及特殊用地、水工建筑用地、铁路用地等建设用地。从建筑物的情况来看，生态控制线内的建筑超过4万栋，建筑面积约为4,000万平方米，主要为私宅、工业和商业住宅三类。其中私宅类建筑栋数*多，占全市线内建筑总量的45.6%。工业类建筑面积*，占全市线内建设用地面积的25.9%。
在2005年生态线划定以前，这些社区已经存在大量的农民房（即私宅）和厂房，现状建设用地中，约有40%为合法外用地，涉及全市近一半的原农村社区；现状建筑物中，约有60%为合法外建筑，大部分为2005年以前建设。通常，这些建筑物和用地并没有合法手续，属于深圳城市化过程中遗留的历史问题。
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城市基本生态线近年来的“进与退”
“退”——因城市建设减少的基本生态线
伴随着城市化的进程，基础设施建设及产业的发展对土地的利用的要求不断扩大，难免会使用基本生态空置线内的土地，根据深圳市规土委相关公告，近年来深圳基本生态线多被重大道路交通设施、市政公用设施等项目占用，比如地铁线路用地，道路改造工程、环境综合整治项目、公园建设等，自2009年至今占用约1,100宗，累计占用面积约6平方公里。下表列举了近期深圳市基本生态控制线占用情况
2018年9月至12月深圳市基本生态控制线占用情况
数据来源：深圳市规土委
“进”——区域内建设用地清退和生态修复
近年来政府一直依据相关政策，对历史违建涉及占用基本生态控制线的房地产进行拆除整治，在今年相继拆除了多区域涉及占用基本生态控制线的历史违建，本次列举其中部分：
1月，拆除龙岗区龙岗街道五联社区蕉湖村0.55万平方米的历史遗留建筑；
6月，拆除龙岗区横岗街道龙口水库一级水源保护区历史遗留建筑；
6月，拆除龙岗区平湖街道上木古社区甘坑水库旁的一处建筑面积约2,200平方米的7层历史遗留建筑；
9月，拆除罗湖区大望社区桂花路荣福园违法建筑，清拆违法建筑8栋，占地面积约1,100平方米，建筑面积约7,500平方；
10月，拆除南山区西丽水库一级水源保护区内288宗建筑，整备出96.2万平方米土地；
11月，拆除宝安区石岩街道径贝新村和麻布新村共117栋建筑，清拆总面积51,881平方米；
11月，拆除光明新区凤凰街道清塘尾社区祥发声工业园历史建筑，并开展了茅洲河干流综合整治施工前期工作。
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深圳市城市基本生态控制线政策沿革
2005年，深圳市人民政府颁布《深圳市基本生态控制线管理规定》，划定了基本生态控制线；
2007年4月，深圳市人民政府发布《关于执行〈深圳市基本生态控制线管理规定〉的实施意见》（深府〔2007〕48号）；
2013年7月，深圳市人民政府发布《关于进一步规范基本生态控制线管理的实施意见》（深府〔2013〕63号）；
2016年3月，深圳市人民政府发布《关于进一步规范基本生态控制线管理的实施意见》（深府〔2016〕13号）。
涉及的相关政策：
2012年《深圳市城市更新办法实施细则》记载：城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历史文化遗产保护区（紫线）等城市控制性区域管制要求。
2018年公布的《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（深圳市人民政府令第312号）记载：第23条：规划土地审查主要核查历史违建是否存在下列情形：（1）非法占用已完成征转地补偿手续的国有土地；（2）占用基本农田；（3）占用一级水源保护区用地；（4）占用规划高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地；（5）压占原水管渠蓝线；（6）不符合橙线管理要求；（7）位于土地利用总体规划规定的禁止建设区内。
第25条：对规划土地审查意见书予以规划现状确认的历史违建，涉及占用基本生态控制线，但建设时间在2005年11月1日前，或者因基本生态控制线局部调整被调入线内的，直接进行历史违建的后续处理。
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评估该类不动产的相关注意事项
评估公司在评估该类型物业时，应重点关注建筑物的合法性及政策的相关制约，2005年生态线划定以前，就存在较多的合法或者非法的历史建筑，对于合法的建筑中剩余使用年期较短的建筑，根据*新的《实施意见》（深府〔2016〕13号），线内已建成的合法生产经营性用地使用年期届满，不符合相关规划和产业要求的，不予续期，由市规划国土部门依法收回土地使用权，其价值应审慎评估。
-The End-
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