明后两年，房价回暖？

大家好！今天这篇是本周的热点总结和点评。

本周，12月重要的两个会议已全部落幕，明年的方向也就此揭晓。

这两个会议，我前两天已有过专门解读，所以今天就针对会议一些容易被忽略的细节，简单跟大家分享一下，尤其是房地产部分——

调控的转变又会给我们、给2025年的楼市带来哪些变化？

包括本周还有一些值得关注的消息、数据出来，那么，这些消息背后，哪些信号才是更需要去关注的？哪些信号又是容易疏忽掉的？对我们普通人的具体影响又是什么？

今天这篇文章就帮大家汇总本周值得关注的信号，以及接下来我们可以提前做好哪些准备。

12月重磅会议定调！利好楼市股市

12月9日的政治局会议、12月12日的中央经济工作会议，对明年的经济、社会发展路线作了方向性的指导，提法也是史无前例。

总结下来有几句重点：

1、实施更加积极有为的宏观政策，稳住楼市股市，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加大力度实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

大力提振消费，提高投资效益，全方位扩大国内需求。

2、实施更加积极的财政政策，提高财政赤字率，增加发行超长期特别国债，增加发行地方政府专项债。

3、实施适度宽松的货币政策，适时降准降息。

大胡子点评：

再简化总结一下这两个会精华的部分，和想传达的精神，就是：

对2025年楼市调控态度和方向的转变，对提振内需的短期操作，以及财政+货币政策的罕见大开口。

我们一个个说。

首先说楼市，这次会议用了大篇幅去讲房地产的相关内容，用词也与以往不同，背后传递的信号已经很明显——

2025年，“止跌回稳”一定是贯穿楼市的主旋律。

就像上一轮我们强调“房住不炒”的基调一样，现在，“止跌回稳”成为了新的基调。

那么也就是说，这一轮我们也会不计一切代价去执行到位，救到行为止。

那么具体会是哪些手段呢？会议也给出了明确的方向：

城中村和危旧房改造。

其实早在今年更早些时候，你会发现我们就已经在严控土地的增量，到430我们又提出了国家下场收储去库存，再到10月份的城中村改造，再次启动货币化安置这一笔，可以说整个调控的新思路已经形成了救市闭环。

而这也注定会在需求端去刺激市场的成交量。

包括提振内需，其实也是这次会议之所以强调“稳住楼市股市”的重要一环。

毕竟很多人不都在说老百姓没钱怎么拉起来内需吗？

有人说增加收入才是本质的东西，确实是一方面，但就当下来说，增加收入它是个长期性的东西。

所以，要让大家敢于消费敢于投资，还是要让大家当下重新拥有看得见抓得着的财富预期。

比如让股市涨一涨，比如让大家手里的房子止跌回稳，或者有机会被旧改，都是大家长现在正在做的事情。

再说财政+货币政策的罕见表述，意味着2025年即将发生的两件事——

1是各城市的预算、税收、CZ投资等等，都会发生改变，就比如近房子的契税减免就是其一。

2是持续性的降准降息。

要知道，这两件事可不单单只是瞄准稳住楼市还是股市，而是涉及到拉动全局的GDP增长，去创造更多的增量财富出来。

那么这也就意味着，这些政策一旦落地，一定会发生财富的大转移。

明年大放水的方向，板上钉钉。

而搞清楚明年大放水的方向，就相当于搞清楚了明年资产价格变动的方向。

这其中，比如我刚刚提到的，房地产的主要导水方向你有一个确定性就可以去作参考，也即：货币化棚改。

毕竟只要棚改开启，这一轮受益的也就会是棚改力度更大的城市，以及位于这些城市的房产。

只不过，明年哪些城市才会在这一轮货币化棚改中去受益？我们的资产配置又应该去集中在哪些城市，哪些板块上面？

针对这个问题，我梳理了这一轮货币化棚改中会获得棚改红利的城市，具体的城市名单，会在今晚7点的闭门直播课上给大家进行详细介绍。

此外，我还会在直播中重点给大家说说这一轮政策周期在这里不方便展开的、但同样很关键的内容。

想听的朋友，可以扫码先预约到免费的直播门票，听完后不要忘了找我领取《300个城中村改造》的城市名单。

央行时隔半年再度增持黄金

12月9日，央行公布了11月份的外汇储备。

11月明显的变化是，时隔半年，央行再一次增持黄金，增持规模为16万盎司。

此前，央行已连续6个月暂停增持黄金。不过，在人民银行暂停增持的半年时间内，其他国家央行仍然继续增持黄金。

大胡子点评：

从央行增持的时点来看，11月黄金价格呈现出来是大幅波动，伦敦金价在下行后又连续上行，总体来看是下跌了3.4%。

在这个价位增持，说明央行认为其有一定的买入价值。

但增持的规模较小，也体现了价格吸引力不足，所以并不能就此判断，央行会就此大面积重启黄金增持。

所以有人问我黄金后续是不是会涨？要不要趁着低位跟着央妈抄底？我反而认为要慎重。

更何况目前美元又重新走强，再加上川普目前很看重加密货币，所以央妈这波逆势增持黄金，其实更多也是看重黄金的货币属性。

毕竟黄金作为接受度较高的避险资产，一定程度上也能充当货币等价媒介，减少我们对单一货币的依赖，缓解人民币贬值的压力。

这也是为我们后续摆脱过往以美元主导的体系做准备，并且从前段时间的金砖国家会议来看，也不止我们，其他一些大型的发展中国家也都有摆脱美元体系的趋势。

那么这也就意味着，老美为了对冲这种趋势，也势必会挑起一些冲突。

所以黄金即使后面还有大涨的基础，也在说明一场通Z的到来已经不可避免。

由此，我们普通人真的要为未来做准备，就不能只看到当下的紧缩，而是还要想着如何及时抵御和消化即将到来的通Z风险。

特别是未来我们还会持续降息，处于低利率的一个大环境下，那如果你手里只有现金，显然是不行的，所以核心的一点还是要持有具备保值增值能力的资产。

万科等龙头房企年内公开债务清偿完毕

12月12日，龙湖集团宣布完成“21龙湖拓展MTN001”债券的本金兑付与付息，今年内到期的所有公开债务均已全部清偿完毕；

万科今年前9月累计偿还有息负债约700亿元，今年内也已无境内外公开债。

此外，融创中国、荣盛发展、龙光集团、万达集团等房企也在积极沟通后续方案，以稳定经营。

另据中指研究院统计，2024年房企到期债券规模为7703.1亿元，与上一年（到期余额超9500亿元）相比下降19.6%。

大胡子点评：

年底了，多家头部房企陆续传出债务清偿的消息，对于明年房地产回暖来说是个好兆头。

在一定程度上也反映出房地产行业的风险正在加速出清中。

当然，这背后，也跟今年国内对房地产市场的政策支持力度不断增强有关。

像11月的社融数据出来，有两项数据就在明显修复。

一个是M1。

M1同比下降了3.7%，预期是下降5.6%，前值是下降6.1%，也就是说数据好于预期，并且降幅明显收窄。

而M1的好转，正是得益于房地产成交量回升以及前期专项债的加快落地。

一个是居民的中长期贷款。

也就是房贷，同比多增了669亿元。

这说明，9月底以来的政策刺激对市场确实起到了积极作用，但呈现出来的数据除了居民的中长期贷款在增加之外，其他的贷款还是在减少。

也就是说整体的经济基本面还没有得到特别大的改善。

那这对于楼市、以及房企们的持续性修复和出清显然是不利的，还停留在短期层面，而楼市的中长期还是要看基本面。

所以明年适度宽松的货币政策和更加积极的财政政策，我认为超预期刺激就是毫无悬念的，因为已经来到了必要的窗口。

楼市企稳，指日可待。

又一城市宣布取消公摊！

12月12日，湖南省衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。

大胡子点评：

“零公摊”在全国蔓延开来，之前我就说过，是时也、势也。

当然，就目前来看，其实很多地方取消公摊，更多还是为了通过改变计价方式去提高得房率，刺激当下的购房需求罢了。

因为实际上你会发现，有些城市如肇庆、重庆，它后给到你的总价并没有变，比如100万的房价还是100万，而你20%的公摊面积免掉后所多出来的20万，其实是匀到了你套内面积每平的单价里，那相当于这房价还涨了。

当然，话虽这么说，但获得感却是不一样的，至少现在每一分钱付出去所拿到的面积是实打实地踩在自己脚下拥有的；

对于以后每个月物业费的开支来说，同样是一笔不小的节省，也蛮好的。

看起来，目前公摊面积的取消，只是大家长为了出清新房库存而做的一个表面动作，但其实背后，也代表了房地产层面的一次彻底革新，包括大家资产的一次洗牌。

毕竟随着第四代住宅的逐渐面世，未来一定是属于“好房子”的时代，到时候就不单单只是通过改变计价方式来提高得房率了，而是会真正地去全面落实取消公摊面积的动作。

那么这也就意味着，现在有很多的房子，一定会在未来被淘汰掉，逐渐失去流通性，退出二手房市场。

这也是为什么这两年来我一直要跟大家强调——尽快做置换

不管是把三四线城市的房子，换到核心一二线城市；

还是把郊区的房子换到核心区；

还是把公摊面积大、楼龄还高的老房子置换成改善型住房。

问题在于，该如何判断你的房子到底是不是值得继续持有的好房子？又会不会随着这轮革新被淘汰？

详细的判断标准，我会在今晚7点免费的闭门直播课中给大家详细介绍，想知道自己的房子当下要如何处置的朋友，都可以扫码预约直播。

包括直播结束我还会给大家发放整理好的资料包《资产自测评估表》和《13座回暖城市名单》，帮你迅速定位你当前房子的剩余价值，并对大家可以做置换的城市和板块做好分辨，记得直播课结束后后台找助理老师领取。

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