对手亦是队友 华润联合中海185.12亿抢下深圳后海地皇

2024年后一个月，深圳重磅重头"靓货"终于亮相。

自9月公布拟出让名单后，深圳后海总部基地南山粤海街道T107-0107宗地便引发市场极大关注，新"地皇"的镁光灯提前聚焦到这块突破百亿起拍价的"商改住"地块上。

开拍前，该地块126.52亿元起始价已锁定南山区宅地总价排第1、深圳宅地总价TOP3位置。

12月2日，T107-0107宗地正式开拍，市场消息称该地块吸引了华润置地+中海联合体、招商蛇口共2家竞买人参与竞拍。

经过295轮报价，该地块终花落华润+中海联合体，成交价达185.12亿元，溢价率46.32%，楼面价约为70387.83元/平方米。

随着竞价锤落，深圳超车"北上广"土拍，今年全国贵"地皇"在深湾后海诞生。

后海"地皇"诞生

T107-0107宗地是深圳有史以来第9宗百亿地块。

引来三家实力房企争抢，地块亮点不仅在于不限价、不受"70/90"户型政策限制，还在于区位--深圳核心区宅地。

宗地位于后海板块，调规后在原本的商业服务设施用地上新增二类居住用地，宗地面积38566.56平方米，建筑面积26.3万平方米，容积率7.5。

该地块是后海区域推出的第2块宅地，处于南山深圳湾登良地铁站上盖，周边有深圳湾万象城、北京师范大学南山附属、深圳人才公园、深圳湾公园、春茧体育馆等优质配套。

与中海今年推出的超级红盘深湾玖序相似，T107-0107宗地也是写字楼集群中所划出的住宅用地，未来大概率不会形成住宅集群。

宗地四周总部大厦林立，字节跳动、中海油等知名企业云集，是深圳后海区域少有的住宅地块。

规划设计显示，地块住宅建面为17.69万平方米，此外商务公寓7万平方米，商业1万平方米，以及9班幼儿园2900平方米。

其中，7万平方米的商务公寓中有4万平方米可分割转让，另外3万平方米限整体转让，整体转让部分还可全部转为同等面积酒店。换句话来说，这宗地块除了豪宅产品，还可能为该片区带来新的商业综合体。

值得注意的是，规划设计还表明该地块将建设片区次坐标，高度不低于200米、不高于250米。

朝地块东面海边眺望，视线区域内企业大楼是高200米的海能达大厦，其余写字楼高度均不超过150米，预计地块超高楼层可以"纵享"海景资源。

区域楼价方面，地块西边是老牌大社区蔚蓝海岸2-3期，项目挂牌均价在10.9-11.9万元/平方米范围内。稍远一些的位置还有观海台、浪琴屿等楼龄较长的豪宅，二手房挂牌均价也基本不低于10万元/平方米。

太平戴维斯深圳董事总经理吴睿向观点新媒体表示，T107-0107宗地起始楼面价为4.81万元/平方米，结果终达到约7.04万元/平方米，预计未来入市单价会超过15万元/平方米，并且向上想象空间很大，竞得企业将有非常不错的利润空间。

以中海今年人气豪宅盘深湾玖序为例，拿地时成交楼面价为6.03万元/平方米，建成后普通商品住房平均销售价格不高于13.33万元/平米，房产信息服务平台显示项目参考价格达14.3万元/平方米。

华润和中海共同操盘，整体金额也比深湾玖序上了一个台阶，地块项目快明年出售,或将是深圳2025年豪宅市场强势选手之一。

吴睿亦对2025年楼市抱乐观看法，表示虽然行业风险并未完全出清，但房地产市场面已经在的较快修复之中，特别是一线城市核心位置核心房地产资产会有较好的市场表现，市场带动明显。

对手亦是队友

出乎意料的是，两天前的北京土拍中，中海还和华润同场竞争朝阳区酒仙桥旧城区改建项目，转眼间两家房企又携手在深圳夺得后海宅地。

不过，酒仙桥旧城区改建项目出让结果显示，到场竞拍的两家企业为中海、华润，地块开拍前仅录得两次历史报价，而现场只有一次举牌加价记录。

预测中的多轮竞价戏码没有上演，中海153.32亿元独占北京新土地出让历史记录，平和的"竞争"或许已经为深圳联合拿地埋下伏笔。

战场换到深圳，过百亿地价缩小了房企竞争名单，和中海、华润联合体缠绵竞价295轮的对手似乎是招商蛇口。

据观点新媒体统计，招商蛇口今年1-11月总共入手18宗土地，土储主要集中在华东、华北区域，仅上海便斩获4宗，在北京、广州、杭州、南京、天津等一二线城市均有落子。

值得注意的是，招商蛇口今年仍未在大本营深圳购得土地。

这次有少有的宅地资源入市，又处在"老家"深圳，一年没有"回家看看"的招商蛇选择出手血拼也不意外。

但遇上中海和华润强强联合，单兵作战的招商蛇口终不敌，在第295轮竞价选择收手。

凭借深湾玖序在深圳尝到甜头，中海再次进入后海的野心可见一斑。但其已于11月28、29日短短两天内豪掷近200亿元在北京、上海拿地，实力再雄厚也很难再独揽一宗起拍价便破百亿的地块。

这时，深耕南山多年的华润成为中海合适的合作对象。

截至今年11月，深圳南山区楼盘成交量的是科技园片区的华润城润府三期，挂盘均价约为14.4万元/平方米，于三季度共成交31套，是南山区成交超过30套的楼盘。

据观点指数研究院发布的《2024年1-11月房地产企业销售表现·观点月度指数》，华润以1581.5亿元位列权益销售金额表现榜第三，中海则以2515..06亿元夺得榜首。全口径销售榜中，中海以27.04.37亿元位居第2，华润以2291亿元进入前四。

太平戴维斯深圳董事总经理吴睿表示，中海凭借其高端"玖"系列产品，在多个城市都获得不俗市场表现，在困难的市场环境中其稳健的经营数据和品牌形象都得到加强。

特别是今年深圳湾超级总部深湾玖序项目大获成功，一举扭转了中海品牌在深圳缺乏高端产品的市场印象，也建立了中海获取核心地块打造产品的信心。

队友华润基本完成"力争行业前四"的年度目标，保持在梯队，特别是在深圳市场，华润的产品力与号召力优势明显。

土拍市场回暖带来房企竞争火热，背后的底层逻辑离不开深圳楼市的升温信号。

观点新媒体了解到，继10月份全市一手住宅网签4153套创下35个月新高以来，深圳11月一手房认购数再次触及万套大关，新房网签达8076套，环比上涨 94.5%。11月二手住宅网签也达到 7125 套，环比上涨 16.5%，达到近 4 年以来点。

除了成交数据，位于深圳东部的龙岗区深铁阅云境项目于11月下旬正式开盘，推售的214套住宅在两内售完，深圳今年第5个"日空盘"诞生。

吴睿对此表示，在9月份各项房地产利好政策出台之后，深圳成交量连续两个月持续在历史高位，止跌回稳的信号明显，相信市场信心正在此回稳基础上不断修复巩固。

这次后海T107-0107宗地由中海与华润共同操盘，或许能为豪宅资源贫瘠的深圳豪宅市场注入新的能量。

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