深度研究丨保租房市占率已近四成，核心八城租赁市场分化
来源：丁祖昱评楼市 2024-11-25 11:53:29
2024年前三季度，中央利好政策频发，住房租赁政策体系逐步完善，地方积极响应落实，累计推出的住房租赁市场相关政策已超过百项，租赁供应进入爆发期。
在“十四五”保障性租赁住房筹集工作临近收官之际，大批保障性租赁住房密集入市。克而瑞长租数据显示，截止2024年10月，核心八城保租房规模市场占有率已接近四成，三年内市占率增长13.69%。
在政策支持下，各地存量收购用作保租房收效预期逐步兑现，保租房占比还将持续扩大并成为租赁市场不可忽视的重要力量，租赁行业正稳步迈向“市场化+保租房”并驾齐驱的发展阶段。
随着保租房市场占有率提升，给行业供给端带来了显著压力，城市市场呈现分化态势，部分城市面临租金和出租率下滑局面，保租房对市场租金平抑效应进一步显现。
今年以来，以保租房为核心的支持政策加速出台。
克而瑞长租据公开资料不完全统计，截止10月31日，全国各地出台相关政策130余条，以保障性租赁住房为核心，方向聚焦政策指导、政策规范、金融监管等方面。
1、金融性政策强化激励，加速推进租购并举住房制度建设
国家持续推进保障性住房体系建设，5月17日，央行表示将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
9月29日，央行发布关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知，优化保障性住房再贷款政策，资金支持比例由60%提高至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励，鼓励地方国企等各类市场主体盘活存量住房用作保障性租赁住房，促进加快建立租购并举的住房制度。
随后众多城市积极响应，纷纷出台政策措施，加速推进存量收购工作，以进一步拓宽住房保障渠道。
2、各地存量收购政策执行“前严后宽”，收效预期逐步兑现
聚焦各城市存量收储情况来看，自央行宣布将设立3000亿元保障性住房再贷款以来，各地方政府关于存量收购的标准，呈现出“前期严、后期边际宽松”的特征。
具体来看，7月份以前各城市出台的收购细则普遍要求底层资产为现房或达到竣备条件，且以整栋整单元的住宅物业为主，面积控制在70㎡或90㎡以内，并主要用于配租型保障房用途，此外，对项目周边轨道交通、生活配套设施等均有特定要求。
比如杭州临安5月发布相关细则，对于房源基本条件规定：房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米；收购房源需搭配一定比例车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平方米（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60平方米以上的每套按1.0个车位比例配置。
到了8月份以后相关政策明显发生了变化。各城市出台的收购细则在房源资质、面积、性质等方面均进行了优化，普遍要求开发状态为四证齐全，收购面积扩大到了120㎡且可同时用于租和售，同时资产性质放宽至公寓、宿舍、办公楼、商业营业用房等。
今年8月一线城市深圳正式官宣“收储”，征集房源包括商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源），且主力户型面积在65平米以下。随后多个二三线城市发布相关细则，部分城市收购面积扩大至120平米，可同时用于租和售。
这一调整有利于扩大底层资产收购池容量，并促进买卖双方收购效率，预计未来存量收购困局将逐步改善。
受政策支持、市场需求驱动，以及保租房REITs的发行和入市，保租房占比持续扩大，已成为租赁市场不可忽视的重要力量，行业正稳步迈向“市场化+保租房”并驾齐驱的发展阶段。
克而瑞长租监测数据显示，截止2024年10月，核心八城集中式公寓房源规模合计112.66万间，保租房规模超40万间，市场占有率达到36.04%，三年内市占率增长13.69%。
其中，上海、深圳规模超34万间和28万间，占比分别达30.1%、24.6%，两城规模远超其他核心城市。
规模变化来看，上海、杭州两城规模同比涨幅分别达29%、19%，入市规模激增，加剧市场竞争环境。
从新开项目来看，据克而瑞不完全统计，1-10月，核心八城典型新开业项目110余个，总供应房源超8万间。其中保租房项目超70个，房源量超6.3万间。
保租房新开项目占比超过了六成，其中房源量占新增供应规模的七成以上。这意味着，2024年以来保租房供应明显提速。
具体城市来看，上海、杭州，广州供应市场活跃，合计供应房源量约5.3万间。
同时，核心八城大量大型租赁社区建成入市，1-10月超过1000间的大型租赁社区新入市项目27个，房源量近5万间，其中，上海作为投入大量地块作为R4租赁住房用地的城市，进入供应井喷期，大型租赁社区新开项目16个，房源量供应超3万间。
从市场量价来看，市场化房源租金平抑效应进一步凸显。
租金坪效方面，多城市处于相对稳定趋势，2024年10月末核心八城集中式公寓整体租金坪效平均为3.48元/天/㎡，较去年底微增0.3%。其中，北京租金坪效，达到了6.4元/天/㎡。
上海租金坪效下滑为明显，10月租金坪效较去年底下降了2.4%，若与2021年底高点时相比，近三年租金坪效整体降了20%左右。
主要原因在于保租房市场的迅速扩张，大量保租房项目入市租金亲民，且整体品质相对更高，它的加速供给对整体市场的租金水平构成了直接冲击，进而影响了租金坪效的表现，这也进一步说明了保租房加速供应对市场租金的平抑效应进一步凸显。
此外，从出租率表现来看，受大量保租房加码入市影响，供应绝对量较大的城市，如上海、杭州集中式公寓出租率呈现下滑态势。
典型如杭州，截止2024年10月末，杭州集中式公寓整体出租率下降至82.19%，较去年年底减少7.66个百分点，除了受保租房供应影响之外，保租房出租率不高是导致整体出租率下滑的主要原因。数据上看，今年以来杭州保租房整体出租率一直在60%-80%的区间内浮动，显示出市场的不稳定性，9、10月份时点出租率更是下降至63.25%、65.94%，进一步凸显了市场的严峻形势。
在金融性政策强化激励下，各地存量收购工作体现出一定成效，大量保障性租赁住房开始集中入市，市场将迎来新的增长。
事实上，保租房以低于市场化租赁房源的租金标准，在加速供应时对市场化租赁房源形成一定的竞争压力，典型如上海、杭州保租房供应规模比较大的城市，整体租金坪效和出租率均有所下滑，市场租金平抑作用显现，进一步推动了“租购并举”制度的落实。
