回笼120亿资金 越秀广州两宗地背后的换仓猜想

不到一周时间，越秀地产资金回流了120亿元。

9月2日晚，越秀地产发布交易公告，旗下的广州新秀及广州城建同意将暨南大学北侧地块二土地的土地使用权交由土地开发中心收储，代价为50.03亿元，补偿方式为土地开发中心向广州新秀及广州城建提供等值的应付票据。

这已经是越秀地产所持地块今年第2次被政府有偿回收。五天前，越秀地产旗下的越秀华城同意以代价70亿元向广州市土地开发中心交回广龙地块，补偿方式同样为等值的应付票据。

这两宗地皆是越秀地产在2021年的集中供地中以底价竞得的，虽然是以等值的应付票据作为补偿，并非现金方式，无法套现，但从另一层面而言，也给了越秀地产土储换仓的机会。

正如公告中写的，应付票据的价值可用作偿付收购有关土地的应付代价。不过暨南大学北侧地块的应付票据只能用于番禺区土地交易，但广龙地块的应付票据可在全广州使用，相当于"超大号地票"。

早在上个月，广州早早便预告了接下来三个月的土地出让清单，共50宗。尤其是上周一的广州2024年秋季全周期土地服务推介会，会上还核心推荐了24宗优质地块。有市场人士认为，越秀地产或许早已锁定了心仪地块。

尽管如此，市场除了有对政府有偿回收地块举措的关注，另外亦有对越秀地产运营和未来土储的关切。

土地回顾

回看越秀的这两宗地，自身质素不算差。

广州番禺区暨南大学北侧地块二是2021年9月26日，越秀地产以低价50.05亿元竞得的，成交楼面价2.3万元/平方米。

该地块为住宅用地兼容商业设施用地，计算容积率建筑面积约21.8万平方米，距离地铁新造站约600米，南接南大干线，向东可连接新化高速。

据观点新媒体不完全统计，越秀地产在该地块附近的楼盘有越秀大学星汇城，以及越秀·大学城·和樾府，均价分别为4万元/平方米、5.5万元/平方米。不过今年8月，政府将星汇城二三期用地性质更改为公共用地，规模缩水了三分之二。

对于暨南大学北侧地块二的回收，越秀地产预期会因土地收储而录得除税前亏损净额约174.4万元。

与此同时，广龙地块回收的三幅土地，编号分别为ab0805110、ab0805117及ab0810104，总用地面积约为12.4万平方米，邻近钟落潭地铁站并位于广州白云区广龙路西侧及广从公路北侧。根据出让文件，广龙路一期地块共有13宗地块，越秀地产是以底价18.62亿元竞得。

项目自身配建2所幼儿园（已竣备）＋一所36班（已竣备）＋一所36班（在建中），社区内部还有3.3万平方米商业（规划中）＋少年宫（已完工）＋政务中心（已完工）＋公交首末站（已运营）＋2万平方米飞盘公园（已开放）等等。

据数据显示，自2022年9月开盘至今，该项目共供应1537套住宅，截止7月底网签成交1284套，去化约83.5%，目前在售售价约1.7-2.2万/㎡。

公告内，越秀地产并没有披露其在该项目的具体投入资金，但其在公告内写道："本公司预期不会因土地收回事项而录得任何重大收益或亏损"。

其实，政府回收闲置用地举措早有端倪。

今年6月，就有媒体报道称，自然资源部正和有关部门研究如何盘活利用已出让未开发土地的政策，支持地方政府收回、收购闲置土地。

而在"如何收地"方面，自然资源部给政府有偿收回闲置土地设置了准线：须是非企业自身原因造成闲置或者土地局部未开发，且企业无力继续开发、也难以转让的土地。

根据公告显示，广龙地块原计划用作开发住宅物业，但出于公共利益，政府决定收回土地，拟将广龙地块的用途由住宅用地变更为公共管理与公共服务设施用地。

同样，暨南大学北侧地块二土地原本计划用于开发住宅及商业物业、公园绿地、防护绿地以及城市道路用地，但作为地方政府城市管理及优化土地使用效率工作的一部分，政府也决定有偿回收。

截至公告日期，暨南大学北侧地块二土地以及广龙地块均未开发。

按照我国的的国有土地使用权收回规定，回收方式主要分为有偿收回和无偿收回。其中，为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，以上两种情况均可以获得适当补偿，而越秀地产属于前者。

不同于越秀地产的有偿回收，此前2022年，恒大的11宗地块被政府无偿回收，主要原因是土地长期闲置未开发。根据规定，土地闲置满两年，政府可以无偿收回土地使用权。

换仓决心

在房地产整体承压环境下，越秀地产的表现在行业内已经是靠前的水平。

销售方面，2024年上半年，越秀地产累计合同销售金额约554亿元。据《2024年1-6月房地产企业销售表现·观点月度指数》，越秀地产期内全口径销售排在行业第9名。

这其中还要得益于琶洲南TOD项目，该项目在今年上半年销售额就达到了61.94亿元，而天河·和樾府、越秀·观樾、越秀珠实城发江湾·和樾这三个项目同样也是越秀地产的畅销产品，这些楼盘均位于广州核心区域。

今年越秀地产依旧保持1470亿元的销售目标不变，而这目标的背后是需要好产品支持。

在2024年上半年的业绩会上，越秀地产的管理层表示：下半年，在投资上还是坚持以销定投，稳健投资，同时要做精准投资，保持对核心城市、核心板块和客户的研究。项目上，会聚焦一些收益确定性比较高，现金流回笼快的项目。总体来说以效益为先。

由此可见，越秀地产那颗迫切想要置换白云区、番禺区住宅用地的决心。

广州作为越秀地产的老东家，也是它格外重视的区域。截止6月30日，越秀地产拥有土地储备约2503万平方米，广州就拥有919万平方米，占了总土地储备的36.7%。今年上半年，越秀地产新增的12幅土地，有3宗就位于广州。

接下来，广州土拍市场也将迎来一大批供应，8月15日至11月15日期间共推出50宗住宅用地，而在推介会上核心亮相的24宗地块，大部分都位于核心区天河海珠，其中天河有5块，金融城有2块、世界大观有2块、广氮有1块、海珠有4块，海珠西有3块，琶洲有1块。

除了倍受关注的南方面粉厂地块外，市场纷纷猜测越秀将会拿下琶洲南的地块，以及是世界大观四期的地块。

究其缘由，前有琶洲南tod项目的样本在，后有TOD项目开发底牌，外加双国企股东背景。

而世界大观四期的亮点在于靠近月亮湖+世界大观的文旅商业加持，前三期都被越秀地产拿下了，这四期要么一起拿下，要么就会多一个竞争对手打擂台。

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