中报观察丨大悦城地产顺流而上
来源：观点地产网 2024-08-30 11:33:058月29日晚间，大悦城地产在先一步披露2024年上半年的未经审核营运数据之后，中期业绩也于随后正式公布。
今年上半年，大悦城地产营业收入总额为86.221亿元，同比增长126.2%。该公司表示主要是本期物业开发业务结算面积增长，物业开发收入同比增长。
根据中期业绩公告，期内，大悦城地产物业开发业务实现收入59.754亿元，同比增长494.7%。合约销售金额147.561亿元，同比增长40.1%，合约销售面积44.7199万平方米，同比增长13.4%。
随着该项业务营收的大幅增长，其在大悦城地产总营收中的占比也达到了69.3%。而去年同期，大悦城地产物业开发业务营收为10.048亿元，占总营收的比例仅为26.36%。
增长的代价是销售及提供服务成本的增加，约为59.054亿元，同比增长250.5%。其中，已售物业成本由去年上半年的8.42亿元增至50.76亿元。
整体毛利率32%，同比下降24个百分点，主要因上年同期持有型物业收入占比高，提升了整体毛利率。
于上半年，大悦城地产溢利约为7.587亿元，同比下降39.4%。公司拥有人应占溢利约为1.426亿元，同比下降85.2%。该公司表示，主要因应占合营公司溢利减少及待售在建物业减值增加。
观点新媒体查阅公告获悉，应占合营企业溢利由去年上半年的6.25亿元减少至本期的1.5亿元，而待售在建物业减值损失由去年上半年的4722.5万元增加至约1.92亿元。
剔除公司拥有人应占投资物业之税后公允价值亏损及本公司拥有人应占汇兑收益合计亏损约5260万元，公司拥有人核心净利润（非香港财务报告准则）约为1.952亿元，同比下降68.7%。
除上述的物业开发业务之外，大悦城地产的业务板块还包括投资物业、酒店经营、管理输出及其他服务三部分。
期内，投资物业租金及相关服务收入总额约为20.907亿元，同比下降2.8%，主要因于2023年下半年出售持有投资物业的附属子公司所致。投资物业业务毛利率78%，同比下降1个百分点。购物中心、写字楼及其他收入占比分别约为88%、10%和2%。
购物中心持续强化商业经营，打造多项营销活动，指引消费创新，取得了良好的销售业绩。上半年实现销售额约为188亿元，同比增长15%，租金收入录得15.127亿元，同比增长1.9%。购物中心平均出租率96%，同比增长4个百分点。
其中，上海静安大悦城、沈阳大悦城、烟台大悦城、苏州大悦城、重庆大悦城、武汉大悦城出租率提升明显，由去年同期的90%、89%、86%、90%、81%、92%提升至97%、96%、96%、96%、86%、96%。
上半年，写字楼业务实现租金收入约1.887亿元。在此前相继出售部分大宗项目后，目前大悦城地产主要投资物业中涉及办公用途的仅剩北京西单大悦城写字楼、北京中粮广场写字楼、香港中粮大厦写字楼，三个项目的出租率在今年上半年均有改善，由83%、90%、83%提升至87%、93%、88%。
酒店经营业务实现收入约4.675亿元，同比下降12.8%。目前处于正常经营状态的项目共有四处，即三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高梅度假酒店、北京华尔道夫酒店、北京大悦酒店。而三亚亚龙湾凯莱仙人掌度假酒店因资产老旧，现已暂停营业，后续将开展相关资产更新工作。
上述四个项目除北京华尔道夫酒店的平均房价由2333元提升至2627元之外，其余均有下降。
不过，平均房价下滑也是酒店行业普遍面临的情况。一方面是受去年同期日均房价高基数的影响，另一方面也受消费者消费行为变化及市场供求关系的影响。酒店经营能够继续维稳已实属不易。
据悉，大悦城地产还坚持轻重并举的发展战略，运营天津和平大悦城、上海长风大悦城、西安大悦城、绍兴国金大悦城、无锡江南大悦城等购物中心项目及北京汇京双子座大厦和中邮保险·玖安广场写字楼项目。期内，管理输出项目收入总额达7300万元。
展望2024年下半年，大悦城地产表示，将继续践行“城市运营与美好生活服务商”的定位，紧盯新消费热点，靠前行动利用好各地促消费政策，发挥商业项目优势，努力提升品牌影响力和商业竞争力，实现良好的经营业绩。
企业的长期发展有赖于健康的财务表现。于2024年6月30日，大悦城地产持有资产总值约1430.152亿元，总权益约为561.634亿元，较上年末基本持平。
截至期末，大悦城地产获得人民币637.97亿元的银行授信额度，尚未动用的银行授信额度295.70亿元，全部以人民币、港币和美元计值，融资渠道畅通，授信额度充裕。
值得注意的是，大悦城地产融资成本由上年末的4.49%进一步下降至本期末的4.39%。
资本结构也持续优化。该公司的非全资附属公司中粮置业投资有限公司于2024年1月在深圳证券交易所发行3+2年期无抵押公司债券，发行规模人民币7亿元，票面利率为3.13%。
截至期末，大悦城地产银行及其他计息借贷约为460.548亿元，净负债占总权益的比率约为46.6%，计息借贷构成为人民币约占76%，港币及美元约占24%，流动比率为1.6。
鉴于现有的现金及银行结存，该公司管理层相信财务资源足以应对未来发展。