成见 | 千亿住房租赁团体购房贷款能拉动多少去化？

加快构建租购并举住房制度，加大租赁住房供给，是我国住房制度改革的重要举措，但用真金白银支持租赁住房发展应是次。

1月11日消息显示，央行已批准一项总额高达1000亿元的住房租赁团体购房贷款，以支持在8个试点城市购买商品房作为长租房源。

这些试点城市包括天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。此举旨在推动住房租赁市场的发展，并增加长租房的供应。

报道还指，这笔千亿级住房租赁团体购房贷款的年化利率约3%，期限长不超过30年。贷款渠道主要为国开行、中国银行、工商银行、农业银行、建设银行等7家国有银行。

有分析表示，如果这种模式得以推广，将彻底改变如今的房地产发展格局，去商品房化将成主流，租赁住房占比也将快速增长。

住房租赁团体购房贷款

据观点新媒体了解，央行早在2023年2月24日至3月26日就已公开《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（简称“金融十七条”）向社会公开征求意见，并于2024年1月5日公示对上述公开征求意见的反馈。

其中条反馈就是“建议明确支持的住房租赁企业范围”，表示已在《意见》第十六条明确金融机构在提供融资前，需确保住房租赁企业已按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案从事住房租赁经营业务。

一位业内人士对观点新媒体表示，此次“住房租赁团体购房贷款”的申请主体并非C端群体，而是B端企业，长达30年的贷款期限，以及低至3%的年化利率，对相关企业都具备吸引力。

如各大型公司、大厂们为了解决员工住宿问题，就可以申请住房租赁团体购房贷款，然后再分配/出租给员工。

第2种是政府平台，如用城投公司等申请此贷款去开发或收购住宅商品房，作为城市保障房进行出租。

另外就是商业化的长租平台，可以通过央行这个贷款在市场上收购一大批商品房作为长租资产包，未来还可以做成REITs产品进行资金退出，将整个投资链条打通。

这或许也是自如去年开始加速发展集中式长租产品的原因之一。

很多分析还提到，除了推进租购并举住房制度的同时，此举更主要是可以帮助房地产市场消化库存。毕竟目前销情疲软，一部分闲置、空置的商品住房可以通过这一手段得以盘活。

“核心的意义是增强市场的流动性，通过发放贷款激发这些平台参与进来，这就可以加快市场去化。”上述业内人士这样认为。

关于助力商品住房去化的分析在《意见》第五条可以找到依据，即创新团体批量购买租赁住房信贷产品方面，对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、不新增地方政府隐性债务的前提下，发放租赁住房团体购房贷款。

利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已峻工验收的房屋，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。租赁住房团体购房贷款的期限长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

有地方政府人士则表示，借款期限长达30年，只要租金能覆盖利息，基本可以看作是永续债，只付息、不还本，既能缓解政府筹集保租房的指标压力，还能减少当地商品房库存。

那么，只有1000亿元的住房租赁团体购房贷款，到底可以拉动多少去化呢？

拉动多少去化？

按照《意见》所示，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，而实际操作不可能都做到上限。

有金融专家从较为实际的情况出发算了这样一笔账——

按1000亿元算，二线城市以2万元每平米的均价新楼测算，如是五折抵押，即1000亿元，可以撬动2000亿元市场，对应1000万平方米的住宅商品房。相当于地方出一半，给政策让银行出杠杆，承担一半。

他说：“1000万平方米，8个城市，每个城市大约为125万平米，也算是‘解当下一口渴’。”

但8个二线城市都是1500-3000多万平米的可售面积（存量），125万平米还不到库存量10%，“后面的楼市压力还是不小”。

不过与上述业内人士观点一致，该金融专家预测，这些资产包未来也可能通过政府的“住房租赁团体”再经过二次运作，如REITs等进行融资。

这一点在《意见》第十一条就有提及，稳步发展房地产投资信托基金（REITs）。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。

目前市场上积压的住宅商品房是什么情况？据国家统计局2023年12月公布，截至11月末，全国商品房待售面积65385万平方米，同比增长18.0%。其中，住宅待售面积增长20.4%。

2023年由于房地产市场整体低迷，仅以国家统计局的数据就可以看出，不少城市住宅商品房库存量正在增加。

另一方面，通过对比各城市每月住宅去化情况，或许可以从侧面观察这些贷款均摊后可以拉动的去化情况。

以2023年1-11月去化情况看，8个试点城市中，天津住宅商品房每月去化面积约92万平方米、成都约132万平方米、青岛超91万平方米、重庆大约101万平方米、福州约68万平方米、长春约38万平方米、郑州约58万平方米、济南约70万平方米。意即每个城市125万平方米分别可以拉动天津全年去化约11%、拉动成都全年去化约8%、青岛的11.5%、重庆的10%、福州的15%、长春的27%、郑州的18%、济南的15%。

但这只是理论数据，因为有消息透露，千亿“住房租赁团体购房贷款”并非定额分配给8个试点城市，而是“先到先得”，依据项目条件进行评估，原则上成熟一个项目就批一个。

报道还援引地方政府人士透露，从2023年3月开始，8个试点城市已着手寻找合适的房源并上报，试点城市之间要比速度。

无论每个城市实际获得的贷款金额是多少，总归是对当地的住宅商品房起到积极的拉动作用。

数据显示，2023年地方政府化债进程加速，仅用于还债而发行的特殊再融资债券发行规模就达到了1.39万亿元。有分析认为，通过此次“住房租赁团体购房贷款”政策，试点城市能通过城投平台融到钱，缓解现金流。

另外，近几年房企拿地热情不高的情况下，不少城投公司出手托底，手里积压大量商品住宅土地也亟待流入市场。住房租赁团贷一经落地，无论是地方政府及相关平台，还是房企及长租平台，都可从中获益。

另有观点认为，更重要的是，这种模式可以给实体经济注入更多资金，因为房地产市场上下游产业链条极长，上游涉及水泥建材，下游涉及家电装修，还有衍生的中介服务、物业管理等等。

“可以说，盘活房地产市场对各行各业都有不小的好处。如果成功推广，其意义是很大的。”一位地产资深人士这样说。

成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。

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