2023新路丨商业篇：强化体验，始终是消费破局关键
来源：丁祖昱评楼市 作者：编辑部、CAIC资管 2023-01-30 15:17:30
丁祖昱评楼市
2022年以来，疫情反扑，客流量下降成为商业购物中心面临的一大现实问题。
从宏观层面上来看，需求出现了明显的收缩，消费意愿也在不断的下降。
2022年1-11月社零累计金额为399190亿元，同比下降0.1%，远低于2021年同期4.9%的增长率。
重点城市购物中心空置率持续上行，主力业态全线下跌，收缩明显。
我们认为，强化体验，始终是线下消费破局的关键。锚定家庭消费，实现一站式的日常生活服务；通过主力业态，叠加休闲、娱乐运动、亲子游乐等目的性更强的业态，都是努力突围的方向和探索。
同时，亟需商业地产REITs落地实施，真正打通商业地产投融管退闭环，有助于持有商业不动产的房企，盘活存量资产。
据克而瑞资管（CAIC）监测数据显示，2022年度，重点城市除深圳外，购物中心平均空置率持续上行，其中杭州的空置率为重点关注城市中的，为2.9%，北京和上海的空置率分别为7%和7.3%， 广州和武汉的平均空置率分别为9.4%和9.6%。
从租金来看，2022年年度，北京、上海、广州等多数重点城市优质零售物业平均首层租金环比持平；成都、杭州同比略有下降，下降幅度都小于1%。
其中北京优质零售物业平均首层租金为35.6元/平/天，上海其次，为34.1元/平/天，广州第三为27.6%元/平/天，深圳优质零售物业平均首层租金在重点7城中垫底，为19.6元/平/天。
CAIC监测数据显示，2022年购物中心新开业项目及开业率都大幅下降，为近期历史低点。截止2022年12月20日，新开业项目仅305个，同比下降44.2%；同时，购物中心新开业率仅为34.1%，低于疫情前两年的45.9%和49.1%；
这主要受疫情影响，很多项目延后开业，如果这些延后的项目在2023年集中开业，那可能会对商业地产产生较大影响。
重点城市中，2022年购物中心开业率的是深圳，达59%，其次为重庆和杭州，购物中心开业率都为44%，的是天津仅为10%，北京和广州都低于30%，上海为38%。
2020-2022年度，重点城市中，拟开未开项目多的三个城市分别是广州、重庆和成都；而拟开未开项目数超已开项目数的城市是广州和天津，未来开业压力大，或有项目面临烂尾风险。
2022年前三季度，购物中心五大业态（零售、餐饮、生活服务、儿童亲子、文体娱）开关店比全部下跌，下跌幅度的为儿童亲子，同比跌幅近5成。同时，除文体娱外，开闭店都低于1，呈明显收缩态势。
截止2022年12月21日，影院票房累计收入为291.78亿元，相比2021下跌40%，相疫情前的2019年相比更是下跌55%。观影人数锐减，2022年观影人次为6.7亿，同比2021减少5亿人次，同比疫情前的2019更是较少10亿人次。
虽然主力业态全线下跌，但宠物经济、黄金珠宝、汽车4s店、潮流数码、医疗美容等细分业态，依然保持较高的发展速度。其中，宠物经济增长了13.5%，医疗美容增长16.3%。
2022年典型商超企业利润边际改善，同时，头部商超依然保持一定规模开店量；仓储式会员店市场规模继续保持较高增长，2022年规模达335亿元，同比增长10.1%.
需要注意的是，2022年1-11月，网上零售额124585亿元，同比增长4.2%，预计全年同比增长4.61%，同时，线上消费对线下挤压进一步加剧。2022年1-11月，实物网上零售额108098亿元，占社会消费品零售总额的比重升至27.1%，达到历史值，预计全年占比26.45%左右，继续保持增长态势。
对商业而言，强化体验，始终是线下消费破局的关键，这是永恒不变的主题。
疫情影响下，人们对出行安全和便捷性的考量增多，跨区消费的频次和意愿受到一定影响，日常更倾向于在居住地所在区域进行消费和体验。
区域型购物中心定位多以家庭消费为主导，功能组合的基础上强调品牌组合，实现一站式的日常生活服务。
对区域型购物中心而言，其消费需求刚性强且频次很高，刚需消费受疫情影响更小，其商业客流恢复就更快
从上海的部分案例中可以看到，宝山天街解封后工作日客流可达2-3万，周末4-5万左右，接近2021年水平；LCM置汇旭辉广场解封后，工作日客流可4.5万左右，周末7万左右，超过解封前水平。
因此，我们认为，区域型的购物中心如果运营的好，未来空间还是存在的。
此外，受疫情持续反复影响，跨省旅游减少，休闲娱乐“本地化”趋势增强，衍生出商业+乐园、商业+剧场、商业+都市农庄、奥莱+N等城市“微度假”式购物中心。
一般来说，通过主力业态，叠加休闲、娱乐运动、亲子游乐等目的性更强的业态，留客时长可达4-6个；在形态上，打造更多高颜值、高互动性、高话题度的场景内容，如戏剧节、露营 、市集、派对等多种主题活动，可延长留客时间至1天。
当然，随着疫情管控的全面放开，未来微度假这个产品的生命力也可能会出现问号。但这样的一个创新，我们认为还是很有意义的。
在消费需求不足，房地产行业压力的背景下，商业地产市场的亮点匮乏。随着存量市场特征的持续显， “瘦身”、“变轻”正成为企业下一阶段转型的必选。
我们认为，商业地产REITs急需打通。哪怕是央国企，目前也没有办法长期持有这么大规模体量的资产，商业地产REITs的落地实施将真正打通商业地产投融管退闭环，这有助于持有商业不动产的房企，盘活存量资产。
同时扩容商业不动产，也将极大丰富公募REITs底层资产，多层次的REITs市场有望加快建立。