涨跌是个大问题，如今楼市踩对点很重要！

今年的楼市你似乎总是猜不准它的点，你以为它2季度末就将回暖，但是到了3季度过了一大半，仍不见明显的回暖迹象；

你以为房子难卖吧，高端豪宅还卖的贼好，有资料统计，南京今年上半年新房总价在1000万以上的豪宅，成交了1511套，成交量已经逼近去年同期的80%；

当北京的教师轮岗制、深圳的大学区制裹挟着舆论的力量剑指高价时，南京江北也曾有消息传出要跟风类似政策，一时间南京曾经的天价似乎也变得“底盘不稳”、岌岌可危，然而现实的情况又是如何呢？

近来南京行情

可能和你想的不太一样

事情就是这么料想不到，当你以为它涨了，其实它跌了；当你以为它跌了，它却偷偷在涨。

近段时间，南京的二手房政策环境一再宽松，限售解禁，限购松绑（外地人累计6个月南京买房），说了一年多要执行的二手房指导价政策也终没有落地。

尽管近几个月以来，南京二手房成交量有所增长，明显了是7月份，单月成交量破8000套，已经接近去年下半年的水平，但业主打骨折、降狠价、以量还价的情况仍然比比皆是。

但不可忽视的是，一些优质的，附带高价值资源的二手房源近期仍然价格比较坚挺，虽然部分小区房价出现了小幅下跌，但整体挂牌、成交价格仍处高位。

整体来看，目前南京价仍处于下降趋势，上表显示出的29个小区中，仅有4个小区挂牌均价上涨，下跌的小区多达24个，占比超过8成。

挂牌上涨的小区中，拉萨路、29中双学区的峨嵋岭小区涨幅，7月份挂牌均价为88939元/㎡，8月挂牌均价为91166元/㎡，上涨2227元/㎡，涨幅达到2.5%。

峨嵋岭小区实景

同为拉萨路、29中双学区的百步坡小区7月份挂牌均价为85805元/㎡，8月挂牌均价为86815元/㎡，上涨1010元/㎡，涨幅达到1.1%，位居第二。

力学与29中双学区的山阴路小区7月份挂牌均价为95776元/㎡，8月份挂牌均价为96587元/㎡，上涨881元/㎡，涨幅达到0.9%，位居第三。

可以看得出来，实现上涨的和7-8月间跌幅相对较小的小区基本上是“琅力拉”，而其他的都出现了不同程度的下跌行情，如今楼市下行，即使是曾经平起平坐的学区，目前也被购买方分为了“优、良、中、差”，行情不好，反而助推了市场更加细分化。

不过也有另外一个情况需要说明，近期南京价虽然有所下跌，但是带看量却有激增。

据说，上表的29个小区近一个月带看量达到了1733次，对于今年3月，单月单看量1172次，上涨了561次，有分析人士称，带看量激增应该是市场回暖的先兆，也是成交的基础。

近一个月，成交大增

成交突破9万/㎡

除了带看量的增加，南京源的成交数额也在增加，上述的29个双学区重点小区中，仅一个月成交24套，相当于今年年初单月成交量的3倍，增量惊人。

其中有些的成交单价仍然保持高位，比如力学与29中双学区的西康路3号，一套58.18的房源成交单价达到90753元/㎡。

虽然29家双学区重点有很多小区没有成交，但其中有些小区近期的成交量还是十分可观的，比如天玺国际广场一个月内成交4套，并且有两套房源成交单价均超过9万/㎡，银城花园南片、银城花园北片也有6套的成交，虽然成交单价不高，但成交占比大。

对于近期南京的回暖，相关中介人士表示，7、8月本身为成交的传统旺季，临近开学很多希望上名校的家庭通常会在这个时间段进行学区置业，不过今年南京二手房的宽松政策，对市场也有一定刺激，不过要看是否真正回暖还得等到旺季以后，看看成交量，房价能否仍然保持高位。

豪宅也疯狂

主城4大顶豪成交价逆势上涨

近火的不止有，位居主城，品牌大，配套资源好的传统豪宅，成交价格也出现了逆势上涨！

日前，有机构传出主城秦淮的金陵雅颂居、中航金城1号、金基尚书里以及新街口的金鼎湾今朝天下，都出现了高价为成交房源。

金陵雅颂居近期成交一套面积约260㎡四房，总价达到2000万，单价超7.66万/㎡，创近期同小区成交价新高。

图片：金陵雅颂居官微

该小区位于秦淮区大光路，紧邻秦淮河，港企嘉里置业打造，2015年首次开盘，价格就高达4.2万/㎡，德系精装交付。同时金陵雅颂居还是大光路、南京一区房。

来源：链家

本次成交的这套房源成交单价达到76691元/㎡，高出该小区成交均价70203元/㎡六千余元一平米。

金陵雅颂居地段绝佳，向西1公里便是东水关遗址公园，咫尺夫子庙，向北5公里左右便是新街口，小区一共仅有6栋住宅和1栋健身会所，小区装修品质较高，当年开盘时精装定价超1万/㎡，德系三大件齐配，且还植入海格、德雅、弗兰卡、卡德维、唯宝、美诺等国际品牌，小区保值率较高。

中航金城1号近成交1套185㎡四房，总价高达1498万，单价超8.1万/㎡，创该小区2年来成交单价新高！

来源：链家

小区位于秦淮区瑞金路，2015年首开时曾是主城境内赫赫有名的地标豪宅，当年首开价格33500-34500元/㎡，小区靠近2号线西安门站，附近配套极为丰富，金润发、沃尔玛、军区总院等环顾四周，学区为瑞金路与南京一中

中航金城1号样板间

从2019年开始中航金城1号的二手房成交一直是保持在5-6万/㎡，如今这套房源以8.1万/㎡高位成交，也许表达了终极改善人群抢占城市中心资源的动因。

金基尚书里一直是城中秦淮的标杆豪宅，金基出品，科技住宅，一直是金基尚书里的清晰产品标签，该小区7月初成交一套141㎡三房，成交单价达到73779元/㎡，虽不是历史，但这套房源成交总价超过千万，达到1045万，却是小区有史以来成交的总价。

来源：链家

金基尚书里也拥有不错的学区资源，分别为大光路、南京一中，而该小区近2年来挂牌均价都保持在8.8万/㎡左右，2020年12月金基尚书里一套小户型房源，成交单价甚至达到9.4万/㎡。

金基尚书里实景

成交单价达到10万/㎡，还有上升空间吗？有的，这正是新街口顶豪金鼎湾今朝天下，5月成交一套210㎡，成交单价已经超过10万/㎡，链家上已经不予显示成交总价。

金鼎湾今朝天下实景

金鼎湾今朝天下位于鼓楼区牌楼巷与永庆巷交汇处，紧邻2号线上海路站，不仅地段优越，该小区还是拉小和29中的双。

来源：链家

除了产品高端，金鼎湾今朝天下的房源也比较稀缺，整个小区仅2栋楼288套房源，富豪居住圈层非常统一，所以天价也属正常。

江宁九龙湖标杆盘，成交价创新高

楼市虽然不振，但似乎中高端改善客群从不吝惜出手，近期九龙湖标杆盘万科金域蓝湾一套成交房源进入视野，281.75㎡四房房源，成交单价达到56079元/㎡，创该小区成交单价历史新高！

来源：链家

确实惹人关注！为何这些创历史新高的房源都在今年成交，有关人士透露，买家仍然有抄底心态，准备手握优质房产，等待市场回暖，虽然市场眼下一片低迷，甚至连任正非也说“全球经济将长期衰退，要把活下去当做要务”。但是经济这事儿，个人观点不同，投资手法也不尽相同。

据说万科金域蓝湾这套成交户型建面达到281.75㎡，该别墅户型连同地下室一共四层，改善属性十分明显。

万科金域蓝湾是万科在九龙湖的拓荒盘，如今已是九龙湖的住宅标杆小区，深受改善置业人群追捧，小区附近有地铁1号线小龙湾站和地铁3号线九龙湖站，教育资源是江宁开发区（北小分校）。

此外万科金域蓝湾距离百家湖商圈也不远，可以收到直接的商业辐射，且该小区内本身也配备了西班牙风情商业街，可满足业主的日常购物需求。

写在后：

不过如今世事难预料，火起来了，城中四大豪宅也卖出了天价，就连九龙湖二手房也有了向上窜的苗头，可是作为南京的顶改之王河西南却出现了二手房价大幅跳水现象，据今天新消息，河西南招商雍和府曝出一套超低价房源，138㎡四房报价665万，折合单价仅4.8万/㎡。

要知道，招商雍和府2016年首开时价格都在3.5万/㎡，如今真可谓跌回了5年前。

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