现场 | 首购北京物业 招商房托：要为未来留下一些子弹
来源：观点地产网 2022-07-11 09:05:13
“我们2019年12月到香港上市，到现在收购个项目，也是走出深圳的一大步。”招商房托执行董事郭瑾说。
6月30日，招商房托举行基金单位持有人特别大会，获高票赞成通过13.41亿元向母公司招商蛇口收购北京朝阳区核心CBD坐标物业招商局航华科贸中心46.41%权益。
7月5日，来到招商房托在香港举行的媒体交流会，现场由招商房托执行董事郭瑾主持，而主席兼非执行董事黄均隆及非执行董事余志良则在深圳视频联线参与。
“适逢香港回归25周年，我们在这历史时刻完成交易，为基金持有人特别是香港的股东进一步提升价值，具有特别的意义。”同为招商房托管理人的招商局置地主席及招商蛇口财务总监黄均隆如是说。
郭瑾就指，交易对于招商局商业房托来说是一个里程碑。
的确，在是次交易之前，招商房托物业由粤港澳大湾区深圳蛇口工业区的5项优质商业物业组成，这5项物业分别是新时代广场、科技大厦、科技大厦二期、数码大厦和花园城，包括一栋一等写字楼、三栋综合写字楼及一栋商业购物中心。
注入是次物业后，深圳物业应占公平值将降至71.4%，北京占到接近30%，而总资产则超过100亿元。
事实上，招商房托上市之初，亦曾提及母公司招商蛇口还有潜在物业可以注入，是一件顺理成章的事情。不过令市场颇感意外的是，这次注入标的资产是湾区2000公里以外的北京城。
黄均隆解释，招商房托布局在一线城市，而且都是招商蛇口区域公司所在地。招商蛇口有八大区域，其中北京就是华北区域总部，因此母公司在北京有很强大的团队。另外，项目所在位置非常好，加上刚刚装修改造完成，未来成长空间更大。
黄均隆续指，本次资产注入充分体现了发起人招商蛇口的大力支持，为招商房托积极提供收购北京核心写字楼的难得机遇，不但帮助招商房托扩大了资产管理规模，使整体资产组合更多元化，也为招商房托带来了额外的稳定收入来源，从而提升现有基金单位持有人的每基金单位分派，确实增加基金持有人的收益。
郭瑾亦指，按照2021年的情况估算，这个项目将为房托基金分派增加5.6%。
据介绍，项目位于北京东三环国贸CBD区域，是招商局在1998年就完成的开发项目，整体开发体量非常大，达到了32万平方米，包含多栋写字楼，亦有公寓的项目。“我们这次收购的是其中一栋位置的写字楼，大概2.4万平米，也包括一些裙楼面积，现在这个区域有非常稳定、以金融、专业服务为主的租户。”
鉴于项目已有20多年历史，故从2019年到去年，趁着疫情的情况，以接近1亿元（9500万元）进行了翻新改造，郭瑾指出：”今年上半年，基本上所有的收尾工作已经完成，无论是位置还是品质来说，是一个名副其实的甲A级写字楼，对未来租金提升会有很大作用。”
郭瑾指，在2024年之前大概有50%租户到期，由于项目改造完成，再加上今年下半年到明年疫情进一步改善，希望未来这些合同到期之后，租金水平会有更大提升。目前项目平均租金为每平方米326.83元，至于市场价大概是350至450元左右。至于出租率方面，受疫情及装修改造影响，目前只有66.4%，希望今年能够尽快提升到至少跟公司现在的组合差不多的水平。
郭瑾还提到，是次只收购部份股权，主要考虑是令现金流不会受到比较大的冲击，与此同时杠杆也不会一下子提升得太多，“我们在收购之前的杠杆不到30%，通过借贷大概14亿元左右，包含了整个交易的资金。总的来说，交易的利息成本不是很高，大概是1%+Hibor。”又指，为未来收购第2个或者更多项目留下一些子弹。
余志良则指，招商蛇口这两年提出三个转变，要从开发到开发跟经营并重，从重资产投资到轻重资产并重，从同质化到差异化转变，在这三个转变指引之下，意味着集团会加大对持有资产的投资。
去年，招商蛇口也提出了双百的战略，加大对集中商业、核心城市写字楼等等多个业态持有物业的投资。在这样的背景下，招商房托就会扮演一个非常重要的作用，会在持有物业投、融、建、管、退循环过程中，起到一个重要的退出的安排。所以，未来房托一定会跟招商蛇口协同发展。
“现在招商蛇口有1000多亿持有物业，去年我们新增了7个购物中心，未来这些资产储备都是房托重要的投资来源，这次收购北京资产是一个重大的突破。”余志良续指，从招商房托的角度来讲，未来会内外并举，内部只要符合条件就会优先考虑，进行相应的注入安排，在现有负债率底下，大概还有20亿元的增量投资空间，希望房托不断做大资产规模，做大战略城市布局，提高投资人的收益水平，做大市值。
郭瑾后指，招商房托从2019年年底上市以来就一直在找新的资产，集团提出双百计划，对房托是一个重大的利好。由于房托对于物业要求较高，注入或收购需为成熟及可作分派的物业，所以未来母公司轻资产运营，重资产放在房托里面，这是双赢甚至多赢的局面，对房托的发展也是非常有利的。