深圳楼市的信心，何时才能恢复？

最近跟朋友们聊天，发现大家都挺悲观。

各行各业都在极度内卷，人们的收入不太稳定，而疫情又有反弹的迹象。

这种情况，不知道何时才能结束？

对于楼市，大家也快没信心了。

市场行情已经惨到谷底，绝大多数人都开始不再关心。

少部分想买房的人，心态也不太平静。

没有那种淡季里，可以慢慢选房的安定感，反而是隐隐中带着明显的焦虑感。

大家都不确定，自己到底该不该买房，买了会不会犯错？

都说信心比黄金更贵，但建立信心不容易，打消信心却并不难。

过去十几年，深圳房价永远涨的神话，已经深入人心。

但凡有任何政策，都阻挡不了，大家想搞钱买房的共识。

因为人们都相信，深圳地少钱多，房子永远稀缺，供需极度不平衡。

核心地段的房子，只有涨价，这一种可能。

但随着限购升级、参考价新政和严查经营贷等组合拳推出，深圳房价开始长达1年多的下跌。

所有人的思想钢印，都被彻底击垮。

以前大家压根就没想过，买房还可能会下跌，自己竟然会被房子套牢。

但去年买房的朋友，都无一例外经历了房价不涨的煎熬。

他们可能什么都没做错，但就是站在短期的高点。

一旦房价不涨，搞钱的信念，就被打消了一大半。

二手房，最麻烦的，其实还不是不涨，而是限贷。

由于贷款被严格限制，绝大多数二手房都会面临，要么降价，要么卖不掉的冲击。

只有少部分不差钱，且房子在核心地段的业主，还能继续保持强势。

更可怕的是，本来现在能买房的人就不多，新房还在疯狂抢客户。

同价位二手房，跟很难新房抗争。

即使大家有钱，也会优先考虑买新房。

所以，哪怕你房子打骨折，人家也不来买，这就很致命。

二手房的惨淡，现在也反噬到了新房市场。

本来政府是想鼓励新房限价去库存，搞搞业绩卖卖地。

但问题是，大家发现二手房都卖不掉，也担心新房未来不好出手。

于是，深圳新房，也有慢慢卖不掉的迹象。

当然，新房没信心的地方，还不止于此。

前面说到，人们买新房，也会考虑会不会买错。

毕竟绝大多数二手都不好卖，你怎么能确定，你买的新房，几年后还会好卖呢？

没有交易，一切价值都是空中楼阁。

所以，新房市场会进一步分化。

2%的新盘，会被大家疯抢，而98%的新盘，会去化得很漫长。

专业的选筹，会变得越来越重要。

这几天，深圳新房市场，有个挺大的新闻。

前海某新盘，疑似烂尾暴雷，业主们最近在争取维权。

放到其他城市来看，这可能并不奇怪。

因为从去年三道红线出台后，民企的破产暴雷潮，就从来没消停过。

有人整理了民企开发商现状，现在还能安稳的房企，是真的不多。

前几天，跟几个开发商的朋友聊天：

他们跟我透露，不止是民企，连国企央企都在收缩裁员。

薪资福利全部精简，有房企甚至还公示通报，支出最高的部门排名情况。

各大房企都在准备过冬，而与此形成对比的是，各地还在频繁吹暖风。

只能说是，一个有想法，一个没办法，悲欢并不相通。

开发商暴雷跑路，对新房的打击很致命。

谁都不希望，自己辛苦攒下来的血汗钱，变成住不了人的钢铁负债。

很多人不知道，你跟银行是借贷关系，你们签的是抵押借款合同，这意味着：

即使开发商烂尾跑路，你还是欠银行的钱，依然要定期还月供。

这就让人很难受，给了钱，住不了房，生活都受到影响。

一旦不还钱，还可能影响征信。

从安全性考虑，今年买新房，一定要优先买三道红线绿色档，国企大开发商的楼盘。

比如华润、中海、招商、保利和万科等。

大国企房子，烂尾跑路的概率，会比其他民企要小很多。

先不说会不会涨，好不好卖，至少房子不会烂尾。

所以大家都这么悲观，楼市信心什么时候能恢复？

二手房想恢复，主要看贷款。

如果贷款有一些放松，楼市的流动性会慢慢好转。

新房想恢复，主要看开发商。

开发商能从生死线活过来，交楼能有保障，那基本信心就不会太差。

那么房产交易，什么时候会好转？

我觉得，建立信心，其实是个系统工程。

深圳楼市能否回暖，不取决于房子本身，而在房子之外。

短期内，楼市好转取决于购买力。

比如放松限购限贷，先确保有人买房，有一定的交易量，二手带动新盘促销，交易量慢慢上来。

长期来看，楼市要彻底回暖，取决于经济是否复苏。

前天，深圳发布的稳经济增长的30条政策，很大篇幅都是在救企业。

只有企业经营情况好转，能赚到钱，个人收入有预期了，大家才会有信心买房。

这才是重振楼市，最好的政策。

如果还是跟以前一样，只靠放松政策，那还是拿着银行贷款在击鼓传花。

再怎么炒作，房价说到底还是人们买起来。

如果购买力没有得到夯实，到后期很容易就会崩盘，这是任何政府都不希望看到的。

今年楼市的首要目标，应该还是稳定，先保证安全，然后在逐渐松绑。

当然，经济好转，购买力恢复，这些都需要时间，楼市近期还会继续平淡。

只有极低总价和极高总价的楼盘，卖得会比较好。

因为一个是真没钱真想上车，一个是真有钱完全不受影响，这算是为数不多的购买力。

至于绝大多数楼盘，都会面临一个不温不火的去化周期。

价值足够的，价格便宜的，可能还有些谈判筹码。

地段学位都不占优势，价格还虚高的，那等待的时间就会长一些。

对于现在的楼市，股票市场有个词，形容得特别贴切，叫磨底期。

指的是大盘在低位进行盘整，来回在一个较小区间震荡，没有特别明确的行情。

市场底部，其实不是跌出来的，而是磨出来的。

磨底期，大家都会很难熬，因为磨的是信心和耐心，需要你花时间和心力熬过去。

这个时候，资金是否足够，反倒不是最重要的。

重要的是，你有没有战略定力，入市规划是否清晰，以及产品选筹有多大优势了？

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