观点直击 | 2021年土地投资减逾500亿 金科周达称坚持收缩战线、聚焦深耕（实录）
来源：观点地产网 2022-05-09 14:06:23
自2011年以来，上市房地产企业有息负债总额在2021年头次呈现同比负增长，这或许象征着行业高周转、高杠杆的快速扩张模式的结束。而销售下行叠加信用收缩，行业融资缺口持续扩大，对于房地产企业来说是新的挑战。
“一稳二降三提升”经营发展策略，始终贯穿在金科股份业绩说明会管理层的表述中。
5月6日，金科股份召开2021年度业绩说明会，出席会议的管理层有董事长周达、总裁杨程钧、副总裁兼财务负责人宋柯、副总裁兼董事会秘书张强。
董事长周达表示，“面对挑战，公司及时确定并实施了一稳二降三提升的经营发展策略，主动优化财务结构，抢抓销售回款，盘活优质资产，压降投资强度和各类开支。”
加大去库存
据观点新媒体了解，2021年A+H股103家主流上市房地产企业营业收入同比增长12.5%，涨幅同比下滑1.2个百分点；归母净利同比下降49.2%，同比下滑44.3个百分点。
财报显示，2021年，金科股份实现营业收入1123.10亿元，同比增长28.05%；实现净利润66.88亿元，同比下滑31.08%；其中，归属于上市公司股东的净利润36.01亿元，同比下滑48.78%。
有分析指出，因为推盘节奏加快和多元化业务发展等因素影响，房企的总资产规模持续增加，但“增收不增利”情况仍普遍存在，且由于销售额持续下滑，未来营收增速仍有收窄空间。
报告期内，金科股份实现销售金额约1840亿元、销售面积1966万平方米和销售均价9359元/平方米，分别同比下降17.56%、12.2%和6.1%；另外，结算收入和结算面积均实现持续增长，分别同比增长28.05%、18.44%。
对于投资者关心的结转业绩阶段性承压问题，周达表示，2021年进入结转的项目实际上主要是在2018、2019年前后拿地和销售的项目，因为这些项目地价占售价的比重是持续上升的，所以并表项目导致报告期内毛利润下降了9.7亿元，结算毛利率从2020年的23.16%下滑至2021年的17.22%，同比下降了5.94个百分点。
有分析人士指出，造成房企毛利率和净利率双杀的，主要因素是高价地被套、三费率回升、投资收益减少，以及通过引入股权融资、加大合作开发等方式降控负债。
周达还表示，在市场波动等多种原因影响下，联营、合营项目的投资收益较上年减少了5.09亿元，同比下降了39%；而存货计提减值是21.62亿元，和2020年相比同比增长了427%。
另一方面，在金科股份“一稳二降三提升”经营发展的“二降”当中，对降库存有明确的策略安排。周达指出，去年三、四季度去库存力度相对来讲是较大，特别是针对多年以来形成没有办法对外去化的滞重的物业。
2021年库存去化接近200亿元，去化效率提升了50%；同时，实现销售回款1853亿元，回款率达到101%。
在此基础上，通过动态调整生产经营节奏等方式实现全年经营性现金流量净额142亿元，连续四年为正；以及处置风力发电资产收到股权处置款12.5亿元，通过金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿元。
收缩战线、聚焦深耕
期内，金科股份在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区销售金额占比分别达到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%。
分区域累计土储方面，华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区土储占比分别为23.51%、19.52%、19.1%、15.58%和8.79%。
2021年，金科股份累计新增土地储备47宗，土地购置合同金额为376亿元，同比减少57.8%；计容建筑面积976万平方米，同比下降58.7%；在投资销售比控制在40%以内的要求下，其拿地金额/销售金额为20.4%。
其中，新增土地储备按计容建筑面积计算，二三线（含新一线）城市占比约87%；通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积为549万平方米，占比56%。
周达表示，空间布局上，金科将坚持收缩战线、聚焦深耕。将紧随国家新型城镇化和核心都市圈发展方向，进一步优化城市布局，回归核心城市，强化精准投资，踩准投资节奏，宁可少拿地，也不能拿错地。
“2021年为确保公司现金流安全，下半年公司果断暂停投资拿地，全口径减少土地投资超500亿元。”
三道红线方面，截至报告期末，金科股份资产负债率降为79.07%，同比降低1.65个百分点；净负债率为69.51%，同比降低5.56个百分点；现金短债覆盖比为0.88，同比下降0.41；扣除合同负债后的资产负债率为69.17%，同比降低0.68个百分点，存货周转率为39.99%，同比增长9.99个百分点。
“现金短债比方面，因为货币资金余额有所降低，同时会计处理上将部分年内有回售权的公开债务纳入短期负债考虑，导致阶段性下降至1倍以下。”杨程钧表示，2022年金科将继续聚焦现金流安全，相信随着存量债务的逐渐降低，销售端的逐步企稳改善，预售监管政策的优化，希望年内实现现金短债比提升至1以上。
报告期末，金科股份有息负债规模下降幅度较大，由上年末的976.64亿元下降至806.10亿元，同比压降规模约170亿元，较2020年6月末峰值压降规模近300亿元。
金科股份的银行融资余额为419.39亿元，占比52.03%；非银行金融机构融资余额降至197.13亿元，占比降至24.45%；公开市场融资余额为189.58亿元，占比提升至23.52%。
报告期内，金科股份实现境内外各类公开市场债务融资（含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等）10次，融资规模约118亿元；公开市场债务兑付合计106亿元。
副总裁兼财务负责人宋柯表示，目前公司尚有25.5亿元的可发行债券额度，也正在筹备发行20亿元的小公募，分别归还5月28号到期的“20金科03”本金12.5亿元和7月8号到期的“19金科03”本金6.96亿元，本金合计19.46亿元。
“针对下半年到期的公开债，金科股份将积极做好发行安排，通过发新还旧、筹措自有资金，以及优化预售资金监管账户，来兑付下半年要到期的这些债务。”
以下是金科地产集团股份有限公司2021年度业绩发布会现场问答实录：
现场提问： 2021年总体的业绩有点阶段性承压，哪些因素导致了结算业绩方面的压力？未来一段时间公司如何通过有效的管理措施去改善销售以及结算利润？
周达：个是地价售价比持续提高。因为2021年进入结转的项目实际上主要是在2018、2019年前后拿地和销售的项目，因为这些项目地价占售价的比重是持续上升的，所以并表项目导致报告期内毛利润下降了9.7亿元，结算毛利率从2020年的23.16%下滑至2021年的17.22%，同比下降了5.94个百分点。
第2是投资收益的下降。前几年，整个行业合资合作的项目增幅相对来讲是较大，在市场波动等多种原因影响下，联营、合营项目的投资收益较上年减少了5.09亿元，同比下降了39%。
第三是去年在整个大环境的变化下，公司在存货计提减值上面按照谨慎原则，审慎研判了房地产调控和项目所在市场的变化。去年存货计提减值是21.62亿元，和2020年相比同比增长了427%。
第四方面，去年提出一稳二降三提升的经营发展策略，在二降当中，对于降库存是有明确的策略安排，去年三、四季度去库存力度相对来讲是较大，特别是针对多年以来形成没有办法对外去化的滞重的物业。去年全年大概有200亿元左右，这也一定程度上对结转利润形成了一定的折损。所以说公司结转利润的阶段性承压，有多重外部因素的影响。
在空间布局上，金科将坚持收缩战线、聚焦深耕。将紧随国家新型城镇化和核心都市圈发展方向，进一步优化城市布局，回归核心城市，强化精准投资，踩准投资节奏，宁可少拿地，也不能拿错地。
在业务发展上，将继续坚持四位一体、生态协同。在民生地产方面，要逐步提高改善型项目业绩贡献，持续强化代建、城市更新、一二级联动等能力建设。
在智慧服务方面，会深入实施服务+科技、服务+生态的发展战略，进一步强化空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务、数字科技服务四大增长曲线的业务聚焦和高速成长。
在科技产业和商旅康养方面，会进一步提升资源获取能力、招商运营能力和资产管理能力，进而促进公司提升永续经营能力。
现场提问：2022年一季度公司的销售也有一定程度的下行，能分析一下主要的原因吗？
杨程钧：公司实施以销定产，围绕降库存，开展低产能城市、项目以及车位去库存。尽管成交金额有所降低，但是一季度市场排名同比仍然提升了2位，并且销售面积稳居排第10。
根据2022年全年的推盘计划，四个季度供货节奏大致按照2233来实施，一季度总体推盘量较小，后期随着市场企稳回升，推盘会逐渐增加，销售额的差距也将逐步缩小。
现场提问：公司5月份即将到期的“20金科03”公司债兑付准备的情况如何？另外今年公司还有60亿的公开债到期或者有回收的节点，想问管理层对这部分的债务是如何安排的？
宋柯：针对5月28日到期回售债券“20金科03”，公司明确的表态是积极应对、妥善处理，制定了两条腿走路的策略，一是目前公司尚有25.5亿元的可发行债券额度，也正在筹备发行20亿元的小公募，分别归还5月28号到期的“20金科03”本金12.5亿和7月8号到期的“19金科03”本金6.96亿元，这两笔债合计是19.46亿元。目前，公司正在与主承、评级机构、交易所以及潜在的投资者进行密切的沟通。
经营端，公司持续在发力，通过复工复产，通过打了一系列的组合拳，包括抓销售回款、盘活预售资金监管账户、优化公司股权、催缴应收账款，处置沉淀滞重物业，以及沟通相关的金融机构加快放款，严控公司的非必要开支等等举措，沉淀各项资金，保障到期债务的兑付工作。截止到目前，上述这些工作都在按照计划进行。
针对下半年到期的公开债，公司将积极做好发行安排，通过发新还旧、筹措自有资金，以及优化预售资金监管账户，来兑付下半年要到期的这些债务。目前公司的爱琴海6.9亿元ABS已经取得了交易所的无异议函，同时也在推动40亿元的中票工作，还会根据市场的情况发行新的债券额度的工作，会尽努力实现公开市场到期债务的兑付。
现场提问：公司今年的土地投资计划、投资策略以及目前的大致土地储备情况如何？
杨程钧：截止到2021年末，公司土地储备大概是6591万平方米，可覆盖未来2至3年的销售。在业态的分布上面，纯住宅这部分的储备货值占比达到77%。
拿地的模式，更加注重精而优，对土地素质要求更高；始终坚持价值投资的投资策略，坚持聚焦高能级城市的布局策略，持续做好城市深耕。公司预判随着疫情影响的逐步退去，市场将在二季度触底企稳，三四季度回升，也一直保持对核心城市的市场政策监控，并且在动态更新城市清单，为将来公司在公开招拍挂市场的土地投资做好准备。
同时，结合到现阶段的内外部情况，公司将在代建业务上持续发力，分析代建市场也将迎来快速的发展，从客户需求来看，投资减弱、改善的进一步增强，也会促使行业回归到对产品和服务的关注，进一步激发代建市场的需求。